資料圖：置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型(資料圖)。 中新社記者 韋亮 攝

資金違規(guī)入樓市 手法隱蔽風(fēng)險高

新一輪監(jiān)管嚴查變相“首付貸”

據(jù)報道，住建部近日會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，明確嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資；嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資；嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

這是近期多個中央和地方監(jiān)管部門嚴查資金違規(guī)流入樓市的一個縮影。此前，多地銀監(jiān)部門已經(jīng)行動起來，嚴查消費貸款資金被挪用于支付購房首付款?！督?jīng)濟參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在監(jiān)管高壓之下，銀行資金違規(guī)入樓市的勢頭有所放緩，但仍有非持牌金融機構(gòu)、中介公司、地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品以更為隱蔽的形式在市場上出現(xiàn)。

變相“首付貸”形式更隱蔽

在房地產(chǎn)調(diào)控升級的大背景下，從今年年初開始，監(jiān)管層對資金違規(guī)流入樓市進行了嚴控，尤其是近幾個月，銀行以及一些非持牌金融機構(gòu)的短期資金變相流入樓市苗頭漸顯，監(jiān)管力度也持續(xù)加碼。不過，《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，面對不少購房者依舊迫切的購房資金需求，仍有少部分“首付貸”產(chǎn)品出現(xiàn)在市場上，只是其形式更為隱蔽。

記者最近一周以購房者身份咨詢了多家房產(chǎn)中介機構(gòu)，在表示首付資金“差一點”時，多數(shù)中介機構(gòu)直言目前無法幫忙解決資金問題，并表示公司明確規(guī)定不得協(xié)助客戶辦理信用貸、消費貸等。

不過，仍有少部分中介工作人員表示“可以幫忙”。“一般100萬元以內(nèi)的貸款都比較容易解決。沒房的話可以在幾家合作銀行辦理額度30萬元左右的消費貸款，還款周期最長5年。”一位中介工作人員直言，“目前銀行對這種貸款查得比較嚴，現(xiàn)在審批下來也不太容易，但是我們還是能幫著想一些辦法。”

整體而言，在監(jiān)管高壓之下，購房者想利用銀行相對便宜的資金來湊足首付款的難度越來越大，這種情況下，一些貸款公司、融資擔(dān)保公司的資金流入樓市的通道依然是“敞開”的。某融資擔(dān)保公司工作人員向《經(jīng)濟參考報》記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進入征信系統(tǒng)。他介紹，通過該平臺借貸年利率達5.4%，單家銀行個人最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以貸到200萬元，200萬元以下不需要抵押物。“貸款用途說明是消費或裝修什么的，就能夠辦下來。”他說。

與此同時，一些中介機構(gòu)仍可以提供所謂墊資服務(wù)，只是成本相對較高。“具體操作就是先把房本抵押給我們公司，我們提供墊資，然后在房屋過戶后去銀行辦理抵押貸款，再還墊資款就可以。一般這種墊款期限在半年以內(nèi)，利率差不多是年化7%。”一位中介機構(gòu)工作人員說。

“我們也能協(xié)助您通過擔(dān)保公司辦理大額信用卡貸款套現(xiàn)，但是需要收取中介費。”上述中介機構(gòu)工作人員稱，“現(xiàn)在查得比較嚴，自己辦理的話基本上不可能成功，但我們可以幫忙做材料。”據(jù)了解，這種貸款年限較長，能達到30年，貸款金額為50萬元至70萬元。

另外，據(jù)記者多方采訪獲悉，房地產(chǎn)開發(fā)商墊資首付的情形目前也仍然存在。在一些位置比較偏遠的北京郊區(qū)樓盤，購房者需要支付的樓盤首付款僅需10%，其余首付部分均由開發(fā)商先墊資。“80平左右兩居首付不到40萬元，可以先交一半，另外一半開發(fā)商給墊上，然后明年年底之前還清就行，沒利息沒手續(xù)費，相當(dāng)于首付是兩年分期。”有中介機構(gòu)工作人員表示，這種樓盤一般買的人少，所以這樣操作的人也不多。

高利率資金場外違約風(fēng)險更大

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策更趨嚴格，銀行業(yè)不斷壓縮個人住房按揭貸款規(guī)模。多家A股上市銀行半年報數(shù)據(jù)顯示，其上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年末有所下降。央行數(shù)據(jù)也顯示，截至今年9月末，以個人住房按揭貸款為主要組成部分的住戶部門中長期貸款同比增長26.2%，同比增速較上季末低4.6個百分點。

