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　　中房報消息（記者 鞠曉波）5月18日，伴隨上海首個購租并舉試驗地塊的入市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在主動或被動地進入“房屋租賃”市場。然而，對于未來盈利模式的突破，無論是開發(fā)商、中介機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司，都還在探索的路上。

可喜的是，國家在政策層面，已經(jīng)明確了支持的導(dǎo)向。而且首次提及鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù)。

國務(wù)院總理李克強5月4日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場。5月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華介紹加快培育和發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)情況并提出多項政策扶持措施。提出培育市場供應(yīng)主體，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。

事實上，在一批創(chuàng)業(yè)公司以及中介機構(gòu)掀起一輪輪租賃公寓的熱潮后，已經(jīng)有部分房企，開始關(guān)注到這一市場。在房地產(chǎn)進入“白銀時代”，一線城市進入存量房市場的趨勢之下，一些開發(fā)商們開始走在轉(zhuǎn)型的路上。

在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，租房市場潛力足夠大，從數(shù)據(jù)測算來講，2015年全國新房的成交總額大概7.5萬億元，二手房3.5萬億元，租金1.5萬億元。住宅中，60%是業(yè)主自有自用，40%用于出租。以北京為例，北京大概有120多萬套的房屋屬于租賃狀態(tài)。

楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，去年一年一線城市流動人口的住房需求大約是650億元，每年大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量為750萬，其中大約30%會每年固定流向一線城市，假定月租金2300元，則市場規(guī)模為1500億元。兩者相加市場規(guī)模約2000億元。楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，盡管鏈家的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線“自如”已經(jīng)做到較大規(guī)模，但租金收入不到50億元，在這個市場里仍然很小。

東方財富證券直投公司執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，按長租公寓品牌化經(jīng)營的先后順序來看，大致有創(chuàng)業(yè)系、中介系、酒店系、二房東系、房地產(chǎn)系。創(chuàng)業(yè)系蓬勃發(fā)展，融資額創(chuàng)新高，但優(yōu)勝劣汰是必然結(jié)果，不少公司后續(xù)融資困難。其他幾類背景的企業(yè)依靠各自的資源介入市場，有些借助原有大企業(yè)背景，發(fā)展比較快，但在居住產(chǎn)品、居住服務(wù)上，要想達到高水平，和創(chuàng)業(yè)系一樣，他們也需要一個學(xué)習(xí)和積累的過程。

開發(fā)商實驗

實際上從去年開始住房租賃行業(yè)的政策紅利就不斷釋放，也給行業(yè)極大的想象空間。萬科作為行業(yè)老大也率先試水，去年開始，萬科就陸續(xù)在各個城市開始進行“租房”試驗。

在住建部鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)后的十幾天后，上海出讓的一塊土地就出現(xiàn)了住宅自持面積的限定。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價格競得上海周浦鎮(zhèn)地塊。該地塊出讓條款顯示，競得的開發(fā)商必須持有該地塊15%的住宅物業(yè)滿70年，不允許出售。

作為全國首個購租并舉試驗地塊，15%自持面積如何規(guī)劃，引來市場諸多猜測，關(guān)于開發(fā)長租公寓的猜測甚囂塵上。對于保利來說，開啟住宅租賃模式則顯得頗為被動。

拿地、開發(fā)、銷售，幾乎是住宅開發(fā)企業(yè)恒久不變的開發(fā)模式，住宅銷售為房企帶來最直接、最快速的現(xiàn)金流。而對于住宅產(chǎn)品的自持經(jīng)營管理，到目前為止熱衷的開發(fā)商并不多。據(jù)統(tǒng)計，目前租賃市場供應(yīng)主體主要是個人，占到了90%。而對企業(yè)來說，租賃業(yè)務(wù)資金回籠要幾十年，收益也較低，租房不如賣房。

長久以來，房屋租賃市場是房產(chǎn)中介的天下。直到現(xiàn)階段，仍然有人覺得，開發(fā)商做房屋租賃，不太可能成功。但不可否認，從規(guī)?；赓U的角度來看，房企有絕對的優(yōu)勢。存量房時代，房企加碼租賃市場，或許是另外一條出路。

招商地產(chǎn)、陽光城等企業(yè)也是動作頻繁，目前越來越多的開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)公司、中介機構(gòu)等不同群體都開始進入租賃公寓市場。萬科已在廣州、廈門、西安、上海、重慶等市落地了10余個長租公寓。此外，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商均有進軍公寓市場的計劃。

