解讀：房貸收緊 房價即將迎來長周期拐點嗎？

央廣網(wǎng)北京2月13日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年的樓市依舊引人關(guān)注。在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，很多銀行在執(zhí)行層面收緊個人購房按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸。北京、天津等多地近期相應(yīng)減少了個人首套住房按揭貸款利率的折扣力度。在北京，多家銀行把首套房貸款利率優(yōu)惠調(diào)到九折，另外，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定的相關(guān)公約中，新增了從2月8號起執(zhí)行二套房貸款期限最長不得超過25年的內(nèi)容。此外，天津、廣州、青島等地相繼出臺了房貸收緊措施，包括深圳、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)的重點調(diào)控的20個熱點城市隨后也可能會跟進(jìn)。

有分析指出，房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產(chǎn)所占份額也較大，因此會從貨幣政策方面針對房地產(chǎn)市場做一些調(diào)整。這項政策肯定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但是其實一二線城市的限購政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊，因此影響不會特別大。

另外，從數(shù)據(jù)來看，限購政策的不斷收緊，在熱點城市已經(jīng)有所反映。比如，北京樓市開年銷售明顯大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京市新建商品住宅網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月下降36.8%，同比下降32.8%；成交均價環(huán)比去年12月下降6.6%。

交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來不動產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對不動產(chǎn)投資意愿均有下滑，現(xiàn)在多套房家庭的不動產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢顯著。

有分析指出，2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高，部分熱點城市調(diào)控政策的收緊有可能降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展?？偟膩碚f，信貸收緊會使市場成交量有所下滑，從而抑制房價上漲態(tài)勢。隨著今年經(jīng)濟逐漸趨穩(wěn)，信貸資源的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。再加上一線城市開始嚴(yán)格限制人口流入，這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會再大幅增加，房價(包括一線城市)將可能迎來長周期拐點。

房貸收緊，房價即將迎來長周期拐點嗎？資深房地產(chǎn)專家韓世同就此話題做出分析解讀。

韓世同：“其實在房貸收緊之前，一些熱點城市的限購政策逐漸推進(jìn)，一些熱點的一、二線城市的樓市成交，尤其去年房價漲得比較厲害的城市，今年成交量的確是已經(jīng)下降。目前來看，這一輪房貸收緊的力度并不是太大，只是減少了一定的優(yōu)惠。如果不是持續(xù)不斷地進(jìn)入信貸收緊的過程或者進(jìn)入信貸收緊的政策周期，我認(rèn)為對市場的影響還是有限。但對于之前成交比較低迷的這些城市會有一定雪上加霜的效應(yīng)，如果再進(jìn)一步收緊，恐怕影響會比較大。尤其像北京、上海、廣州、深圳這些一線城市，天津、南京、蘇州、杭州等以及重點調(diào)控的城市，其實已經(jīng)在限購政策方面有所動作，現(xiàn)在出現(xiàn)了比較明顯的房價滯漲，甚至有些城市房價已經(jīng)開始出現(xiàn)小幅回落。

在這樣的情況下，其他二三線城市，房價不出現(xiàn)大幅度上漲的這些城市沒有必要采取同樣的措施，因為房貸的政策其實是普遍性的，沒有必要同時在調(diào)控政策上跟進(jìn)，但是信貸收緊的政策肯定也會影響到這些城市，如果其房價上漲太厲害；但如果它的成交比較好，價格比較平穩(wěn)，其實沒有必要。

如果房地產(chǎn)大規(guī)模的成交收縮，其實會對我們國家整體的經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展會帶來一定的影響。但現(xiàn)在的大城市又紛紛提出收緊人口控制線，還有另外一種主張說，中國的特大城市還不夠，應(yīng)該再多造幾個。我們現(xiàn)在到底應(yīng)該抑制需求還是應(yīng)該增加供給？這方面其實還需要研究、探討?，F(xiàn)在大城市普遍抑制人口的進(jìn)入，土地供應(yīng)尤其在住宅方面的土地供應(yīng)控制得非常緊?？赡軉螁螐男枨蠓饺ヒ种?，供給方?jīng)]有增加，這樣恐怕抑制房價的效果不是太理想。其實房地產(chǎn)的周期性變化是一個客觀規(guī)律，其實要是平穩(wěn)地回落，對經(jīng)濟不會帶來非常大的沖擊和影響，但是如果我們老是將它拱高，最后其實是會構(gòu)成比較大的風(fēng)險。

另外，熱點城市調(diào)控政策的收緊，其本身就會降低今年的信貸需求；三四線城市通過補位可以平衡這種發(fā)展，這有一定的效果，但現(xiàn)在的購房，尤其是投資性的購房不能進(jìn)入一二線城市，它會否到三四線城市，這是一個問題。如果沒有人口回流到三四線城市，可能這種平衡不一定能夠發(fā)揮很大的效果。

眼下房地產(chǎn)是下行的，如果我們控制不住，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，那么導(dǎo)致的周期可能會非常之長，但如果是平緩下行，也可能是一個長周期，但它不會是一個造成社會經(jīng)濟劇烈波動的長周期，而是下一個平緩的長坡。下行也是有好處的，房地產(chǎn)價格過高實際引發(fā)很多無效需求，很多是靠投資、投機來支撐，這樣的支撐缺乏真正的市場基礎(chǔ)，其實并不健康。