今年以來，住房租賃市場證券化明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計劃，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs將打開以“租購并舉”為特征的樓市下半場的空間。

過去的一周，樓市最火爆的概念無疑是REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批引爆了這一概念。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該項目的成功獲批對房地產(chǎn)租賃住宅市場意義重大。

　　變化

　　租賃住房金融化破冰

市場對租賃住房REITs期待已久，但由于國內(nèi)樓市租賃市場的發(fā)展不成熟，房地產(chǎn)租售比長期低企等原因，REITs的正式登場被一再推遲。

今年以來，房地產(chǎn)租賃市場的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。今年上半年，為建立“購租并舉”的住房保障體系，實現(xiàn)住有所居，住建部正積極推動住房租賃市場的發(fā)展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時，支持房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。有消息稱，國務(wù)院相關(guān)部門已經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或?qū)⒂型黄啤?/p>

地方政府也紛紛制定相關(guān)的鼓勵REITs發(fā)展的相關(guān)政策。以北京為例，在今年八月份出臺的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》中，就明確提出要研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

隨著市場的成熟，房地產(chǎn)租賃行業(yè)對REITs的需求和渴望也在與日俱增。戴德梁行的市場調(diào)研顯示，近幾年，開發(fā)商、中介機構(gòu)、酒店等紛紛進入住房租賃領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數(shù)量超過80家，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張。住宅租賃市場未來大有可期，對市場的專業(yè)調(diào)研和判斷對助推租賃住房REITs的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

市場對租賃住房REITs的呼聲日趨高漲的背景下，近日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過。據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹，該項目總規(guī)模50億元，優(yōu)先級評級AAA，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產(chǎn)是上交所上市公司保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士指出，在目前國內(nèi)尚未放開公募REITs市場的背景下，保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行”機制，是對國家公募REITs推行的一次突破，可說是REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品。據(jù)悉，儲架發(fā)行制度是一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行的再融資制度。

　　揭秘

　　首單租賃REITs為何是保利？

克而瑞地產(chǎn)研究機構(gòu)稱，保利之所以能成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融資能力較強，另一方面也是因為保利擁有較多的自持土地，且租賃住宅方面也具備一定的運營能力。

在租賃住宅方面，保利已經(jīng)成功布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市，擁有瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌線，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運營。本單REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計方面，正是以保利地產(chǎn)自持的這些租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。

此外，保利還通過合作的方式打造uoko互聯(lián)網(wǎng)青年公寓品牌。這些租賃品牌皆取得不錯的成效，為保利地產(chǎn)進一步發(fā)展租賃住宅積攢了不少經(jīng)驗。相關(guān)資料顯示，2016年11月在長沙首開的瑜璟閣國際公寓開門迎客的3個月內(nèi)，入住率就達到了90%并實現(xiàn)盈利。

在自持土地持有量方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅，起碼超過100萬平方米的土地，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計建面超17萬平方米，自持地塊數(shù)量居房企前列。這些土地，多分布于一線城市以及核心二線城市，也是大力推進租賃住宅發(fā)展的城市，為保利地產(chǎn)分批發(fā)行租賃住房REITs提供了資產(chǎn)基礎(chǔ)。

　　展望

　　長租公寓或成REITs下一個風(fēng)口？

今年以來，房地產(chǎn)市場的一個重大變化是各大城市的自持地塊數(shù)量和比例大幅增長，各大房企也積極布局搶灘。除了保利外，萬科、碧桂園、龍湖、世茂等企業(yè)也都有大量自持土地，如萬科持有超過7塊大比例自持土地。這些企業(yè)都在大力發(fā)展租賃物業(yè)品牌，如萬科擁有泊寓，龍湖擁有冠寓，世茂房地產(chǎn)今年6月拿下的佛山禪城地塊也計劃建立其長租公寓的品牌，央企招商蛇口也在長租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”。

開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產(chǎn)商們爭相布局的一個領(lǐng)域。而REITs的下一個風(fēng)口或許就是長租公寓。

今年8月15日，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級票面利率為5.39%。從鏈家自如的ABS到保利租賃住房的REITs，短短兩個多月， “長租公寓” 在資產(chǎn)證券化道路上又邁出了的一步。

據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹，截至2017年10月，上交所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模將近7000億，存量規(guī)模為5000億左右。他表示，租賃住房REITs，就是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中比較有代表性的創(chuàng)新產(chǎn)品?？紤]到該產(chǎn)品主體資質(zhì)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計較好，其他符合條件且致力于住房租賃市場發(fā)展的住房企業(yè)也可以借鑒該模式，探索開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，借助資本市場的服務(wù)實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，為社會提供更多的租賃住房。

　　爭議

　　低租售比背后REITs如何算賬？

正如業(yè)內(nèi)人士所說，最終REITs產(chǎn)品還是要算賬，回歸收益率，要看借債的成本能否覆蓋租金收益，這是一個很關(guān)鍵的指標(biāo)。REITs的收入來源為投資于房地產(chǎn)及物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流，在租賃住房REITs產(chǎn)品中，持有物業(yè)的租金收入無疑是現(xiàn)金流的主要來源。

以保利本次REITs產(chǎn)品為例，其利用基礎(chǔ)資產(chǎn)組成SPV，再通過股+債的方式收購SPV股權(quán)之后，該單產(chǎn)品采取儲架、分期發(fā)行機制，儲架額度期限兩年；產(chǎn)品期限18年。該產(chǎn)品優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級份額即40億元在上交所公開轉(zhuǎn)讓、交易。這意味著保利旗下瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構(gòu)成保利REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流來源。

然而，也不是所有的房地產(chǎn)人士都對REITs的發(fā)展抱樂觀的態(tài)度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。目前租賃市場的競爭還處于初級階段，還沒有形成知名度品牌，大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢在租賃市場競爭，核心的盈利能力還有待市場檢驗。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒也認(rèn)為，在中短期內(nèi)，中國的REITs快速發(fā)展需要時間：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產(chǎn)的收益率僅為4%甚至更低。此外，缺乏REITs和資產(chǎn)的專業(yè)管理人才等也制約了REITs在中國的發(fā)展。”

就保利的首單REITs產(chǎn)品而言，對于涉及的雙重征稅和租金回報率問題，保利地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，通過股+債的方式收購SPV股權(quán)，這單產(chǎn)品最大限度地節(jié)約了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅費；此外，通過市場化的租約機制安排，使得資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流滿足了RETIs產(chǎn)品的發(fā)行需求。

盡管障礙重重，REITs依然被視為中國房地產(chǎn)融資的新出路。周志鋒認(rèn)為，隨著投資者、開發(fā)商和資產(chǎn)持有人的觀念轉(zhuǎn)變，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩(wěn)定回報，將成為機構(gòu)投資者主要的融資渠道，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道。

文/本報記者 朱開云