隨著中報(bào)和前8個(gè)月業(yè)績的相繼發(fā)布，龍頭房企的股價(jià)在9月份也迎來了又一輪爆發(fā)。尤其是本周一，恒大、碧桂園、融創(chuàng)的股價(jià)在同一天創(chuàng)下歷史新高，而萬科的股價(jià)則在上周五站上了10年來的最高點(diǎn)(未復(fù)權(quán)).

同時(shí)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年以來至9月18日(下同)，共有19家在我國香港上市的內(nèi)地房企(以下簡稱內(nèi)房股)年內(nèi)股價(jià)的漲幅超過100%，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)漲幅則為118.48%；而A股房企的表現(xiàn)則相形見絀，憑借9月份以來的一輪上漲，滬深房地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)(按申萬一級(jí)行業(yè)分類)漲幅僅5.04%。

龍頭房企股價(jià)

紛紛創(chuàng)下新高

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，超預(yù)期的業(yè)績以及行業(yè)集中度提升等因素，共同推動(dòng)了龍頭房企股價(jià)的大漲。而內(nèi)房股表現(xiàn)更為優(yōu)異的原因則在于其擁有更多的大型房企，以及此前的低估值和內(nèi)地資金的大量涌入。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國恒大以年內(nèi)474.53%的漲幅領(lǐng)跑內(nèi)房股，而大手筆并購萬達(dá)文旅資產(chǎn)的融創(chuàng)中國，漲幅也達(dá)到了447.88%，股價(jià)漲幅超過200%的包括雅居樂、佳兆業(yè)、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國奧園，另有12家公司的股價(jià)漲幅超過100%。

實(shí)際上，在港股94家地產(chǎn)建筑業(yè)公司中，今年股價(jià)飄紅高達(dá)90家，僅4家出現(xiàn)下跌。

值得注意的是，9月18日包括中國恒大、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)在內(nèi)的多只內(nèi)房股均創(chuàng)下了各自股價(jià)的新高。

尤其是中國恒大，9月18日最高漲幅達(dá)7.1%，以最高價(jià)28.65港元/股計(jì)算，公司盤中市值一度突破3762億港元(約3160億元)，尾盤雖有下跌，但以收盤價(jià)27.75港元/股計(jì)算，市值仍高達(dá)3645港元(約3060億元)，并成為第二家收盤后市值超過3000億元的內(nèi)資房企(上周五盤中恒大市值也曾超過3000億元)。同時(shí)，隨著萬科9月18日股價(jià)出現(xiàn)下跌，中國恒大的市值也超過萬科，成為市值最高的開發(fā)商。

而隨著恒大公布了350億元的期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃后，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這家下半年將進(jìn)行第三輪戰(zhàn)投的龍頭開發(fā)商，股價(jià)預(yù)期仍會(huì)進(jìn)一步走強(qiáng)，房企市值第一的爭奪也會(huì)越來越激烈。

此外，雖然A股房企在本周一表現(xiàn)一般，但9月份以來的走勢(shì)仍是可圈可點(diǎn)。以上周五為例，萬科盤中一度大漲9.65%，升至30.22元/股，隨后有所回落，收盤時(shí)上漲6.31%。而30.22元/股的價(jià)格，也創(chuàng)下了萬科股價(jià)近10年來的新高，以該收盤價(jià)計(jì)算，萬科的市值超過3162億元。同時(shí)，包括南國置業(yè)、合肥城建、中房地產(chǎn)、陽光股份在內(nèi)的地產(chǎn)股也紛紛漲停。

而年初至今，A股的大型房企在滬深房地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)不佳的情況下，股價(jià)走勢(shì)均跑贏行業(yè)，尤其是千億級(jí)企業(yè)。

這其中，萬科以年內(nèi)41.09%的漲幅位居第一，陽光城以40.35%的漲幅位居第二，華夏幸福以40.17%漲幅排名第三，而老牌房企保利地產(chǎn)、招商蛇口、金融街的漲幅也在兩成以上。

房企估值持續(xù)修復(fù)

龍頭大受資金追捧

對(duì)于內(nèi)房股整體的強(qiáng)勁走勢(shì)，中航證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董忠云和梅子豪認(rèn)為，內(nèi)房股走出估值修復(fù)行情，主要是因?yàn)楦酃芍胁糠謨?nèi)地房企在房地產(chǎn)調(diào)控背景下取得了超預(yù)期業(yè)績。“今年年初至6月初，漲幅前十的內(nèi)房股的銷售總面積、銷售總額分別同比增長79.28%與98.35%。”上述兩位分析師稱。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂加棟也指出，回顧過去幾輪周期選股，漲幅最大公司的核心驅(qū)動(dòng)力都是業(yè)績的高速增長。

