中國經(jīng)濟網(wǎng)北京7月12日訊（記者 李方）“并購?fù)?rdquo;融創(chuàng)又出手了，融創(chuàng)以631.7億元收購萬達(dá)13個文旅項目及76個酒店，創(chuàng)下內(nèi)地房地產(chǎn)市場企業(yè)間并購的歷史最高金額。圖謀向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的萬達(dá)遇上規(guī)模化與轉(zhuǎn)型發(fā)展的融創(chuàng)，這筆交易或?qū)崿F(xiàn)雙贏。

進入白銀時代，房企逐漸從過去的拿地競爭模式過渡到現(xiàn)在的企業(yè)之間股權(quán)兼并模式，未來這種現(xiàn)象或?qū)㈩l繁發(fā)生。

交割后萬達(dá)品牌不變

根據(jù)雙方協(xié)議，萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納萬達(dá)文旅項目等13個文化旅游城項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款。融創(chuàng)以335.95億元，收購北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

值得注意的是，雙方同意交割后，萬達(dá)文旅項目維持“四個不變”：品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進行開發(fā)建設(shè)；項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

由此可以看出，萬達(dá)也并非簡單的“賣資產(chǎn)”，在其文旅項目上均保留了萬達(dá)品牌。萬達(dá)通過出售資產(chǎn)達(dá)到“輕運營”目的，以降低風(fēng)險。

萬達(dá)推進“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

作為國內(nèi)最早進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“先招商再投資”、打造“訂單商業(yè)”、“只租不售”等模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響。不過，隨著未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率降低，有的企業(yè)開始選擇退出房地產(chǎn)，萬達(dá)也成為其中之一。

萬達(dá)此前發(fā)布“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型計劃，其目標(biāo)是到2020年開業(yè)400個至500個萬達(dá)廣場，徹底去房地產(chǎn)化，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。到2020年收入達(dá)到1000億美元，市值2000億美元。

雖然此前和萬科的合作及與蘇寧的合作并非一帆風(fēng)順，但此次打包資產(chǎn)賣給融創(chuàng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這場交易應(yīng)該是雙贏。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)指出，從賣的角度來看，賣是因為現(xiàn)在資產(chǎn)價格處于高位，萬達(dá)現(xiàn)在賣可以順利實現(xiàn)退出；同時，通過出售剝離資產(chǎn)，尤其是剝離不是太盈利的資產(chǎn)，可以降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，優(yōu)化公司發(fā)展戰(zhàn)略，使萬達(dá)走的更輕，從而可以聚焦核心業(yè)務(wù)，也有利于萬達(dá)順利回A，估值上也會高一些。

“隨著樓市進入下半場與本輪樓市進入調(diào)整期，處于利潤考量、降低負(fù)債與轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，萬達(dá)有可能還會繼續(xù)‘去地產(chǎn)’化，后期還會有更多的萬達(dá)產(chǎn)品走向‘輕資產(chǎn)’，比如萬達(dá)廣場。”張宏偉說。

巧合的是，萬達(dá)電影股價曾在6月22日突發(fā)性跳水，起因是一條“萬達(dá)地產(chǎn)債今天被砸得很慘”的消息，但隨后萬達(dá)發(fā)布聲明稱該事件系惡意炒作，并稱將對相關(guān)微博大號進行起訴。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，萬達(dá)轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)的主要目的應(yīng)該和回A受挫有關(guān)，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，上個月債券出現(xiàn)恐慌性拋售，可能影響了流動性，也可能會對萬達(dá)未來融資和發(fā)債帶來負(fù)面影響，所以轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)對提高流動性有幫助。

融創(chuàng)借力繼續(xù)做“大”

對于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)融創(chuàng)來說，過去單一側(cè)重中高端住宅市場的發(fā)展顯得過于集中，在這種情況下介入酒店及文化旅游地產(chǎn)市場，有利于業(yè)務(wù)開拓。盡管目前，融創(chuàng)對樂視的戰(zhàn)略投資結(jié)果還未明朗化。

目前，大房企從開發(fā)商到運營商的轉(zhuǎn)變賽已經(jīng)開始，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型可以規(guī)避短期住宅市場運營風(fēng)險，未來這種企業(yè)間的并購或合作或?qū)㈩l繁出現(xiàn)。

張宏偉認(rèn)為，萬達(dá)資產(chǎn)包中有不少土地儲備，對于還處于規(guī)模化的融創(chuàng)來講也是必要的，同時，通過萬達(dá)的品牌也可以增強投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發(fā)力繼續(xù)做“大”。另外，融創(chuàng)規(guī)模化已經(jīng)達(dá)到一定階段，今年總銷規(guī)模預(yù)計在2000-3000億，在這個階段，融創(chuàng)需要通過轉(zhuǎn)型規(guī)避風(fēng)險。

融創(chuàng)2016年年報顯示，公司的凈負(fù)債率已由2015年的75.9%升至121.5%，提升了45.6個百分點。融創(chuàng)還在去年發(fā)行了100億元的永續(xù)債。對此，孫宏斌的回應(yīng)是，此次收購用的是自有資金。截至今年6月末，融創(chuàng)賬戶上的現(xiàn)金流仍有900億元。

從去年10月到今年3、4月，樓市調(diào)控政策頻出，多個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸、限售，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪的調(diào)控周期。歷史經(jīng)驗表明，每一輪市場調(diào)整期都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，行業(yè)“大魚吃小魚”并購與整合的現(xiàn)象也會頻繁發(fā)生。