由于手續(xù)繁雜冗長，消費者購買二手房需多留個心眼。 南方日報記者 葉志文 攝

“購買二手房最怕遇到假房源，之前在網上看到一套性價比很高的房子，聯系經紀人看完房后，卻被告知該房源已被別人提前下定金，然后就不停推薦其他高價房子。”市民羅小姐最近想購買一套二手房，談及看房經歷一肚子苦水，“還比較擔心業(yè)主和經紀人隱瞞房屋情況，比如房屋出過事故或被抵押，卻在交易前不告訴買家。”

臨近年底，二手房交易糾紛進入高發(fā)期，由于手續(xù)繁雜冗長，二手房的交易風險正成為不少消費者最為關注的話題。據中山市第一人民法院統計，從2014年開始，房屋買賣合同案件數量明顯增加，近兩年平均下來，每天約有5起房屋買賣案件訴諸法院，其中部分糾紛發(fā)生于二手房交易。鑒于此，筆者走訪了多家中山二手中介機構，為消費者傳授二手房交易風險防控“秘籍”。

　　如何透視中介“吃差價”

吃差價是房地產中介行業(yè)多年的頑疾，一直以來備受詬病。百度檢索“吃差價”關鍵詞，檢索結果為121萬條，中介吃差價的現狀讓人心驚。根據樂有家發(fā)布的一份二手房交易調研顯示，二手房交易中客戶關注的重點依次是價格、安全以及中介的服務水平。其中，購房者對于房價的關注度最高，人們買房過程中首要擔心的就是被吃差價。

中山樂有家總經理李功鎮(zhèn)介紹，當前中介吃差價的做法主要有四種。第一種較為常見，跟業(yè)主邀功式的吃差價，利用業(yè)主對市場不了解，收取“額外費用”。市值120萬的房子，中介單方向業(yè)主壓價，跟業(yè)主說只值110萬，高價賣出部分需要和業(yè)主平分。表面幫業(yè)主賣了高價，實際損害了業(yè)主的利益。

第二種是“兩邊拼合同”，中介先與賣方簽訂一份固定價格的《售房代理協議書》，再與買方簽訂較高價格的《購房代理協議書》，阻斷買賣雙方見面，隱瞞真實的房價，從中賺取差價。

第三種叫做“ABC單低吸高拋”，對于價格明顯低于市場價的房源，中介扮演假客戶與賣房者簽訂合同并支付房款，然后不過戶，以更高的價格賣給其他客戶賺取差價；上述幾種方式較為常見，但只要業(yè)主稍加防范，不難發(fā)現。

目前市場上出現了新型的吃差價方式，被稱為“三抬”。中介大張旗鼓以高出市場價大量收租房，一般租約都會長達3-8年，裝修后轉租（有的還會將房屋拆分成單間，以提高收益）。雖然看起來是“抬高租價”，短期內看似業(yè)主受益，但實則多方受限，得不償失。業(yè)主所簽合同中苛刻約定業(yè)主必須獨家委托該中介公司，否則須支付高額違約金，業(yè)主迫于壓力不得不接受其霸王條款，這就導致業(yè)主多家放賣、快速出售回籠資金、賣出理想房價受到限制。在其“威迫、恐嚇”下業(yè)主只能“被抬房價”“被抬傭金”，以提升中介的收益。

相較于“ABC單”“兩邊拼合同”等形式，“三抬”更為隱蔽、更具欺騙性。李功鎮(zhèn)表示，目前二手房中介市場尚不夠規(guī)范，經紀人素質良莠不齊。“吃差價”主要基于信息不對稱，損害消費者的知情權、選擇權和公平交易權，對市場交易的多個方面都產生了不良影響。

鏈家地產中山市場部經理劉申交則認為，中介有責任有義務按市場均價、根據買賣雙方實際情況和相關交易條件進行商務洽談，在合理范圍內協調、撮合買賣雙方達成交易。

　　“八大潛在風險”提示

除了“吃差價”外，房產交易安全也是消費者關注的重點，查封房、抵押房是二手房交易中不可忽視的風險。如果在交易房產被查封的情況下簽署購房合同，并向賣方支付房款，維權索賠會非常困難且難以追回購房款。其次，物業(yè)欠費、交易手續(xù)繁雜、假房源等多重問題，也是二手房交易過程中的痛點。

