2016年，最熱門(mén)的話題就是“房?jī)r(jià)”，從一線城市，蔓延至二線城市、各大省會(huì)，房?jī)r(jià)一度像脫韁的野馬，直到接連出臺(tái)調(diào)控措施，才逐步穩(wěn)定。

春節(jié)假期回鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，記者走訪了山西省太原市的新樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)近些年來(lái)太原的房?jī)r(jià)穩(wěn)如泰山。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，最近5年（2011年11月份－2016年11月份）太原房?jī)r(jià)漲幅僅為20％，嚴(yán)重跑輸CPI。

在上漲乏力的背景下，去庫(kù)存仍是當(dāng)前主要任務(wù)。2016年，太原先后兩次推出“去庫(kù)存”政策。甚至在“930”后，全國(guó)21個(gè)城市密集出臺(tái)限購(gòu)令，太原仍然出臺(tái)了“促銷(xiāo)”新政，與全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控方向背道而馳。

　　太原房?jī)r(jià)上漲乏力

“5年前我曾經(jīng)想買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)大概6000元／平方米，當(dāng)時(shí)覺(jué)得太貴就沒(méi)買(mǎi)，最近準(zhǔn)備結(jié)婚，又開(kāi)始看房，發(fā)現(xiàn)這些年來(lái)太原房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)漲。”一位在太原工作的寧小姐告訴記者。

記者接觸了不少正準(zhǔn)備在太原購(gòu)房的人群，大家普遍的反應(yīng)都是價(jià)格平穩(wěn)。這一點(diǎn)也能從數(shù)據(jù)中表現(xiàn)出來(lái)。中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年11月份，太原平均房?jī)r(jià)為6017元／平方米，直到2016年11月份，太原平均房?jī)r(jià)為7227元／平方米。這也意味著，5年以來(lái)太原房?jī)r(jià)漲幅僅為20%。

在記者采訪過(guò)程中，有不愿具名的開(kāi)發(fā)商大倒苦水：“太原根本不需要調(diào)控，還沒(méi)限購(gòu)都賣(mài)不上價(jià)錢(qián)。”

上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，太原房?jī)r(jià)多年不漲的主要原因有兩個(gè)：第一，供應(yīng)量充足，從表面看太原商品房供應(yīng)量并不高，但實(shí)際上，太原存在為數(shù)眾多的小產(chǎn)權(quán)房，這些房子沒(méi)有房產(chǎn)證，也不具備辦理房產(chǎn)證的條件，私下買(mǎi)賣(mài)也被認(rèn)可；第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，山西是產(chǎn)煤大省，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)單方面依靠煤炭資源，然而，近些年來(lái)煤炭產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致企業(yè)入不敷出，從業(yè)人員收入縮減，消費(fèi)力下降。”

“太原樓市目前的主要任務(wù)依舊和年初既定目標(biāo)一樣，還是要竭盡全力去庫(kù)存，這個(gè)主基調(diào)從來(lái)沒(méi)有改變。作為全國(guó)供應(yīng)量和去化量都較大的城市，根據(jù)一城一策，太原樓市還是要以去庫(kù)存為主。”山西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)于世瑋在接受媒體采訪時(shí)表示。

　　去庫(kù)存是主要方向

而與之形成鮮明對(duì)比的是，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)集體高漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截止到去年10月31日，31個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)中，29個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，其中石家莊領(lǐng)漲全國(guó)，均價(jià)12100元／平方米，同比漲幅近45%。

此外，其余省會(huì)城市房?jī)r(jià)漲速也十分迅猛，例如，鄭州房?jī)r(jià)同比上漲33.63%；福州房?jī)r(jià)同比上漲26.72%；武漢房?jī)r(jià)同比上漲34.59%；濟(jì)南房?jī)r(jià)同比上漲18.72%。而太原房?jī)r(jià)同比漲幅僅為3.15%。

另一方面，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的背景下，北京“930” 樓市調(diào)控新政出臺(tái)，20個(gè)大中城市緊隨其后，密集發(fā)聲。其中，包括天津、蘇州、鄭州、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州在內(nèi)的21個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。

