由于手續(xù)繁雜冗長，消費(fèi)者購買二手房需多留個(gè)心眼。 南方日?qǐng)?bào)記者 葉志文 攝

“購買二手房最怕遇到假房源，之前在網(wǎng)上看到一套性價(jià)比很高的房子，聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人看完房后，卻被告知該房源已被別人提前下定金，然后就不停推薦其他高價(jià)房子。”市民羅小姐最近想購買一套二手房，談及看房經(jīng)歷一肚子苦水，“還比較擔(dān)心業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人隱瞞房屋情況，比如房屋出過事故或被抵押，卻在交易前不告訴買家。”

臨近年底，二手房交易糾紛進(jìn)入高發(fā)期，由于手續(xù)繁雜冗長，二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)正成為不少消費(fèi)者最為關(guān)注的話題。據(jù)中山市第一人民法院統(tǒng)計(jì)，從2014年開始，房屋買賣合同案件數(shù)量明顯增加，近兩年平均下來，每天約有5起房屋買賣案件訴諸法院，其中部分糾紛發(fā)生于二手房交易。鑒于此，筆者走訪了多家中山二手中介機(jī)構(gòu)，為消費(fèi)者傳授二手房交易風(fēng)險(xiǎn)防控“秘籍”。

　　如何透視中介“吃差價(jià)”

吃差價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)多年的頑疾，一直以來備受詬病。百度檢索“吃差價(jià)”關(guān)鍵詞，檢索結(jié)果為121萬條，中介吃差價(jià)的現(xiàn)狀讓人心驚。根據(jù)樂有家發(fā)布的一份二手房交易調(diào)研顯示，二手房交易中客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次是價(jià)格、安全以及中介的服務(wù)水平。其中，購房者對(duì)于房價(jià)的關(guān)注度最高，人們買房過程中首要擔(dān)心的就是被吃差價(jià)。

中山樂有家總經(jīng)理李功鎮(zhèn)介紹，當(dāng)前中介吃差價(jià)的做法主要有四種。第一種較為常見，跟業(yè)主邀功式的吃差價(jià)，利用業(yè)主對(duì)市場(chǎng)不了解，收取“額外費(fèi)用”。市值120萬的房子，中介單方向業(yè)主壓價(jià)，跟業(yè)主說只值110萬，高價(jià)賣出部分需要和業(yè)主平分。表面幫業(yè)主賣了高價(jià)，實(shí)際損害了業(yè)主的利益。

第二種是“兩邊拼合同”，中介先與賣方簽訂一份固定價(jià)格的《售房代理協(xié)議書》，再與買方簽訂較高價(jià)格的《購房代理協(xié)議書》，阻斷買賣雙方見面，隱瞞真實(shí)的房價(jià)，從中賺取差價(jià)。

第三種叫做“ABC單低吸高拋”，對(duì)于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源，中介扮演假客戶與賣房者簽訂合同并支付房款，然后不過戶，以更高的價(jià)格賣給其他客戶賺取差價(jià)；上述幾種方式較為常見，但只要業(yè)主稍加防范，不難發(fā)現(xiàn)。

目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型的吃差價(jià)方式，被稱為“三抬”。中介大張旗鼓以高出市場(chǎng)價(jià)大量收租房，一般租約都會(huì)長達(dá)3-8年，裝修后轉(zhuǎn)租（有的還會(huì)將房屋拆分成單間，以提高收益）。雖然看起來是“抬高租價(jià)”，短期內(nèi)看似業(yè)主受益，但實(shí)則多方受限，得不償失。業(yè)主所簽合同中苛刻約定業(yè)主必須獨(dú)家委托該中介公司，否則須支付高額違約金，業(yè)主迫于壓力不得不接受其霸王條款，這就導(dǎo)致業(yè)主多家放賣、快速出售回籠資金、賣出理想房價(jià)受到限制。在其“威迫、恐嚇”下業(yè)主只能“被抬房價(jià)”“被抬傭金”，以提升中介的收益。

相較于“ABC單”“兩邊拼合同”等形式，“三抬”更為隱蔽、更具欺騙性。李功鎮(zhèn)表示，目前二手房中介市場(chǎng)尚不夠規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊。“吃差價(jià)”主要基于信息不對(duì)稱，損害消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)，對(duì)市場(chǎng)交易的多個(gè)方面都產(chǎn)生了不良影響。

鏈家地產(chǎn)中山市場(chǎng)部經(jīng)理劉申交則認(rèn)為，中介有責(zé)任有義務(wù)按市場(chǎng)均價(jià)、根據(jù)買賣雙方實(shí)際情況和相關(guān)交易條件進(jìn)行商務(wù)洽談，在合理范圍內(nèi)協(xié)調(diào)、撮合買賣雙方達(dá)成交易。

　　“八大潛在風(fēng)險(xiǎn)”提示

除了“吃差價(jià)”外，房產(chǎn)交易安全也是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)，查封房、抵押房是二手房交易中不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。如果在交易房產(chǎn)被查封的情況下簽署購房合同，并向賣方支付房款，維權(quán)索賠會(huì)非常困難且難以追回購房款。其次，物業(yè)欠費(fèi)、交易手續(xù)繁雜、假房源等多重問題，也是二手房交易過程中的痛點(diǎn)。

