2017年，中國(guó)樓市波瀾再起。截至目前，全國(guó)共有17個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)限購(gòu)限貸措施，差別化信貸成為新一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。一系列樓市調(diào)控“組合拳”，顯示出監(jiān)管層對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的容忍度不斷降低，地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)過快上漲的決心不斷增強(qiáng)——

今年的《政府工作報(bào)告》提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。話音剛落，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施就在全國(guó)各地出臺(tái)。截至目前，全國(guó)已有近20個(gè)地市相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施，進(jìn)一步彰顯了地方政府控制房?jī)r(jià)過快上漲的信心和決心。

隨著新一輪調(diào)控措施加碼升級(jí)，未來樓市將何去何從？帶著這一問題，記者采訪了多位相關(guān)專家學(xué)者。

多地調(diào)控再升級(jí)

3月17日，北京、廣州、鄭州、石家莊四地在同一天出臺(tái)樓市調(diào)控措施。北京二套房認(rèn)定將采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式，即便在北京無(wú)住房，但曾經(jīng)有過商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄的，再購(gòu)房時(shí)也被認(rèn)定為購(gòu)買第二套房產(chǎn)。同時(shí)，北京還將購(gòu)買二套普通自住房的首付比例提高至60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

石家莊要求非本市戶籍居民暫不得購(gòu)二套房，同時(shí)提高了首付比例。鄭州宣布凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證。廣州發(fā)布的新政要求單身限購(gòu)一套住房、非本市居民連續(xù)繳納社保取得購(gòu)房資格的年限由3年延長(zhǎng)至5年。

隨后的3月18日和19日，長(zhǎng)沙和保定又出臺(tái)調(diào)控措施。長(zhǎng)沙暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。保定暫停向擁有主城區(qū)3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區(qū)新房及二手住房。

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊認(rèn)為，2017年以來，北京、廣州等一線城市，二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，石家莊、鄭州等城市，新房市場(chǎng)持續(xù)火爆，引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有責(zé)，從限購(gòu)、限貸兩個(gè)層次著手穩(wěn)定市場(chǎng)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)樓市調(diào)控措施的城市不再限于曾經(jīng)熟悉的大城市和熱點(diǎn)城市，許多熱點(diǎn)城市周邊的城市甚至縣城也加入了收緊樓市的行列。比如，環(huán)北京地區(qū)的涿州、淶水、崇禮，環(huán)上海的嘉善縣，環(huán)南京的滁州，環(huán)福州的連江等，都于近期出臺(tái)了樓市調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年“930新政”以來，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)過快上漲的虛火被基本抑制后，購(gòu)房需求出現(xiàn)外溢，一二線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期擴(kuò)散到了周邊城市，助推了周邊城市房?jī)r(jià)的上漲，在北京、上海、深圳周圍表現(xiàn)得較為明顯。周邊城市市場(chǎng)過快上漲的趨勢(shì)，使得一些地方政府出臺(tái)了調(diào)控措施。

供需兩端同發(fā)力

夏磊認(rèn)為，出臺(tái)樓市收緊措施的城市短期市場(chǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)情緒起到及時(shí)降溫的作用。調(diào)控有利于篩選出真正的剛需，引導(dǎo)投資需求適當(dāng)轉(zhuǎn)向。

2017年的《政府工作報(bào)告》提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲。

遏制熱點(diǎn)及熱點(diǎn)城市周邊房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)，需要從供需兩端發(fā)力。需求方面，一些城市出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策，防止投資投機(jī)性需求過多進(jìn)入市場(chǎng)。樓市調(diào)控同樣需要從供給端發(fā)力，正如《政府工作報(bào)告》所要求的，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。

在一些熱點(diǎn)城市，土地供給不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲的重要原因。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間表示，將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。

北京市目前加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。北京市3月17日出臺(tái)的相關(guān)文件稱，北京市目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。加大住宅用地有效供給，對(duì)緩解供需矛盾、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)揮明顯作用。

對(duì)于從供給側(cè)發(fā)力解決熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的問題，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”上提出，用新型城鎮(zhèn)化和城市群的思路，在大城市周邊發(fā)展特色小城、衛(wèi)星城，通過大交通，也就是打通大城市和特色小城和衛(wèi)星城之間的交通，也有望達(dá)到增加供給的效果。

嚴(yán)控投機(jī)性信貸

信貸歷來與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切。一旦信貸資金過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集，將積累泡沫，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

國(guó)家發(fā)展改革委主任何立峰在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的三大結(jié)構(gòu)性失衡，其中之一是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾一度帶動(dòng)了一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)一步推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本。因此，要控制信貸資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微在此間發(fā)言時(shí)提到，從2016年開始，房?jī)r(jià)在一些熱點(diǎn)城市過快上漲的主要原因是大量非銀行資金，包括實(shí)業(yè)、企業(yè)的資金、資本市場(chǎng)的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。“我們認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)還是存在著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清也在不久前介紹，目前銀行貸款大概四分之一投向房地產(chǎn)，2016年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款。在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開發(fā)商和居民個(gè)人。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星說，從銀行角度來說，我們更希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展，既不能出現(xiàn)巨大的泡沫，也不愿意看到出現(xiàn)巨大波動(dòng)。所以，在房地產(chǎn)信貸政策方面，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制。(記者 亢 舒)