有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房交易量已接近市場(chǎng)底部

北京的二手房?jī)r(jià)格到底降了多少？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房?jī)r(jià)確實(shí)降了，但同時(shí)需要注意，降了是指和今年的業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)高位相比較而言的，而從去年四季度到今年一季度末，二手房?jī)r(jià)估計(jì)漲了百分之二十上下，因此目前的回落不過是朝著今年初的水平調(diào)整。

隨著房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布5月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，北京的二手房成交量環(huán)比4月繼續(xù)下降。在調(diào)控?cái)?shù)個(gè)月之后，堅(jiān)挺了近兩年的北京二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整的跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，一些前期價(jià)格上漲較快的區(qū)域調(diào)整幅度較大，跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。北京青年報(bào)記者注意到，這撥樓市的調(diào)整是短暫的波動(dòng)還是意味著一個(gè)長(zhǎng)期的下行通道，樓市專家、市場(chǎng)買方和賣方的意見目前還不完全統(tǒng)一。

市場(chǎng)

上月二手房簽約量創(chuàng)27個(gè)月以來(lái)新低

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自3月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。

而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，合計(jì)月內(nèi)二手房住宅簽約10236套，預(yù)計(jì)全月簽約在1.1萬(wàn)套以內(nèi)，而這一接近1萬(wàn)套的簽約量，是最近27個(gè)月的最低值。

分析

部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅超20%

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)域的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從整體看，北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整周期。一線城市同比下調(diào)幅度達(dá)到了37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%。三線城市上升了28%。從市場(chǎng)整體走勢(shì)看，分化繼續(xù)，一二線在調(diào)控的影響下，明顯降溫。

走勢(shì)

樓市正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，面對(duì)史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場(chǎng)上的投資投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實(shí)力相對(duì)有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購(gòu)房計(jì)劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。

胡景暉表示，密集的房地產(chǎn)調(diào)控舉措已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手住宅交易量已經(jīng)接近市場(chǎng)底部，但下降的空間已不會(huì)很大，下半年或?qū)②呌诜€(wěn)定。價(jià)格方面，由于前期漲幅過大，特別是一些前期翻倍或者多倍漲幅的地區(qū)，其降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)的底部區(qū)域可能會(huì)向限價(jià)商品房看齊。

聚焦

北京二手房?jī)r(jià)格到底降了多少

昨日，北青報(bào)記者詢問多名有購(gòu)房需求的買家，他們均表示，現(xiàn)在的看房體驗(yàn)跟幾個(gè)月前已經(jīng)有很大的不同。曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再跳價(jià)毀約，恐慌性搶房的情形已經(jīng)看不到。但就具體價(jià)格而言，還感受不到明顯的回落。“可能是前期漲太多了，一倍兩倍的上漲，現(xiàn)在即使降了10%，調(diào)整的幅度還是微不足道。”

房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)與買房者的體驗(yàn)雖然方向一致，但買房人群價(jià)格回落的感受并不明顯。那么，北京的二手房?jī)r(jià)格到底降了多少，這個(gè)比例的回落意味著什么？對(duì)此，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，北京二手房?jī)r(jià)確實(shí)降了，但同時(shí)需要注意，降了是指和今年的業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)高位相比較而言的，而從去年四季度到今年一季度末，二手房?jī)r(jià)估計(jì)漲了百分之二十上下，因此目前的回落不過是朝著今年初的水平調(diào)整。

李文杰強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策對(duì)樓市影響是最大的。北京加大疏散人口力度，租金也確實(shí)是回落了。另外，樓市供應(yīng)缺口還是存在的，即便是現(xiàn)在補(bǔ)上也需要一定的時(shí)間周期。

李文杰提到，首套房和二套房貸款利息在二季度后上調(diào)了，這對(duì)遏制需求是很重要的。后期走勢(shì)還是要看信貸利率走勢(shì)，如果信貸放水，房?jī)r(jià)還得走高。

文/本報(bào)記者 朱開云

動(dòng)態(tài)

南京：全國(guó)首次公證搖號(hào)售房

本報(bào)訊（記者 朱開云）昨日，全國(guó)首個(gè)公證機(jī)構(gòu)主持的選房搖號(hào)在南京啟動(dòng)。據(jù)南京公證處官方網(wǎng)站顯示，搖號(hào)的項(xiàng)目為江寧的東城金茂悅和火車南站附近的萬(wàn)科大都會(huì)。東城金茂悅參與此次搖號(hào)的房源共有兩幢樓，合計(jì)166套，萬(wàn)科大都會(huì)推出188套房源。東城金茂悅的166套房源共吸引了375組購(gòu)房者報(bào)名。南京公證處表示，其中有19組購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格被剔除，因此參與搖號(hào)的人數(shù)為356組，客源房源比為2.1：1，中簽率為47%；萬(wàn)科大都會(huì)的房源數(shù)為188套，報(bào)名人數(shù)269人，客源房源比為1.43：1，中簽率接近70%。

由于這次是南京市首批公證搖號(hào)的樓盤，公證部門還做出了詳細(xì)的搖號(hào)預(yù)案，對(duì)于搖號(hào)過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，明確了處理規(guī)則。

昨日的搖號(hào)為電腦搖號(hào)，全程只持續(xù)了5分鐘。據(jù)了解，搖號(hào)結(jié)束后，將在南京公證處官網(wǎng)公示搖號(hào)結(jié)果，開發(fā)商隨后組織買房人按搖出的順序進(jìn)行選房。

跟過去動(dòng)輒四五個(gè)買房人爭(zhēng)搶一套房的市場(chǎng)行情相比，本次搖號(hào)的熱度顯得已經(jīng)有所降低。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這兩家樓盤的客源數(shù)量反映出南京樓市正在轉(zhuǎn)冷，買房人逐漸恢復(fù)理性。

相關(guān)

上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日聯(lián)合發(fā)布研報(bào)顯示，在房地產(chǎn)去杠桿的大趨勢(shì)下，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速開始放緩，未來(lái)部分房企的資金鏈或面臨較大壓力。

該研報(bào)顯示，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩，2016年末，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為550.23億元，同比增長(zhǎng)30.21%，增速較上年下降15.88個(gè)百分點(diǎn)；在港上市房企總資產(chǎn)均值為954.06億元，同比增長(zhǎng)8.39%，增速較上年下降7.01個(gè)百分點(diǎn)。

在抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，上市房企整體呈現(xiàn)出去杠桿走勢(shì)，長(zhǎng)短期負(fù)債指標(biāo)均有所改善。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，2016年末，上市房企凈負(fù)債率均值為84.56%，較2015年末下降11.53個(gè)百分點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來(lái)看，上市房企流動(dòng)比率均值為210.83%，較2015年末上升25.40個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告還指出，隨著因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開，房地產(chǎn)信貸供給逐步收縮，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢(shì)下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。長(zhǎng)期來(lái)看，2017年市場(chǎng)銷售回款將承擔(dān)企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。與此同時(shí)，依賴大量融資激進(jìn)拿地、銷售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

文/新華社