潘璠

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布了9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格看，一是環(huán)比數(shù)據(jù)延續(xù)了上月已經(jīng)呈現(xiàn)的全部停漲態(tài)勢(shì)，其中持平的城市4個(gè)，下降的城市11個(gè)；二是同比數(shù)據(jù)均比上月有所降低，繼續(xù)上漲的12個(gè)城市漲幅均有回落，下降的2個(gè)城市降幅擴(kuò)大，還有一個(gè)城市由升轉(zhuǎn)降。（相關(guān)報(bào)道見A11版）

雖然影響環(huán)比價(jià)格變動(dòng)的因素很多，但所有城市環(huán)比漲幅的持續(xù)回落，以及環(huán)比漲幅與同比漲幅變化趨勢(shì)的趨于一致，確足可以表明調(diào)控開始顯效，樓市的大勢(shì)已經(jīng)開始發(fā)生趨勢(shì)性變化。

同時(shí)也要看到，當(dāng)下初顯的調(diào)控成效基礎(chǔ)并不十分穩(wěn)定。這主要表現(xiàn)為，一是15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市盡管環(huán)比停漲，但有些城市9月份環(huán)比降幅還有回升，個(gè)別城市由降轉(zhuǎn)平；二是70個(gè)大中城市中，有些城市的同比漲幅還保持在相對(duì)較高水平，其中一些城市漲幅還在兩位數(shù)水平上。

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)了“房子是給人住的，不是用來(lái)炒的”定位。住建部負(fù)責(zé)人在十九大記者會(huì)上也明確表示，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，正按照中央有關(guān)會(huì)議的精神，研究制定保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。因此，當(dāng)下一方面要繼續(xù)圍繞定位，完善和健全各項(xiàng)調(diào)控措施，審慎評(píng)估各項(xiàng)措施的調(diào)控效果，另一方面，要研究并逐步把符合這一定位的調(diào)控措施作為未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。

自去年“9·30”北京、天津等城市實(shí)施樓市新政，并由此拉開此輪樓市調(diào)控大幕后，一年來(lái)，推出樓市調(diào)控措施的城市已經(jīng)過(guò)百，推出調(diào)控措施150余次?？v觀一年來(lái)各地出臺(tái)的調(diào)控措施，盡管力度或有大有小，但主要都是在限貸、限購(gòu)、加大土地供應(yīng)、適度有限延長(zhǎng)二手房上市交易時(shí)間等幾個(gè)方面發(fā)力。這些措施的效果，一是降低了樓市杠桿率，降低了泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)；二是遏制了部分投資投機(jī)性需求，因而使房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所減緩。

不過(guò)，一些一二線城市以限貸限購(gòu)為主的調(diào)控措施，也在一定程度上加大了剛需和改善性需求的成本。而在一些三四線城市，在去庫(kù)存背景下，以自有資金和貸款進(jìn)行投資投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象依然存在，以致一些城市房?jī)r(jià)漲幅依然較高，9月末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額雖有回落，但漲幅仍高達(dá)26.2%。所以，當(dāng)下的調(diào)控政策，在一二線城市，要在保護(hù)剛需和改善性需求的基礎(chǔ)上鞏固調(diào)控成果，使房?jī)r(jià)向符合價(jià)值的方向繼續(xù)合理回歸；在三四線城市，則需要實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與控制房?jī)r(jià)大幅上漲的雙重目標(biāo)。

無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，要使樓市調(diào)控乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，都要把重點(diǎn)放在有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房上。自十一黃金周之后，已有三亞、石家莊等多個(gè)城市實(shí)施限售措施，延長(zhǎng)了二手房上市交易時(shí)間。這對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房確實(shí)可以起到釜底抽薪的作用。

因此，在一二線城市，應(yīng)該在限貸、限購(gòu)的基礎(chǔ)上加大限售力度，同時(shí)實(shí)行共享產(chǎn)權(quán)、租售并舉等措施，以期加大和鞏固調(diào)控成果。而在三四線城市，調(diào)控的主要措施可以是適度限貸限售，同時(shí)引導(dǎo)鼓勵(lì)開發(fā)商適度降房?jī)r(jià)，以在降低杠桿泡沫風(fēng)險(xiǎn)、遏制人為炒房的同時(shí)，通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，并進(jìn)一步滿足居民更高的居住需求，改善民眾的居住條件。