圖/長(zhǎng)富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉。（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

人民網(wǎng)北京6月23日電 （余燕明）“中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)所謂的拐點(diǎn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有走下坡路。”長(zhǎng)富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉說(shuō)。

他是在近日一個(gè)房地產(chǎn)金融論壇上作出這一論述的。楊明偉的依據(jù)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的掌控能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)整體向好的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)沒(méi)有理由下行。

但他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀是正在急劇分化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。作為一家房地產(chǎn)私募基金管理人，楊明偉在中國(guó)接觸了大量開(kāi)發(fā)企業(yè)，小房企的日子不再好過(guò)，他們要么轉(zhuǎn)型，要么退出。

在私募行業(yè)，越來(lái)越多的基金投資人里出現(xiàn)了小型房地產(chǎn)商的身影，轉(zhuǎn)型成私募基金機(jī)構(gòu)投資人以后，他們以另一種方式繼續(xù)參與房地產(chǎn)投資；另外一些小型地產(chǎn)商干脆放棄，轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，比如影視，他們說(shuō)，“雖說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)高一些，但收益也不錯(cuò)。”

楊明偉分析，越是市場(chǎng)形勢(shì)不好，大型企業(yè)市場(chǎng)占有率會(huì)越集中，因?yàn)樗鼈冮_(kāi)發(fā)、融資、品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都有較大優(yōu)勢(shì)，規(guī)模效應(yīng)凸顯出來(lái)。

國(guó)內(nèi)大型房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)高于整個(gè)行業(yè)。今年一季度，碧桂園房屋銷售額同比增速高達(dá)156%，融創(chuàng)同比增長(zhǎng)80%，招商蛇口同比增長(zhǎng)61%，萬(wàn)科同比增長(zhǎng)55%，保利同比增比30%。與此同時(shí)，這些大型房企繼續(xù)大規(guī)模收購(gòu)?fù)恋兀⌒头科笠呀?jīng)無(wú)法承受在核心城市拿地的高成本，行業(yè)集中度因此進(jìn)一步聚攏。

房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)分化趨勢(shì)發(fā)生在城市間。國(guó)內(nèi)核心熱點(diǎn)城市基本進(jìn)入了限購(gòu)、限貸政策周期，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則開(kāi)始上揚(yáng)。長(zhǎng)富匯銀在三線城市投資了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最近一期推出105套房源，排隊(duì)客戶多達(dá)291位，購(gòu)買需求非常旺盛。

他對(duì)此感嘆，有時(shí)候地產(chǎn)價(jià)格并不是由供求關(guān)系決定，而是心理需求。“買房的時(shí)候很少有人考慮供求關(guān)系。之所以買，是因?yàn)橛X(jué)得今天不買明天就漲價(jià)了；之所以不買，是因?yàn)橛X(jué)得明天房?jī)r(jià)會(huì)往下跌。”楊明偉說(shuō)，因?yàn)槲覀兲幵谝粋€(gè)信息不對(duì)稱的大環(huán)境。

以楊明偉的觀察，中國(guó)房地產(chǎn)另一個(gè)巨大的趨勢(shì)變化就是邁入存量時(shí)代，這徹底改變了房地產(chǎn)投資的邏輯和規(guī)則。

“存量時(shí)代的地產(chǎn)投資將成為一件非常專業(yè)的事情。不僅要解決做與不做房地產(chǎn)的問(wèn)題，還要關(guān)注如何進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。”楊明偉說(shuō)，現(xiàn)在存量時(shí)代，角色多變，可能是一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一家地產(chǎn)投資商，抑或一家物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，“不可能沖進(jìn)來(lái)就掙錢。盲目地沖進(jìn)去，其實(shí)前面就是坑。”

他說(shuō)，房地產(chǎn)增量時(shí)代是解決做與不做的問(wèn)題，在存量時(shí)代，“選擇比努力更重要”。所以，楊明偉鼓勵(lì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型土地物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

“我不再建議小型地產(chǎn)商從拿地開(kāi)始一直做到最后。”楊明偉說(shuō)，現(xiàn)在融資能力與開(kāi)發(fā)能力一樣重要，房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型，貫穿的一個(gè)趨勢(shì)是地產(chǎn)金融化，也就是尋找互利共贏的合作伙伴，地產(chǎn)金融化導(dǎo)致大型地產(chǎn)商的融資成本維持在4%左右，而小型房企的融資成本可能達(dá)到了24%，“這種情況下開(kāi)發(fā)利潤(rùn)基本沒(méi)有，所以小型地產(chǎn)商應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)型土地物業(yè)運(yùn)營(yíng)。”

物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理將是一個(gè)極其專業(yè)的行業(yè)。“有的酒店一晚價(jià)格3000、5000塊，入住率依然很高，有的酒店一晚價(jià)格只有300、500塊，卻沒(méi)什么客人。商業(yè)運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)性非常高。”楊明偉說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相對(duì)輕松，但風(fēng)險(xiǎn)很高，物業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低，收益中等。

地產(chǎn)私募基金是長(zhǎng)富匯銀重要的投資板塊之一?，F(xiàn)在項(xiàng)目投資選擇上，長(zhǎng)富匯銀集中在京廣線以西的成都、重慶和西安三個(gè)城市，京廣線以東的副省級(jí)以上城市和GDP體量3500億元以上的城市，要求標(biāo)的項(xiàng)目有很好的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，在法律上沒(méi)有糾紛。