而幾大龍頭房企的業(yè)績表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，中國恒大上半年實(shí)現(xiàn)營收1879.8億元，同比上升114.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元，同比增長35.5%；凈利潤約75億元，同比增長39.2%。融創(chuàng)中國上半年實(shí)現(xiàn)營收133.33億元，同比增長25.9%；凈利潤約13億元，同比增長1682.5%。

實(shí)際上，由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算的滯后性和周期性，中報(bào)的業(yè)績并不能完全展現(xiàn)這幾家房企的盈利能力。

根據(jù)各家房企的銷售簡報(bào)顯示，碧桂園、恒大、融創(chuàng)中國前8個(gè)月分別實(shí)現(xiàn)銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。

對(duì)此，有分析人士指出，2016年年末及今年年初市場(chǎng)最為火熱時(shí)的銷售合約將集中在2017年下半年結(jié)算。結(jié)合一、二線城市價(jià)格維持高位，而三、四線城市價(jià)格快速上升的現(xiàn)狀，下半年龍頭房企結(jié)算項(xiàng)目的毛利將更高，凈利潤也會(huì)迎來更大的增幅。同時(shí)，隨著前幾大房企年銷售規(guī)模步入5000億元，各家公司也開始更多的追求利潤，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國在內(nèi)，未來幾年都將進(jìn)入利潤的釋放期，而這也是市場(chǎng)看好他們的重要原因。“龍頭房企現(xiàn)在手里有多少土地儲(chǔ)備，未來就會(huì)占據(jù)多少市場(chǎng)份額，目前第一梯隊(duì)的幾家公司，土地儲(chǔ)備按年銷售5000億元計(jì)算都?jí)蚝脦啄晗?，?shí)際上也是提前鎖定了公司未來很長一段時(shí)間的業(yè)績”。

此外，市場(chǎng)追逐龍頭房企還依賴于對(duì)整體環(huán)境的判斷。中航證券的研報(bào)認(rèn)為，縱觀國際房地產(chǎn)市場(chǎng)，在城鎮(zhèn)化的加速建設(shè)階段，房地產(chǎn)的行業(yè)增加值在GDP中的占比都會(huì)有顯著的提高，同時(shí)，房地產(chǎn)股的整體表現(xiàn)也要強(qiáng)于大盤：美國在上世紀(jì)80年代、日本在本世紀(jì)初的數(shù)據(jù)均驗(yàn)證了這一點(diǎn)。與美日等發(fā)達(dá)國家80%—90%的城鎮(zhèn)化率相比，我國目前57.35%的城鎮(zhèn)化率仍有很大的上升空間，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展提供了保障。

“隨著地價(jià)的上漲以及信貸的收緊，可能市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長性與盈利能力心存顧慮。但是我們認(rèn)為，面對(duì)地價(jià)的上漲，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金約55%來自于房企銷售所得(定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款及企業(yè)自有資金)，龍頭房企目前的優(yōu)異業(yè)績將是其以后發(fā)展的充足保障；面對(duì)信貸的收緊，龍頭房企憑借公司債、中期票據(jù)等多種融資渠道，以及依靠品牌價(jià)值在利率上所擁有的優(yōu)勢(shì)，將在與中小房企的競(jìng)爭中處于有利地位。目前，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市占率(在全國商品房銷售額中的占比)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，但與美國房企十強(qiáng)約30%的市場(chǎng)占有率相比仍有較大差距。未來，國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將受益于行業(yè)的兼并重組趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營收與毛利率的雙升。此外，龍頭房企已經(jīng)完成了自身業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)的布局，未來也將充分享受新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程所帶來的三、四線城市發(fā)展紅利。” 董忠云和梅子豪指出。

基于此，其認(rèn)為，在內(nèi)房股行情繼續(xù)提振市場(chǎng)預(yù)期的情況下，A股龍頭房企的估值也有望得到修復(fù)。

而中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳慎也在分析A股房企時(shí)稱，“隨著中報(bào)披露完畢，重點(diǎn)房企中報(bào)整體表現(xiàn)亮眼，我們跟蹤的重點(diǎn)房企上半年?duì)I業(yè)收入同比增長30.7%，歸屬于母公司凈利潤增長21.5%，如萬科等龍頭企業(yè)中報(bào)超市場(chǎng)預(yù)期，且?guī)砣陿I(yè)績上調(diào)潛力，強(qiáng)化了主流地產(chǎn)股估值韌性。這也帶來資金配置切換下，對(duì)低估值優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的追逐”。