圖/恒隆地產(chǎn)香港藍(lán)塘道23-39住宅項(xiàng)目。

人民網(wǎng)北京2月4日電 （余燕明）中國(guó)內(nèi)地及香港受零售業(yè)及經(jīng)濟(jì)因素拖累，商業(yè)物業(yè)租金收入增長(zhǎng)陷入瓶頸，香港等成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)商也要重新依靠物業(yè)銷售拉動(dòng)公司整體收入規(guī)模增長(zhǎng)。

恒隆地產(chǎn)（股份代碼：00101.HK）新近公布的2016財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司去年?duì)I業(yè)收入大漲了46%逾130億港元，其物業(yè)租賃收入與上期基本持平，帶動(dòng)收入增長(zhǎng)的是物業(yè)銷售，當(dāng)年物業(yè)銷售收入超過(guò)53億港元，同比上漲了345%，上期不到12億港元。

2016年，恒隆地產(chǎn)在香港出售了較多的住宅物業(yè)，其中包括436套浪澄灣住宅（2015年36套），2套藍(lán)塘道23-39半獨(dú)立式住宅，1套君臨天下復(fù)式住宅，以及最后2套君逸山住宅。截至2016年底，恒隆地產(chǎn)可供銷售的住宅物業(yè)賬面總值不到24億港元。

恒隆地產(chǎn)將物業(yè)銷售回流的部分現(xiàn)金用以償還了公司的港元浮動(dòng)利率貸款，這讓恒隆地產(chǎn)的港元浮動(dòng)利率貸款從2015年末91億港元減至去年底的41億港元，而這也是公司2016年削減規(guī)模最大的借貸款項(xiàng)。

物業(yè)租賃收入占到恒隆地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的近6成，但去年并無(wú)明顯增長(zhǎng)。即便撇除人民幣2016年兌港元貶值6%的影響，恒隆地產(chǎn)當(dāng)年的租金收入也只是增長(zhǎng)了3%，連續(xù)兩年維持在77億港元左右的規(guī)模。

香港物業(yè)租金收入當(dāng)年錄得5%的增長(zhǎng)，至37億港元左右；內(nèi)地投資物業(yè)租金收入以人民幣計(jì)值錄得1%左右的增長(zhǎng)，換算成港元后則有所下跌，約為40億港元。

投資物業(yè)租金收入是恒隆地產(chǎn)的利潤(rùn)保障。2016年77.37億港元租金收入里，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到了57.1億港元，毛利率達(dá)到73.8%；對(duì)比恒隆地產(chǎn)物業(yè)銷售收入53.22億港元錄得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)32.09億港元，其毛利率為60%。

中國(guó)內(nèi)地占恒隆地產(chǎn)租金收入比重為52%，但沈陽(yáng)、無(wú)錫和天津三地的3個(gè)恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)低迷。2016年底，天津恒隆廣場(chǎng)的出租率開始下滑，沈陽(yáng)和無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)也受到零售業(yè)下行的沖擊，后兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)的租金收入較上年減少了18%，并且由于擁有較多高端租戶，不少已經(jīng)終止租約和下調(diào)租金。

沈陽(yáng)、無(wú)錫和天津3個(gè)恒隆廣場(chǎng)2016年底的出租率分別為84%、80%和82%，為公司在中國(guó)內(nèi)地8個(gè)恒隆廣場(chǎng)里出租率最低水平（大連恒隆廣場(chǎng)新落成，出租率66%）。

投資物業(yè)的出租率及租金收入，是評(píng)估其資產(chǎn)價(jià)格的主要因素。2016年恒隆地產(chǎn)對(duì)名下投資物業(yè)價(jià)值進(jìn)行重估后，整體重估減值2.86億港元，主要是沈陽(yáng)和無(wú)錫2個(gè)恒隆廣場(chǎng)的估值下降。

恒隆地產(chǎn)為應(yīng)對(duì)中國(guó)內(nèi)地零售業(yè)的下行趨勢(shì)，公司也開始了一系列舉措，包括對(duì)這些商場(chǎng)的改造翻新以及優(yōu)化租戶，恒隆地產(chǎn)預(yù)計(jì)實(shí)施商場(chǎng)優(yōu)化工程后會(huì)提升物業(yè)品質(zhì)及租金水平。但短期內(nèi)，由于商場(chǎng)翻新施工、換租、退租及短租等因素，中國(guó)內(nèi)地的這些恒隆廣場(chǎng)租金收入也受到了明顯影響。

