圖/長富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉。（圖片來自網(wǎng)絡）

人民網(wǎng)北京6月23日電 （余燕明）“中國房地產現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)所謂的拐點，也遠遠沒有走下坡路。”長富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉說。

他是在近日一個房地產金融論壇上作出這一論述的。楊明偉的依據(jù)是，中國經(jīng)濟整體向好，政府對經(jīng)濟的掌控能力很強，經(jīng)濟整體向好的大趨勢下，房地產沒有理由下行。

但他認為中國房地產行業(yè)的現(xiàn)狀是正在急劇分化，“強者恒強”。作為一家房地產私募基金管理人，楊明偉在中國接觸了大量開發(fā)企業(yè)，小房企的日子不再好過，他們要么轉型，要么退出。

在私募行業(yè)，越來越多的基金投資人里出現(xiàn)了小型房地產商的身影，轉型成私募基金機構投資人以后，他們以另一種方式繼續(xù)參與房地產投資；另外一些小型地產商干脆放棄，轉而投資其他行業(yè)，比如影視，他們說，“雖說風險高一些，但收益也不錯。”

楊明偉分析，越是市場形勢不好，大型企業(yè)市場占有率會越集中，因為它們開發(fā)、融資、品牌、產品質量、開發(fā)利潤都有較大優(yōu)勢，規(guī)模效應凸顯出來。

國內大型房企的業(yè)績增速遠高于整個行業(yè)。今年一季度，碧桂園房屋銷售額同比增速高達156%，融創(chuàng)同比增長80%，招商蛇口同比增長61%，萬科同比增長55%，保利同比增比30%。與此同時，這些大型房企繼續(xù)大規(guī)模收購土地，小型房企已經(jīng)無法承受在核心城市拿地的高成本，行業(yè)集中度因此進一步聚攏。

房地產行業(yè)的另一個分化趨勢發(fā)生在城市間。國內核心熱點城市基本進入了限購、限貸政策周期，三線城市房地產市場則開始上揚。長富匯銀在三線城市投資了一個房地產項目，最近一期推出105套房源，排隊客戶多達291位，購買需求非常旺盛。

他對此感嘆，有時候地產價格并不是由供求關系決定，而是心理需求。“買房的時候很少有人考慮供求關系。之所以買，是因為覺得今天不買明天就漲價了；之所以不買，是因為覺得明天房價會往下跌。”楊明偉說，因為我們處在一個信息不對稱的大環(huán)境。

以楊明偉的觀察，中國房地產另一個巨大的趨勢變化就是邁入存量時代，這徹底改變了房地產投資的邏輯和規(guī)則。

“存量時代的地產投資將成為一件非常專業(yè)的事情。不僅要解決做與不做房地產的問題，還要關注如何進入這個行業(yè)。”楊明偉說，現(xiàn)在存量時代，角色多變，可能是一家地產開發(fā)商，一家地產投資商，抑或一家物業(yè)運營商，“不可能沖進來就掙錢。盲目地沖進去，其實前面就是坑。”

他說，房地產增量時代是解決做與不做的問題，在存量時代，“選擇比努力更重要”。所以，楊明偉鼓勵中小型房地產企業(yè)轉型土地物業(yè)運營商。

“我不再建議小型地產商從拿地開始一直做到最后。”楊明偉說，現(xiàn)在融資能力與開發(fā)能力一樣重要，房地產商的轉型，貫穿的一個趨勢是地產金融化，也就是尋找互利共贏的合作伙伴，地產金融化導致大型地產商的融資成本維持在4%左右，而小型房企的融資成本可能達到了24%，“這種情況下開發(fā)利潤基本沒有，所以小型地產商應該考慮轉型土地物業(yè)運營。”

物業(yè)運營和資產管理將是一個極其專業(yè)的行業(yè)。“有的酒店一晚價格3000、5000塊，入住率依然很高，有的酒店一晚價格只有300、500塊，卻沒什么客人。商業(yè)運營挑戰(zhàn)性非常高。”楊明偉說，地產開發(fā)商相對輕松，但風險很高，物業(yè)運營風險較低，收益中等。

地產私募基金是長富匯銀重要的投資板塊之一?，F(xiàn)在項目投資選擇上，長富匯銀集中在京廣線以西的成都、重慶和西安三個城市，京廣線以東的副省級以上城市和GDP體量3500億元以上的城市，要求標的項目有很好的開發(fā)利潤，在法律上沒有糾紛。