與此同時(shí)，太原也加緊了樓市調(diào)控步伐，但是大方向與其它城市截然相反。回顧2016年太原樓市政策，不難發(fā)現(xiàn)，自始至終貫徹去庫(kù)存的戰(zhàn)略。

2016年6月份，山西省政府出臺(tái)11項(xiàng)房地產(chǎn)“新規(guī)”，其中包括：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)；對(duì)帶頭落實(shí)國(guó)家政策降低房?jī)r(jià)的，各市、縣給予獎(jiǎng)勵(lì)，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房?jī)r(jià)的情況下提升產(chǎn)品附加值；把貨幣化安置作為今后一個(gè)時(shí)期該省棚戶區(qū)改造的主渠道，２０１６年的棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例不低于５０％，并作為考核各市的一項(xiàng)重要指標(biāo)；原則上不得再新建安置住房；全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和中小城市的落戶限制，有序放開(kāi)太原市和大同市城區(qū)的落戶限制等。

但是，去庫(kù)存收效甚微。迫于庫(kù)存壓力，在“全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控”的大背景下，2016年10月31日，太原16條房地產(chǎn)“新政” 《太原市政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)：《意見(jiàn)》）落地。

《意見(jiàn)》指出，支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在太原購(gòu)房；積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步放寬落戶條件；對(duì)首次購(gòu)房的家庭，放寬購(gòu)房貸款首付比例至20%，對(duì)二次購(gòu)房的家庭放款貸款首付比例至30%；落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策；擴(kuò)大住房公積金使用范圍；加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度；甚至全面停止新建公共租賃住房。

山西朗潤(rùn)置業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司總監(jiān)牛佩華認(rèn)為，2016年初，太原住宅市場(chǎng)可預(yù)期的庫(kù)存去化周期在3.5年-4年，截至去年9月底，市場(chǎng)可預(yù)期庫(kù)存去化周期仍在此范圍內(nèi)，并隨著土地成交增加而有持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，太原樓市的庫(kù)存依然較高，更不具備限購(gòu)條件。

　　拐點(diǎn)隱現(xiàn)？

必須注意的是，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始“面粉貴過(guò)面包”，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力的情況下，地王頻出。

2016年5月份，融創(chuàng)以18.7億元、5432元/平方米的樓面價(jià)，刷新太原地王地標(biāo)。隨后不到一周的時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價(jià)，再次刷新區(qū)域板塊最高樓面價(jià)；同年8月份，省人民醫(yī)院以4.406億元的價(jià)格搶到地塊，樓面價(jià)達(dá)8075元/平方米的太原新地王就此誕生；同年9月月份，華潤(rùn)舉出34.228億元的高價(jià)，風(fēng)光贏取師院舊址地王，折合樓面價(jià)高達(dá)7223.63元/平方米，溢價(jià)率53.49%。

可以說(shuō)，去年太原土地市場(chǎng)大部分優(yōu)質(zhì)地塊，被上述一線品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造、配套、物業(yè)服務(wù)等方面，均為購(gòu)房者提供了更好的居住理念和生活品質(zhì)，與此同時(shí)也進(jìn)一步推高了太原市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商品房的價(jià)格。

“我家附近的新開(kāi)盤(pán)的高端商品房，平均價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到12000元／平方米，但是開(kāi)盤(pán)已經(jīng)3個(gè)月了，目前還沒(méi)售罄，最近經(jīng)常接到推銷(xiāo)電話。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者，目前太原市新房?jī)r(jià)格并不低，但是普遍有價(jià)無(wú)市。

但是開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)，在記者采訪過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在稅收、金融、供給量等政策調(diào)節(jié)下，2017年太原房?jī)r(jià)將達(dá)到高潮。一家本土開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“項(xiàng)目目前尚沒(méi)有降價(jià)舉措和計(jì)劃，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格下跌的可能性較小。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長(zhǎng)久之計(jì)。除非土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來(lái)，否則降價(jià)的空間并不大。”

而太原房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)，還需要市場(chǎng)的驗(yàn)證。