值得注意的是，在住戶部門中長期貸款增速回落的同時，住戶部門短期貸款的增速卻明顯上揚。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，今年9月末，住戶部門短期貸款同比增速達38.11%，增速較年初時上升17.85個百分點；前三季度住戶部門短期貸款新增14926億元，較去年同期多9428億元，達到去年同期增加規(guī)模的將近3倍，并達到去年全年增量的1.5倍。海通證券宏觀首席分析師姜超稱，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導(dǎo)致居民短貸高增長。

中國銀行國際金融研究所研究員熊啟躍表示，從發(fā)達國家經(jīng)驗看，個人貸款是利率市場化條件下商業(yè)銀行獲得穩(wěn)定息差水平的重要資產(chǎn)類型。與國際領(lǐng)先銀行相比，我國銀行業(yè)個人貸款占比和個人貸款定價仍有一定的上浮空間，發(fā)展個人貸款應(yīng)成為未來銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向。“但是當(dāng)前，國內(nèi)個人貸款規(guī)模增速過快，銀行存在集中配置個人貸款的羊群行為。大量資金涌入個貸市場，不排除存在改變貸款用途的違規(guī)行為，這顯然不利于個貸市場整體的健康發(fā)展。”他說。

實際上，除了可被統(tǒng)計的銀行體系的資金，還有大量互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、民間貸款機構(gòu)以及擔(dān)保公司的資金也在流入樓市，變相助推居民加杠桿購房，而這里面的風(fēng)險更不可被忽視。中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室、國家資產(chǎn)負債表研究中心發(fā)布的中國去杠桿進程報告指出，由于消費貸款與按揭貸款的性質(zhì)有所不同，其利率與風(fēng)險也相應(yīng)大于按揭貸款，目前不少消費信貸是通過向用戶提供現(xiàn)金貸款的形式投放的，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供的無擔(dān)保、無抵押的信用貸款，放大了未來可能的違約概率。由此所帶來的潛在風(fēng)險應(yīng)引起監(jiān)管當(dāng)局的足夠重視。

“一些非持牌機構(gòu)的借貸利率較高，在這種情況下，如果個人加杠桿較快的話，一旦市場發(fā)生波動，其形成壞賬的風(fēng)險也更高。而且這種場外的資金更為隱蔽，一般也不納入正式的征信記錄，場外資金一旦違約，必將波及銀行體系內(nèi)的資金，容易釀成更大風(fēng)險。”一位業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示。

監(jiān)管升級“多方位、多輪次”

居民變相加杠桿的風(fēng)險受到了監(jiān)管部門的密切關(guān)注，在部分違規(guī)行為屢禁不止的背景下，監(jiān)管力度正在不斷升級。

住建部、人民銀行、銀監(jiān)會近日聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作。包括嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資；嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資；嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

三部委還要求各地對違規(guī)企業(yè)、機構(gòu)加大查處力度。并將違規(guī)房企、中介列入嚴重違法失信企業(yè)名單；對違規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)要列入互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治重點對象；將互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)違規(guī)提供融資行為依法錄入征信系統(tǒng)。

此前，銀監(jiān)會審慎規(guī)制局局長肖遠企表示，將嚴查挪用消費貸款資金，嚴厲打擊“首付貸”，吸取美國次貸危機的教訓(xùn)，防止居民杠桿率過快上升，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

“銀監(jiān)會目前已派出機構(gòu)開展風(fēng)險排查，并加強規(guī)范管理和問責(zé)，嚴查個人消費貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。”銀監(jiān)會相關(guān)人士介紹。北京、深圳等地銀監(jiān)局10月份已下發(fā)通知，要求對消費貸款資金流向等進行排查，現(xiàn)階段銀行正在組織轄內(nèi)支行根據(jù)要求進行排查。

事實上，自2016年初到現(xiàn)在，我國已開展了多輪對房產(chǎn)中介、網(wǎng)貸機構(gòu)、銀行等涉貸機構(gòu)的嚴查行動，堅決打擊違規(guī)、投機行為。去年8月，住建部、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求房地產(chǎn)中介不得提供或與其他機構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控正在深入，一方面，通過限購、限售等行政手段加強監(jiān)管，建立租售并舉長效機制，降低投機獲利空間，另一方面，金融層面重在降杠桿，把控投資資金源頭，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性，降低泡沫風(fēng)險。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼也表示，監(jiān)管層將對投機性購房的金融需求持續(xù)密切關(guān)注和嚴控。銀行需要持續(xù)打擊投資性需求，切斷這方面的金融供給。

姜超也表示，未來房地產(chǎn)銷售將繼續(xù)降溫，且監(jiān)管機構(gòu)嚴查居民短貸流向房地產(chǎn)，再加上銀行房貸額度受限，預(yù)計居民貸款增速將趨于回落。