郭 言

隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)外投資的快速增長(zhǎng)，國(guó)人海外置業(yè)這個(gè)話題日趨熱門(mén)。國(guó)人海外置業(yè)投資不僅要注意“入鄉(xiāng)隨俗”，更要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)，嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。

日前有媒體報(bào)道稱，澳大利亞政府宣布，將強(qiáng)化對(duì)外國(guó)投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。消息顯示，近兩年來(lái)澳政府已經(jīng)強(qiáng)制出售總價(jià)值1.07億澳元的房產(chǎn)。據(jù)報(bào)道，其中四成是中國(guó)富商違規(guī)購(gòu)買(mǎi)的豪宅。隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)外投資的快速增長(zhǎng)，國(guó)人海外置業(yè)這個(gè)話題日趨熱門(mén)，同時(shí)而來(lái)的也有許多問(wèn)題。國(guó)人海外置業(yè)投資不僅要注意“入鄉(xiāng)隨俗”，更要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。

商務(wù)部今年1月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國(guó)境內(nèi)投資者全年共對(duì)全球164個(gè)國(guó)家和地區(qū)的7961家境外企業(yè)進(jìn)行了非金融類直接投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資11299.2億元人民幣(折合1701.1億美元），同比增長(zhǎng)44.1%。在這種快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，海外置業(yè)成為其中的熱點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，來(lái)自中國(guó)大陸的投資者，包括國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)公司和主權(quán)財(cái)富基金等，在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額已接近180億美元，較2015年同期飆升50%以上，超越美國(guó)成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者。另有數(shù)據(jù)顯示，以美國(guó)為例，2016年中國(guó)對(duì)美投資中，“占大頭”的是房地產(chǎn)和酒店行業(yè)，占比近37%。

然而需要看到的是，與海外置業(yè)快速增長(zhǎng)相伴隨的，還有值得警惕的市場(chǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)。最突出的表現(xiàn)在三個(gè)方面：

首先，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。最近三十年的中國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，全國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，在一些人心中也形成了房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌的心理預(yù)期。但是，這種經(jīng)驗(yàn)僅能解釋過(guò)去三十年國(guó)內(nèi)特定區(qū)域的發(fā)展情況，如果放到世界范圍內(nèi)，以較長(zhǎng)的時(shí)間區(qū)間來(lái)衡量就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一個(gè)行業(yè)一樣，都是有漲有跌的，漲幅也有限，在國(guó)外成熟的市場(chǎng)更是如此。因此，如果拿著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)參與海外置業(yè)，極有可能面對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，不同國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的政策法律不同，如果不了解清楚就進(jìn)行投資，也會(huì)面臨相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，根據(jù)澳大利亞有關(guān)法律，非澳大利亞公民只能購(gòu)買(mǎi)新建住宅，不得購(gòu)買(mǎi)二手房；而如果購(gòu)買(mǎi)新房，也必須獲得澳大利亞外國(guó)投資審核委員會(huì)的批準(zhǔn)。但這次爆出的中國(guó)富商違規(guī)購(gòu)買(mǎi)豪宅的新聞，很多就是因?yàn)椴皇煜ぎ?dāng)?shù)卣叻伤斐傻?，沒(méi)有詳細(xì)研究當(dāng)?shù)胤桑?dāng)?shù)刂薪橐惨驗(yàn)槔娴脑驔](méi)有盡到提醒義務(wù)。此外，有的客戶在法律監(jiān)管沒(méi)有這么嚴(yán)格的時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)了房子，但碰到法律監(jiān)管變動(dòng)的時(shí)候就不得不面對(duì)這些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

此外，國(guó)人在海外完成置業(yè)后，在如何利用產(chǎn)業(yè)獲取收益的時(shí)候，也會(huì)面臨新的情況。比如在海外將房屋出租，就受到很多法律方面的限制，不能隨意改變合同，提升房?jī)r(jià)，否則也會(huì)觸犯當(dāng)?shù)胤伞?/p>

總的來(lái)看，國(guó)人海外置業(yè)，面臨的是完全陌生的市場(chǎng)，在法律政策、體制運(yùn)作、文化習(xí)俗等多方面與國(guó)內(nèi)存在較大差異。因此，在對(duì)外投資整體增長(zhǎng)的大走勢(shì)下，海外置業(yè)“入鄉(xiāng)隨俗”，更要嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。