近日，樂有家因應(yīng)客戶需求推出“二手房交易八大風(fēng)險(xiǎn)”提示，揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”，分別是買到查封房、簽約資質(zhì)不全、買方購房資格不足、稅費(fèi)約定不明引紛爭、錢款交接不監(jiān)管、贖樓操作不當(dāng)、物業(yè)費(fèi)用未繳清、被中介“吃差價(jià)”。

以“錢款交接不監(jiān)管”風(fēng)險(xiǎn)為例，在二手房交易中，“先過戶后給錢，先給錢后過戶”都是高危行為，買賣雙方都要避免這樣的行為。在交易過程中，正規(guī)中介會(huì)要求每筆房產(chǎn)交易均進(jìn)行三方（買方、賣方、銀行）資金監(jiān)管，避免發(fā)生購房款“打水漂”的糾紛發(fā)生。

贖樓操作不當(dāng)同樣會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)交易房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時(shí)（一般為房貸未還清），一般需要先贖樓才能過戶。查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況是中介的義務(wù)，也是接收房源后第一件需要做的事。正常途徑下，正規(guī)中介經(jīng)紀(jì)人將在簽約前與賣方核實(shí)房屋抵押狀況，對(duì)于有抵押的房產(chǎn)，建議賣方自贖或委托專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)贖樓。樂有家提醒，買方切勿私下幫賣方贖樓，避免錢房兩空。

劉申交也表示，鏈家會(huì)在簽約前將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐一排查：審查業(yè)主簽約資格以及房屋產(chǎn)權(quán)情況；將定金控制在10萬或樓價(jià)10%以內(nèi)，從多維度對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行全方位防控，讓買賣雙方更透明。此外交易過程中難免有情況變化，任何一個(gè)小變化，都要補(bǔ)充協(xié)議約定，三方簽字確認(rèn)。

中山市消費(fèi)者協(xié)會(huì)則提醒購房者，今年來中山連續(xù)出臺(tái)多個(gè)購房政策，新政對(duì)購房資格、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是為了規(guī)范市場(chǎng)；對(duì)于一些中介自稱可以通過各種非正式渠道繞過監(jiān)管的做法，購房者一定要慎之又慎，以免落入消費(fèi)陷阱。

　　■鏈接

　　樂有家

　　差價(jià)無理由

　　雙倍賠償

近年來，樂有家在深圳、中山地區(qū)率先推出附帶具體“墊付、賠付”標(biāo)準(zhǔn)的“五大順心承諾”及“三大安心保障”制度，以約束經(jīng)紀(jì)人行為，防控二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。其中明確規(guī)定“差價(jià)，無理由雙倍賠償；簽前查封，損失先行墊付；物業(yè)欠費(fèi)，損失先行墊付；交易手續(xù)枉跑，補(bǔ)償交通費(fèi)200元/次；樂有家房源網(wǎng)100%真房源，假一賠百”。

李功鎮(zhèn)表示，樂有家首創(chuàng)推出的“差價(jià)無理由雙倍賠償”，是在“簽署三方合同”及嚴(yán)格風(fēng)控、多重保障后，以實(shí)際賠付來保障購房者。對(duì)于消費(fèi)者擔(dān)心的“查封房”、“物業(yè)欠費(fèi)”等問題，樂有家會(huì)通過產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、資金監(jiān)管、物業(yè)走訪、留存保證金等形式核查相關(guān)細(xì)則。如果出現(xiàn)樂有家沒有幫客戶識(shí)別出相關(guān)問題的時(shí)候，樂有家承諾客戶相應(yīng)損失將由樂有家先行墊付。

二手房交易后期每個(gè)環(huán)節(jié)所需資料紛繁復(fù)雜且政策多變，如果中介人員沒有仔細(xì)核實(shí)情況，很有可能導(dǎo)致客戶辦理受眾往返奔波，浪費(fèi)時(shí)間。對(duì)此，樂有家承諾在公證、資金監(jiān)管、按揭、過戶、繳稅領(lǐng)證、交房手續(xù)辦理過程中如有造成客戶枉跑的情況，賠付200元/次。

　　鏈家

　　投訴24小時(shí)

　　回復(fù)解決方案

2016年鏈家在全國范圍推出八大安心服務(wù)承諾，根據(jù)各地的不同情況，目前中山、廣州等地執(zhí)行三大承諾，“真房源、假一賠百”“簽前查封、損失先墊付”“投訴24小時(shí)回復(fù)解決方案”。劉申交指出，目前在鏈家旗下所有推廣渠道發(fā)布的房源信息，均須符合以下特征：真實(shí)存在、真實(shí)委托、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片。若不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的房源，鏈家承諾給予舉報(bào)者給予100元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)監(jiān)督經(jīng)紀(jì)人將該虛假房源信息做撤銷發(fā)布處理。

為保證置業(yè)者購房安全，從去年3月25日起，經(jīng)鏈家成交的二手房，如果交易房屋在簽署房屋買賣合同前即已被依法查封，鏈家也未對(duì)該查封信息進(jìn)行核實(shí)和披露的，鏈家承諾會(huì)對(duì)客戶已支付的房價(jià)款、按揭費(fèi)，先行墊付返還，此外傭金也如數(shù)退還。

李鳳祥 伍杰