對(duì)于樓市限購(gòu)限貸的邊際效應(yīng)下降,“限售”已成為“撒手锏”。2017年3月23日,廈門首創(chuàng)“限售”政策,新購(gòu)商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售。隨后,北京、廣州等30多個(gè)城市針對(duì)商品住房、“類住宅”啟動(dòng)“限售”政策,土地拍賣“只租不售”案例也越來(lái)越多。近日,河北保定對(duì)一宗地進(jìn)行拍賣,不僅限制最高地價(jià),也限制最高房屋銷售價(jià)格,但最震撼的是,購(gòu)房者自取得房產(chǎn)證之日起,10年內(nèi)不得買賣。“10年限售”也被認(rèn)為是最嚴(yán)厲的調(diào)控。

如何看待限售?多數(shù)研究者指出,房屋在幾年內(nèi)不得出售,這是打擊投機(jī)和短炒的絕佳手段。從資產(chǎn)定價(jià)角度看,流動(dòng)性越高的資產(chǎn),投資者參與率越高,價(jià)格也就越高。比如,雖然我國(guó)上市公司盈利能力較差,但多年來(lái)市盈率(股價(jià)/每股收益)雄冠全球,原因就在于股票具有非常高的換手率。事實(shí)上,一旦流動(dòng)性下降了,投資者參與率就下降了,資產(chǎn)價(jià)格也必然會(huì)下降。近年來(lái),但凡房?jī)r(jià)上漲較快的城市,其房屋換手率一般都比較高。

比如,2015年深圳房?jī)r(jià)翻了一倍,背后是房屋高換手率。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2015年深圳二手住房換手率高達(dá)8%。也就是說(shuō),2015年深圳幾乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一時(shí)期,北京、上海房屋換手率僅3%左右。2016年以來(lái),北京、廣州等地二手房換手率快速提升,學(xué)區(qū)房及投資客集中的一些商品房“妖盤”(類似于股票市場(chǎng)的“妖股”),換手率高達(dá)20%-30%。當(dāng)然,房?jī)r(jià)同比漲幅也是最快的,房天下統(tǒng)計(jì)的北京部分“妖盤”,2016年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)80%左右。

目前,“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的購(gòu)房行為普遍,特別是“加杠桿”購(gòu)房,這是本輪房?jī)r(jià)快速上漲的罪魁禍?zhǔn)?。因?啟動(dòng)限售政策,通過(guò)凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本,直接消滅了投資和短炒需求。但是,筆者認(rèn)為,限售政策在這個(gè)時(shí)候大范圍“登場(chǎng)”,絕非僅僅是一項(xiàng)類似于限購(gòu)、限貸和限價(jià)的簡(jiǎn)單行政干預(yù)措施,要放在當(dāng)前樓市大環(huán)境、經(jīng)濟(jì)金融的大環(huán)境下面來(lái)理解。限售這項(xiàng)措施將對(duì)未來(lái)樓市、資產(chǎn)價(jià)格、資金流向和金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

春節(jié)后開啟的新一輪調(diào)控,一個(gè)最大的背景就是,熱點(diǎn)城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)在短短的2年內(nèi)上了“新臺(tái)階”。2015年以來(lái),熱點(diǎn)城市及周邊的房?jī)r(jià)水平至少上漲了100%-150%,盡管有改善型需求、返鄉(xiāng)置業(yè)的推動(dòng),但“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的“加杠桿”購(gòu)房,無(wú)疑是房?jī)r(jià)上漲的最大推手。這部分需求,很多是要在未來(lái)“套現(xiàn)”的。根據(jù)筆者調(diào)研,熱點(diǎn)樓市目前出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象,就是價(jià)格“鎖定效應(yīng)”,即一個(gè)樓盤某一套房子的實(shí)際成交價(jià)格,將鎖定同類戶型的其他價(jià)格。

一旦降價(jià)“套現(xiàn)”,該樓盤的房?jī)r(jià)就會(huì)下跌,特別是投資性房產(chǎn)占比高的樓盤或區(qū)域。目前,新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)上升到防范金融風(fēng)險(xiǎn)的“國(guó)家戰(zhàn)略”地位,無(wú)論對(duì)樓市調(diào)控,還是金融“去杠桿”,管理層的決心和意志都是堅(jiān)定的。因此,大批的資產(chǎn)配置購(gòu)房未來(lái)會(huì)有“套現(xiàn)”的需求。特別是,隨著資金環(huán)境的緊縮,樓市杠桿的收緊,以及持續(xù)調(diào)控疊加對(duì)于預(yù)期的沖擊,不僅“套現(xiàn)”需求會(huì)增加,還會(huì)產(chǎn)生從“套現(xiàn)”到“拋盤”的轉(zhuǎn)換,這就是樓市踩踏式出逃危機(jī)。

若房屋在幾年內(nèi)不得出售,即便樓市回調(diào),也不會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模“套現(xiàn)”,并導(dǎo)致各路需求出逃,形成樓市回調(diào)共振,這是避免踩踏式樓市危機(jī)的手段。另外,近年來(lái)雖然貨幣投放和銀行總資產(chǎn)年均增速分別高達(dá)15%和20%以上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際GDP增長(zhǎng),但我國(guó)并沒(méi)有爆發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹,根源就在于作為不可貿(mào)易品的商品房,吸納了絕大多數(shù)流動(dòng)性,這就是資金老虎入籠。未來(lái),如果資金大規(guī)模從不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域流出,資產(chǎn)價(jià)格“高位泄洪”,這是實(shí)體和金融難以承受之重。

未來(lái),美國(guó)將進(jìn)入加息通道,加上本幣仍有貶值預(yù)期,國(guó)內(nèi)資本外流明顯,盡管近期有了一些限制性措施,但仍舊避免不了資金通過(guò)各種渠道外流。樓市限售政策出臺(tái)后,不僅大量資金沉淀在不動(dòng)產(chǎn)上,不會(huì)因出逃而造成資產(chǎn)價(jià)格暴跌,而且還阻斷了資金流出和人民幣無(wú)謂貶值,這也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。因此,此時(shí)大范圍啟動(dòng)限售政策,甚至蔓延至三四線城市,筆者認(rèn)為,這中間就有為樓市和金融風(fēng)險(xiǎn)未雨綢繆的意味。

時(shí)至今日,盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展了近20年,但基本上處于“單邊上漲”的走勢(shì),始終沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一輪完整的由漲到跌、有峰有谷的周期,造成了全社會(huì)普遍存在著“房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲”的預(yù)期。在政府托底及基于金融風(fēng)險(xiǎn)、GDP增長(zhǎng)擔(dān)憂的救市,讓這種預(yù)期變成了剛性預(yù)期、樓市剛性兌付,造成炒房泛濫、換手率高企。問(wèn)題是,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,這種預(yù)期恰恰是金融危機(jī)爆發(fā)的最大誘因。啟動(dòng)限售政策,降低換手率,也能夠讓投機(jī)炒作的情緒迅速降溫,讓購(gòu)房者的眼光更加長(zhǎng)遠(yuǎn)一些,從而讓風(fēng)險(xiǎn)慢慢消化。筆者認(rèn)為,但凡公共政策都有成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”、準(zhǔn)公共品市場(chǎng),即便是發(fā)達(dá)國(guó)家,也有多項(xiàng)限制性措施,比如限制銷售對(duì)象,甚至干預(yù)房?jī)r(jià)和租金漲幅。

(作者單位:深圳市房地產(chǎn)研究中心)