繼國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品“花落”深圳證券交易所之后，首單央企租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過(guò)。在業(yè)界看來(lái)，租賃住房資產(chǎn)證券化“破冰”，有望助推樓市新生態(tài)的形成。

據(jù)了解，新近獲得上交所審議通過(guò)的保利租賃住房類(lèi)REITs項(xiàng)目為具有權(quán)益性REITs屬性的證券資產(chǎn)化產(chǎn)品。項(xiàng)目總規(guī)模50億元，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產(chǎn)是上交所上市公司保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房，主要為青年公寓和養(yǎng)老公寓。

在此之前，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs“新派公寓權(quán)益性房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”本月中旬獲批，擬發(fā)行金額為2.7億元。

在業(yè)界看來(lái)，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷推進(jìn)的背景下，租賃住房資產(chǎn)證券化“破冰”成為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的標(biāo)志性事件，將對(duì)樓市生態(tài)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，明確了住房市場(chǎng)的發(fā)展方向。近年來(lái)多個(gè)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要文件相繼出臺(tái)，則為住房租賃市場(chǎng)營(yíng)造了良好的政策環(huán)境。

鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年可增長(zhǎng)至2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

在探索資本市場(chǎng)助力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面，資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是有效渠道之一。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)等九部門(mén)專(zhuān)門(mén)制定的加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知，也明確提出了“推進(jìn)REITs試點(diǎn)”的戰(zhàn)略部署。

上交所總經(jīng)理黃紅元表示，此類(lèi)REITs的問(wèn)世有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，加大市場(chǎng)投入；有利于投資人分享租金收入和物業(yè)升值收益；有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，化解一線(xiàn)城市的居住難題，惠及更多普通租戶(hù)。租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出，可為資本市場(chǎng)服務(wù)租賃住房行業(yè)發(fā)展探索經(jīng)驗(yàn)。

作為資本市場(chǎng)創(chuàng)新之舉，租賃住房RETIs如何控制風(fēng)險(xiǎn)備受關(guān)注。以保利租賃住房類(lèi)REITs為例，優(yōu)先級(jí)證券和次級(jí)證券分別向?qū)I(yè)投資者銷(xiāo)售及由保利地產(chǎn)自持，通過(guò)實(shí)現(xiàn)良好風(fēng)險(xiǎn)分配確保產(chǎn)品安全性。此外，租金收入帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流也可為此類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的安全性提供支撐和保障。

業(yè)界評(píng)價(jià)認(rèn)為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供切實(shí)的融資渠道和投資退出路徑，盤(pán)活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規(guī)模化的住房租賃市場(chǎng)，也有助于相關(guān)企業(yè)充分利用社會(huì)資源、合理控制成本，從而實(shí)現(xiàn)“多方共贏”。