寧德網(wǎng)

中房網(wǎng)消息（李文姹）“在國家批復(fù)的新區(qū)中，既有成功的案例，也有失敗的。有的新區(qū)建設(shè)不是太成功，產(chǎn)業(yè)沒起來，只能賣地，不少新區(qū)都只能搞房地產(chǎn)。”廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授丁長發(fā)表示。

在14個國家級新區(qū)中，成功的唯有1992年獲批的上海浦東新區(qū)。浦東新區(qū)經(jīng)濟增速高于上海市及全國，以三產(chǎn)為主。新浦東區(qū)域面積1210平方公里，占全市五分之一左右。

而此后獲批的部分國家級新區(qū)卻逐漸淪為“空城”和“鬼城”。

“國家級新區(qū)的房地產(chǎn)能否實現(xiàn)快速增長，要看新區(qū)原有存量和需求兩個指標。有的新區(qū)本身存量不大，新區(qū)的成立能夠帶動需求，因此房地產(chǎn)市場會繁榮;而有的新區(qū)房地產(chǎn)本身就有過剩的趨勢，即便是獲批國家級新區(qū)，也難以刺激房價上漲。”國家發(fā)改委城市中心研究員馮奎在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

房價上漲：浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)、南沙新區(qū)、江北新區(qū)、天府新區(qū)

浦東新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史較長，如今陸家嘴等熱門區(qū)域房價每平方米已經(jīng)進入5萬元檔。

“浦東新區(qū)的成功是有目共睹的，但其發(fā)展有一些特殊的因素，不是簡單的“新區(qū)”的特征就符合的。其內(nèi)部的物業(yè)類型很多是商辦物業(yè)，總部經(jīng)濟比較明顯;其所處的位置恰是上海市中心，所以資源導(dǎo)入是比較容易的。各類資金的大規(guī)模進入，也會對此類區(qū)域的房價上漲起到助推的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。

濱海新區(qū)緊隨浦東新區(qū)其后成立，1994年3月正式獲批。濱海新區(qū)也可以稱為比較成功的新區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)也借勢水漲船高。公開資料顯示，從2007年開始，萬通、萬科、首創(chuàng)等國內(nèi)知名品牌開發(fā)企業(yè)開始進入濱海新區(qū)。依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，天津濱海新區(qū)也成為高端住宅相對集中的區(qū)域，而塘沽區(qū)則成為住宅市場的核心區(qū)域，成交比重占整個區(qū)域的59%。

此后多年，國家并沒有其他國家級新區(qū)成立。直到2010年6月重慶兩江新區(qū)成立，國家級新區(qū)也進入密集審批期。

余下的國家級新區(qū)都在這幾年間相繼獲批，2011年6月浙江舟山群島新區(qū)成立、2012年8月甘肅蘭州新區(qū)成立、2012年9月廣東南沙新區(qū)成立。2014年1月設(shè)立陜西西咸新區(qū)和貴州貴安新區(qū)成立。2014年6月青島西海岸新區(qū)和大連金普新區(qū)成立。2014年10月四川天府新區(qū)成立，2015年4月湖南湘江新區(qū)成立，2015年7月南京江北新區(qū)成立，2015年9月福州新區(qū)成立。

作為國內(nèi)第三個國家級新區(qū)的重慶兩江新區(qū)，以絕對的優(yōu)先發(fā)展權(quán)成為重慶當下最熱版塊，其核心區(qū)域新牌坊更成為重慶公認第一“富人區(qū)”。

廣州南沙新區(qū)成立后，也曾出現(xiàn)“量價齊漲”的狀態(tài)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，南沙新區(qū)成立一年樓市同比數(shù)據(jù)，成交量從6815套增加至8866套，成交均價也從8字頭漲到萬元出頭。雖然此后回落到9000元/平方米的區(qū)間，去年廣州自貿(mào)區(qū)獲批后，南沙新區(qū)房價又迎來一次漲幅，回到11000元/平方米的高位。

地鐵對成都天府新區(qū)房地產(chǎn)的積極影響已十分顯著。今年以來，整個天府新區(qū)的新建商品房預(yù)售面積、成交面積和銷售均價全部上漲。來自成都天府新區(qū)管委會國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，天府新區(qū)新建商品房預(yù)售面積133.8萬平方米，同比增長近80%;成交面積達120.2萬平方米，同比增長近90%;銷售均價7900元/平方米，同比上漲6%。

南京江北新區(qū)今年成立后，立即引發(fā)區(qū)域房價的上漲。尤其是江浦板塊，作為江北新區(qū)的核心區(qū)，從緯三路到緯七路區(qū)域，出現(xiàn)了一大批坐地漲價的現(xiàn)象，單套漲價5萬~10萬元的很普遍。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，江北新區(qū)樓市出現(xiàn)“量價齊升”的情況，主要原因在于江北新區(qū)房地產(chǎn)庫存量很小，而需求旺盛。

　　不溫不火：湘江新區(qū)、西海岸新區(qū)、金普新區(qū)

本身庫存量比較大的區(qū)域，盡管有國家級新區(qū)獲批的政策利好，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也難有起色。

盡管青島西海岸新區(qū)主打海洋經(jīng)濟，但住宅及商辦市場短期面臨過剩風(fēng)險。為此，2015年4月29日，青島西海岸新區(qū)發(fā)布包括購房落戶在內(nèi)的“房產(chǎn)新政11條”，以促進區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

中南大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心副主任、經(jīng)濟學(xué)專家傅沂認為，湘江新區(qū)的獲批，“短期內(nèi)難以促使區(qū)域內(nèi)房價突飛猛進”，他認為，房產(chǎn)作為一種商品，其價格最終由供需決定，“目前，整個長沙的樓市庫存量非常巨大，湘江新區(qū)也不例外”。

在短短幾年間，大連金普新區(qū)建起了數(shù)不清的住宅以及商業(yè)。今年3月底，金普新區(qū)首個提出5年內(nèi)不再審批新建商品房用地，重點消化在建和已有的商品房，促進樓市健康發(fā)展。

乏人問津：蘭州新區(qū)、西咸新區(qū)、貴安新區(qū)、舟山新區(qū)

易居研究院副院長楊紅旭指出，蘭州新區(qū)距主城太遠，貴安新區(qū)也有遠且大散的弊端，前景不容樂觀。

而舟山新區(qū)房地產(chǎn)處于下滑的區(qū)間，其背后是三四線城市房地產(chǎn)過剩的縮影。

“類似蘭州新區(qū)這樣一些案例，應(yīng)該認為是不成功的。”嚴躍進直言。

嚴躍進認為，首先，此類新區(qū)雖然是按國家級的新區(qū)規(guī)格進行建設(shè)，但實際情況僅僅成為地方一個非常普通的新城。所以和此前國家級新區(qū)建設(shè)的規(guī)格其實是不相符的。

同區(qū)域的老城和新城房價出現(xiàn)兩極分化，從實際的價格走勢看，類似蘭州主城區(qū)的價格是呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但是蘭州新區(qū)的房價其實整體比較頹廢。

嚴躍進指出，可以用“少人問津”一詞來形容。對于此類新區(qū)而言，空置率很高、庫存積壓，已經(jīng)對國家級新區(qū)的建設(shè)有比較大的形象損害。