四川省住建廳廳長何健代表

泰禾集團董事長黃其森委員

上海社科院研究員張泓銘委員

“漲得太快了，再不買，就更買不起了。”去年，在北京“漂”了8年的國企職工陳浩終于成了有房一族。他買的二手兩居室位于東四環(huán)外，有80多平方米，單價已從前一年的5萬多元漲到了7萬元。陳浩夫婦的父母為了支援他們買房，東挪西借湊了150多萬元。陳浩說：“買完房，總算松了口氣，但也真是‘壓力山大’。在我老家承德，這些錢能買好幾套別墅呢。”

長安居，大不易。2013年結(jié)婚以來，陳浩夫婦一直租房，也一直關(guān)注著房價走勢。他覺得，雖然從租售比來講，租房比買房劃算，但手里有房肯定更踏實些，再說，房子未來基本都會升值，“可是左等右等，等來的卻還是漲。但愿今后幾年市場能穩(wěn)住，以后也能換得起再大點的房子……”

住房，與每個人息息相關(guān)；房價，讓老百姓牽腸掛肚。2016年，我國部分城市的房價先是坐上“過山車”，隨后又及時踩下了“急剎車”，市場最終回歸平穩(wěn)。社會各界都關(guān)心，今后幾年房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)運行嗎？老百姓住有所居的夢想該如何實現(xiàn)？

　　房價大起大落，對社會每一方都是傷害

“房價大起大落，對社會上每一方都是傷害。”何健認為，去年一些城市出臺的限購、限貸等調(diào)控措施效果明顯，把房價過快上漲的勢頭很快壓下去了，達到了預期目的，“事實證明，中央的判斷和決策是完全正確的。”

“目前一線和二線熱點城市的限購、限貸政策仍會持續(xù)較長時間。”黃其森判斷，今后兩年將是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展之年，也不排除局部城市房價會出現(xiàn)下跌，回歸合理水平。

“在相關(guān)制度沒有完善之前，對房價過快上漲還是不能掉以輕心。”張泓銘分析道，當前我國房地產(chǎn)市場的泡沫猶在，部分城市泡沫水平已接近臨界點，加上土地、財稅、金融等方面基礎(chǔ)性制度尚未完全理順，市場調(diào)控的長效機制尚未全部建立，消費者對市場看漲的預期尚未回歸理性，市場波動威脅依然存在，“不過，只要把樓市穩(wěn)定作為首要任務來抓，基本不會出現(xiàn)大起大落。對此，我們也要有足夠的信心。”

值得注意的是，近年來不同城市間樓市分化的態(tài)勢在加劇。正如黃其森所說，一線和二線熱點城市供不應求，但部分三四線城市仍然供大于需，去庫存形勢依然嚴峻。“2016年去庫存取得了積極進展，但它是建立在市場整體過熱的基礎(chǔ)上的，不能過于樂觀。”張泓銘認為，下一步去庫存除了要繼續(xù)收緊供給、推動需求外，還應更好地發(fā)揮市場機制，讓市場自動出清。

　　房子不是用來炒的，要堅持住房的居住屬性

歷經(jīng)樓市短期內(nèi)“由熱轉(zhuǎn)冷”之后，去年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”；政府工作報告也強調(diào)，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任。中央層面為房地產(chǎn)市場發(fā)展確立的清晰定位，得到了代表委員們的贊同。

“這是中央對于10多年來房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗與教訓的高度總結(jié)。讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須端正對房地產(chǎn)功能的認識，就是使用第一、經(jīng)濟增長第二。”張泓銘表示，“不是用來炒的”針對的不僅是個人和機構(gòu)，對于地方政府也是如此，“再不要借助房地產(chǎn)來推高GDP和地方稅收了。”

在黃其森看來，過去出現(xiàn)炒房的原因是多方面的——房價上漲過快、實體經(jīng)濟困難加大，加上杠桿率較低、居民投資渠道有限，使得房屋的投資屬性、金融屬性逐步高過了居住屬性。“房子的主要功能是用來居住，也具有某種投資和抵押功能，但這部分功能要控制在一定范圍內(nèi)，否則就會讓炒房等問題凸顯。”何健說。

讓住房回歸居住功能，需要制度設計思路的轉(zhuǎn)變。

何健認為，現(xiàn)行住房制度的設計初衷主要針對的是城市居民，但如今城市居民的住房問題基本得到解決，主要需求轉(zhuǎn)向了農(nóng)民工、大學生等新市民群體。去年四川各地結(jié)合著去庫存，紛紛出臺農(nóng)民工購房優(yōu)惠政策，包括發(fā)放補貼、降低首付、靈活還款、稅費減免等，目前除成都外，大多數(shù)市州農(nóng)民工的購房比例已達50%以上，“制度改革要瞄準新市民這一購房主體，他們身上有實實在在的剛性需求。”

讓住房回歸居住功能，也需要持續(xù)深化改革的勇氣。

“在基礎(chǔ)性制度方面，要解決城鄉(xiāng)土地二元化、地方政府對土地財政的依賴、投資市場結(jié)構(gòu)失調(diào)、農(nóng)民土地權(quán)益無法變現(xiàn)等問題，需要改革攻堅的精神；為了建立穩(wěn)定成熟的調(diào)控機制，也需要認真深入地研究和創(chuàng)新，讓調(diào)控目的更清晰、手段更規(guī)范。”張泓銘說。

　　要在土地、金融等方面綜合施策，建立和完善長效機制

代表委員們認為，今后幾年，加快建立和完善長效機制，將是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最緊迫的任務，為此要因地制宜、綜合施策。

土地調(diào)控要更加科學。“不同城市應根據(jù)各自情況對癥下藥。”張泓銘認為，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，部分三四線城市則應適當降低土地供應，以避免造成供需失衡，而一線和二線熱點城市則要堅持租購并舉，探索新房租賃等業(yè)務。“加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、改進土地占補平衡，有望解決城鎮(zhèn)化過程中土地供應不足、地價過高的問題，從供給端解決住房供需錯配的問題。”黃其森表示。

金融支持要更加健全。“農(nóng)民工群體收入低、流動性大，但現(xiàn)有的住房貸款利息高、首付高，這中間矛盾比較大。”在何健看來，市場行為模式?jīng)Q定了商業(yè)銀行的目的就是盈利，為此應建立專門的住房保障銀行，為購房者提供保障，同時要建立從上至下的保險制度，分散其中的風險。

讓全體人民住有所居，除了要保持市場穩(wěn)定之外，還要做好住房保障、兜住底線。政府工作報告也提出，要以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

張泓銘認為，未來我國應更多發(fā)展租賃型的保障性住房，保持適當規(guī)模的房源，同時動員社會力量參與其中。“租房同樣能很好地解決住房保障問題。”黃其森建議，政府應加強政策引導，盡快讓租房者和購房者在教育、醫(yī)療等公共服務方面享有同等權(quán)利，同時出臺金融、土地、財稅等支持政策，培育規(guī)?；?、機構(gòu)化的專業(yè)住房租賃企業(yè)。