核心

　　●在建在售商辦類項(xiàng)目不得賣個(gè)人 ●個(gè)人購(gòu)買二手商辦房須名下無(wú)房產(chǎn)并連續(xù)繳稅五年 ●個(gè)人購(gòu)買商住房停止貸款

北京市住建委聯(lián)合本市五部門出臺(tái)“商辦房”最新限購(gòu)政策，按照最新出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），在建在售商辦類項(xiàng)目不得賣個(gè)人，其中，對(duì)個(gè)人購(gòu)買須名下無(wú)房、滿足社保或納稅滿五年條件、個(gè)人購(gòu)買商住房停止貸款等都做出明確要求。同時(shí)中介機(jī)構(gòu)不得宣傳商辦房的居住功能，住建委表示將逢漲必查、逢炒必辦，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；同時(shí)開(kāi)發(fā)商新建商辦類項(xiàng)目改居住用途的，將被依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

　　開(kāi)發(fā)商、中介不得

　　炒作商辦房居住功能

北京青年報(bào)記者了解到，此前本市萬(wàn)科天地、泰禾中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城三處房地產(chǎn)項(xiàng)目均為商業(yè)和辦公用途，但在實(shí)際銷售過(guò)程中，工作人員卻反復(fù)表示項(xiàng)目有獨(dú)立的衛(wèi)生間和住房，可以居住，而今后這樣的行為將被嚴(yán)厲查處。

對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管控比以往更加嚴(yán)格，并非查封幾個(gè)中介公司那么簡(jiǎn)單，而是要徹底杜絕這種現(xiàn)象，讓炒作“商改住”、哄抬購(gòu)房?jī)r(jià)格的行為徹底絕跡。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛認(rèn)為，北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。他表示，商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來(lái)，是保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢(shì)下，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。

在建在售商辦房不得賣個(gè)人

　　恢復(fù)商辦房原本功能

除了對(duì)個(gè)人購(gòu)買二手商辦房提出了更嚴(yán)格的要求之外，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

這就意味著，在建或在售的商辦房，以個(gè)人名義購(gòu)買成為不可能。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若想要購(gòu)買在建在售商辦房，必須以企業(yè)名義購(gòu)房，這樣做是為了讓商辦房恢復(fù)原有功能，也就是用來(lái)做商業(yè)和辦公用，再次明確了商辦房的非居住屬性和功能。

另外，此次公告要求開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米；開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)該按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門將依法處理。也有業(yè)內(nèi)人士提醒市民，無(wú)論是LOFT，還是商改住，都不是按照居住標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的。公攤大、得房率低、中間隔層質(zhì)量差、商水商電費(fèi)用高、不能像住宅一樣有劃片的學(xué)校等等都是這類房屋購(gòu)買后的問(wèn)題，消費(fèi)者要謹(jǐn)慎決策。

　　個(gè)人購(gòu)買二手商辦房須名下無(wú)房產(chǎn)

　　并連續(xù)繳稅五年

北青報(bào)記者了解到，此次《公告》要求已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)該符合下列條件：第一，名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。第二，在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這條規(guī)定沒(méi)有戶籍限制。

這意味著，已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過(guò)去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次，雖然商辦房可以銷售給個(gè)人，但必須符合在京無(wú)房且有連續(xù)社?；蛘邆€(gè)稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著北京過(guò)去的二手房公寓或者商辦房購(gòu)買條件比住宅更嚴(yán)格。這樣的嚴(yán)格約束將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買商辦類公寓。

　　背景

　　“商改住”的前世今生 曾因不限購(gòu)被熱捧

所謂商辦房，就是用來(lái)注冊(cè)公司從事商業(yè)活動(dòng)，同時(shí)作為辦公用地，其本質(zhì)上屬于非住宅，是將非住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)成可居住房屋，而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒(méi)有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

上個(gè)世紀(jì)90年代，深圳一批開(kāi)發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。隨后這種方式傳到了北京，讓開(kāi)發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

　　“商辦房”產(chǎn)權(quán)比住宅短20年 配套設(shè)施不足

業(yè)內(nèi)人士分析，商辦房的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)被高估。商辦房不僅沒(méi)有燃?xì)猓B水電費(fèi)都比住宅標(biāo)準(zhǔn)高許多，同時(shí)不能遷入戶口。商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。公攤大、得房率低、中間隔層質(zhì)量差、稅費(fèi)種類多標(biāo)準(zhǔn)高、不能申請(qǐng)住房公積金貸款、不能像住宅一樣有劃片的學(xué)校等等都是這類房屋購(gòu)買后的問(wèn)題。

　　“商改住”已被叫停六年

2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。當(dāng)時(shí)，市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國(guó)土局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，對(duì)“商改住”痛下殺手。其實(shí)，早在2007年，北京市住建委曾針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房人謹(jǐn)慎購(gòu)買，但還是屢禁不止。

　　近年“商改住”多以LOFT形式銷售

目前，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，開(kāi)發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以LOFT等形式銷售。昨天，市住建委已經(jīng)全部停止了違規(guī)項(xiàng)目銷售的網(wǎng)簽，分別是萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城和泰禾中央廣場(chǎng)。這些在售項(xiàng)目的土地用途均為商業(yè)式辦公，但萬(wàn)科銷售人員卻對(duì)媒體介紹可以居住。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“他們把老百姓帶入了一個(gè)誤區(qū)”，應(yīng)當(dāng)讓商辦房回歸其本質(zhì)屬性。文/本報(bào)記者 雷若彤