公司將位于沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)的一棟67層的寫字樓進(jìn)行改建，其頂層的19個(gè)樓層全部改建為康萊德酒店旗下的五星級(jí)酒店，并預(yù)計(jì)在2019年開幕，提供315間客房及套房。

但恒隆地產(chǎn)仍進(jìn)一步在內(nèi)地拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。到去年底，恒隆地產(chǎn)位于無(wú)錫的第二座寫字樓正在建設(shè)，總面積5.6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2019年完工；昆明的恒隆廣場(chǎng)也在建設(shè)，總建面43.4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2018年底開業(yè)；武漢恒隆廣場(chǎng)總建面46萬(wàn)平方米，也預(yù)計(jì)是在2019年分期落成。

這些新建及改建項(xiàng)目的資本開支未來(lái)多達(dá)370億港元，恒隆地產(chǎn)為此儲(chǔ)備了大量的人民幣現(xiàn)金資源。到2016年底，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余為243億港元，其中約88%的流動(dòng)資金為人民幣銀行存款。恒隆地產(chǎn)認(rèn)為，這些人民幣銀行存款為內(nèi)地發(fā)展中項(xiàng)目的未來(lái)施工費(fèi)的外匯風(fēng)險(xiǎn)，提供了自然對(duì)沖。

2016年美元兌港元匯率出現(xiàn)波動(dòng)，最高時(shí)上漲了0.64%，人民幣對(duì)港元全年下跌了約6%，恒隆地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地和香港兩地要同時(shí)應(yīng)對(duì)美元及人民幣匯率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

恒隆地產(chǎn)是一家香港上市公司，會(huì)計(jì)貨幣以港元計(jì)值，并且借貸組合里，包含港元及美元貸款、債券，但公司在中國(guó)內(nèi)地?fù)碛写罅课飿I(yè)資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入及承擔(dān)大額資本開支均以人民幣計(jì)值，這給恒隆地產(chǎn)帶來(lái)了匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

到2016年底，恒隆地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的凈資產(chǎn)總額為590億元，全年人民幣兌港元貶值約6%，按匯率將其人民幣計(jì)值的凈資產(chǎn)換算為港元后，錄得匯兌損失47億港元；另外，恒隆地產(chǎn)在香港還持有142億元人民幣銀行存款，換算成港元后，會(huì)繼續(xù)錄得匯兌損失10.55億港元。2016年公司兩項(xiàng)合計(jì)產(chǎn)生匯兌損失57.62億港元，會(huì)在利潤(rùn)表中的其他全面收入/外匯儲(chǔ)備項(xiàng)目中入賬。

為了平衡人民幣匯率波動(dòng)的影響，恒隆地產(chǎn)會(huì)選擇使用更多境內(nèi)人民幣債項(xiàng)以支付施工費(fèi)用。截至2016年底，恒隆地產(chǎn)名下人民幣浮動(dòng)利率貸款超過(guò)了100億港元，在公司債務(wù)結(jié)構(gòu)中占比為38.2%。并且其持有的人民幣現(xiàn)金資源也接近215億港元。

同時(shí)，恒隆地產(chǎn)應(yīng)對(duì)美元匯率變動(dòng)，則在外匯市場(chǎng)采用了貨幣掉期合約工具。恒隆地產(chǎn)發(fā)行了兩筆總額10億美元的固定利率債券（等值77.56億港元），為對(duì)沖這一風(fēng)險(xiǎn)，恒隆地產(chǎn)采取以兩份同等值的美元/港元貨幣掉期合約對(duì)沖，鎖定了未來(lái)美元債券償本付息的美元匯率。

到2016年底，恒隆地產(chǎn)兩份美元/港元貨幣掉期合約的未實(shí)現(xiàn)公允值收益超過(guò)2億港元，2015年底則為減值1億港元。

恒隆地產(chǎn)2016年保持了較高比例的分紅派息。公司宣布2016年以現(xiàn)金方式每股派發(fā)0.58港元末期股息，連同已派發(fā)2016年每股0.17港元中期股息，公司全年股息為每股0.75港元，當(dāng)年恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)每股收益1.38港元，2016年派息率為54%。