近日，樂有家因應客戶需求推出“二手房交易八大風險”提示，揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”，分別是買到查封房、簽約資質不全、買方購房資格不足、稅費約定不明引紛爭、錢款交接不監(jiān)管、贖樓操作不當、物業(yè)費用未繳清、被中介“吃差價”。

以“錢款交接不監(jiān)管”風險為例，在二手房交易中，“先過戶后給錢，先給錢后過戶”都是高危行為，買賣雙方都要避免這樣的行為。在交易過程中，正規(guī)中介會要求每筆房產交易均進行三方（買方、賣方、銀行）資金監(jiān)管，避免發(fā)生購房款“打水漂”的糾紛發(fā)生。

贖樓操作不當同樣會引發(fā)風險。當交易房產處于抵押狀態(tài)時（一般為房貸未還清），一般需要先贖樓才能過戶。查詢房屋產權情況是中介的義務，也是接收房源后第一件需要做的事。正常途徑下，正規(guī)中介經紀人將在簽約前與賣方核實房屋抵押狀況，對于有抵押的房產，建議賣方自贖或委托專業(yè)擔保機構贖樓。樂有家提醒，買方切勿私下幫賣方贖樓，避免錢房兩空。

劉申交也表示，鏈家會在簽約前將風險進行逐一排查：審查業(yè)主簽約資格以及房屋產權情況；將定金控制在10萬或樓價10%以內，從多維度對交易風險實行全方位防控，讓買賣雙方更透明。此外交易過程中難免有情況變化，任何一個小變化，都要補充協議約定，三方簽字確認。

中山市消費者協會則提醒購房者，今年來中山連續(xù)出臺多個購房政策，新政對購房資格、首付比例、貸款等均做出嚴格的規(guī)定，主要目的是為了規(guī)范市場；對于一些中介自稱可以通過各種非正式渠道繞過監(jiān)管的做法，購房者一定要慎之又慎，以免落入消費陷阱。

　　■鏈接

　　樂有家

　　差價無理由

　　雙倍賠償

近年來，樂有家在深圳、中山地區(qū)率先推出附帶具體“墊付、賠付”標準的“五大順心承諾”及“三大安心保障”制度，以約束經紀人行為，防控二手房交易風險。其中明確規(guī)定“差價，無理由雙倍賠償；簽前查封，損失先行墊付；物業(yè)欠費，損失先行墊付；交易手續(xù)枉跑，補償交通費200元/次；樂有家房源網100%真房源，假一賠百”。

李功鎮(zhèn)表示，樂有家首創(chuàng)推出的“差價無理由雙倍賠償”，是在“簽署三方合同”及嚴格風控、多重保障后，以實際賠付來保障購房者。對于消費者擔心的“查封房”、“物業(yè)欠費”等問題，樂有家會通過產權核驗、資金監(jiān)管、物業(yè)走訪、留存保證金等形式核查相關細則。如果出現樂有家沒有幫客戶識別出相關問題的時候，樂有家承諾客戶相應損失將由樂有家先行墊付。

二手房交易后期每個環(huán)節(jié)所需資料紛繁復雜且政策多變，如果中介人員沒有仔細核實情況，很有可能導致客戶辦理受眾往返奔波，浪費時間。對此，樂有家承諾在公證、資金監(jiān)管、按揭、過戶、繳稅領證、交房手續(xù)辦理過程中如有造成客戶枉跑的情況，賠付200元/次。

　　鏈家

　　投訴24小時

　　回復解決方案

2016年鏈家在全國范圍推出八大安心服務承諾，根據各地的不同情況，目前中山、廣州等地執(zhí)行三大承諾，“真房源、假一賠百”“簽前查封、損失先墊付”“投訴24小時回復解決方案”。劉申交指出，目前在鏈家旗下所有推廣渠道發(fā)布的房源信息，均須符合以下特征：真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片。若不符合上述標準的房源，鏈家承諾給予舉報者給予100元現金獎勵，同時監(jiān)督經紀人將該虛假房源信息做撤銷發(fā)布處理。

為保證置業(yè)者購房安全，從去年3月25日起，經鏈家成交的二手房，如果交易房屋在簽署房屋買賣合同前即已被依法查封，鏈家也未對該查封信息進行核實和披露的，鏈家承諾會對客戶已支付的房價款、按揭費，先行墊付返還，此外傭金也如數退還。

李鳳祥 伍杰