其實，開發(fā)商的房屋租賃路徑還包括與機構(gòu)的合作。途家網(wǎng)公共關(guān)系總監(jiān)唐挺向中國房地產(chǎn)報記者介紹，無論是長租還是短租，都有更多的市場參與者進來，包括開發(fā)商，途家在沈陽、重慶、武漢等城市直接與一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作，合作項目包括酒店式公寓、服務(wù)公寓，無論是整棟的還是分布式的都有涉及。住宅租賃的合作則更為廣泛，合作開發(fā)商數(shù)百家，分布在不同的城市。

陽光城亦是與機構(gòu)合作進入租賃市場的開發(fā)商，2015年10月，陽光城旗下MODO項目與寓見公寓簽署協(xié)議：陽光城將負責為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責進行標準化運營和項目管理。

2015年8月，萬科集團總裁郁亮在萬科業(yè)績發(fā)布會上介紹，萬科的出租公寓已經(jīng)建立了“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。2016年3月，萬科年度業(yè)績報告會上，萬科宣布新業(yè)務(wù)板塊的長租公寓已開業(yè)超1000間，此外還有超過20000間正在籌備開業(yè)。目前已經(jīng)落地的有廣州萬科驛、廈門萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科驛、上海萬科驛等10余個項目。計劃至2017年擁有15萬間萬科驛公寓。

盈利模式的待突破

對于萬科租賃公寓的土地和房源獲取，萬科相關(guān)人士接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前萬科的做法是整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項目的方式。萬科有自己的投資標準以及市場化的運作方式，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。

租賃企業(yè)的盈利模式一直是困擾企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的瓶頸，盡管租賃行業(yè)企業(yè)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但經(jīng)過兩年來的實際運營，這些項目大多數(shù)已淪為實驗品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微。

萬科高級副總裁譚華杰直言，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他閑置不動產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個行業(yè)的運營費用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。“萬科的優(yōu)勢在于，擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗，運營費用率可控制。”但對于其他中小房企來說，在這一領(lǐng)域與大型品牌開發(fā)商相比不具備競爭力。最終能夠進入租賃市場并立足的房企也只是少數(shù)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對中國房地產(chǎn)報記者表示，如果單獨經(jīng)營這種租賃業(yè)務(wù)的托管以及相關(guān)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，要么不盈利，要么就是微利。“如果只經(jīng)營租賃房屋托管，沒有客戶轉(zhuǎn)化，基本不賺錢。”整個行業(yè)陷入了對企業(yè)規(guī)模租賃商業(yè)模式的懷疑。“我們已經(jīng)跟住建部溝通過很多次，整體來看商業(yè)模式有一定問題，現(xiàn)在的房價導(dǎo)致投資回報率偏低，中間環(huán)節(jié)的稅費及運營成本偏高，如大規(guī)模引入社會資本去擴大經(jīng)營，會有些困難。”胡景暉表示，從企業(yè)經(jīng)營角度講，租賃算作生活服務(wù)業(yè)，其“營改增”后的稅率應(yīng)該是6%，還需要很多抵扣項，所以整體來看，經(jīng)營費用較高。所以在行業(yè)稅費認定標準上，有必要做一些減免。但是，目前最主要的還是房價和房租的懸殊。

5月6日的國務(wù)院政策吹風(fēng)會上，住建部副部長陸克華也分析了為何之前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不愿做規(guī)?；姆课葑赓U。主要是因為開發(fā)企業(yè)一次性資金投入較大，若采用出租方式，資金回籠時間長、收益率低、企業(yè)負擔重，再加上稅費等各項支出疊加，企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)虧損等原因，企業(yè)多不愿經(jīng)營住房租賃。

而此次住建部提出將對相關(guān)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠和金融支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓展直接融資的渠道；引導(dǎo)租賃企業(yè)和開發(fā)企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

胡景暉認為，原有的拿地、開發(fā)、銷售，再拿地、開發(fā)、銷售這種投資回報率比較高，資金周轉(zhuǎn)效率比較快的開發(fā)模式，很多企業(yè)擺脫不了。而胡振寅則認為，如果租賃用地的土地出讓金可以分期繳納，金融扶持足以讓開發(fā)商的持有物業(yè)用于出租而沒有巨大資金壓力，在開發(fā)賣房難賺錢甚至弄不好就會破產(chǎn)的狀態(tài)下，開發(fā)商的意愿也許就不一樣了。

（本報記者翁曉琳對此文亦有貢獻）