■本報記者 王 崢

經(jīng)歷了史上最嚴調控后，一季度還異常火爆的北京樓市急速降溫，無論是新房還是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

不過，雖然住宅市場遭遇“寒冬”，但北京的土地市場在2017年卻仍保持火熱狀態(tài)。在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達2796億元，由于月末還有一宗底價37億元的地塊入市，因此今年北京的土地成交金額也將超過2800億元，同比增幅超過220%，創(chuàng)下了新的歷史紀錄。

對此，有業(yè)內人士指出，隨著北京土地供應的增加，未來幾年入市的住宅數(shù)量將得到一定保證，從而進一步平抑房價。

此外，值得注意的是，龍頭房企在北京區(qū)域的銷售額繼續(xù)保持增長，且市場集中度也大幅提升。例如今年的北京銷售冠軍萬科，全年銷售金額預計在310億元上下，占據(jù)了超過10%的市場份額。“北京是國內最成熟的市場之一，在這里做地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，龍頭房企的綜合優(yōu)勢也最明顯。未來隨著行業(yè)兼并重組的加速，全國樓市的市場集中度也將趨近于北京市場。”有業(yè)內人士稱。

新房二手房交易量雙降

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預計全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下調45%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2017年預計北京市商品房將實現(xiàn)成交金額2760億元(含自住型商品房)。相較2016年近5000億元的總成交水平，2017年的市場縮水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

而占市場成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套暴跌了51%，這一成交量也是2015年來的新低。而如果只看4月份往后的成交量（開始受到調控新政影響），那么同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年。因此，可以預計的是，2018年北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

同時，從上述數(shù)據(jù)也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而業(yè)內普遍認為，這一趨勢未來還將加劇，存量市場的地位也將越來越重要。

在成交量大幅下滑的同時，北京的房價也開始走弱。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房價格同比下降0.9%，環(huán)比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

值得注意的是，即便是以往價格最為堅挺的學區(qū)房，也沒能避開這一輪價格調控，年末主城區(qū)部分學區(qū)房的價格較3月份的最高點已跌去20%，非學區(qū)房的降幅則更大。

而造成北京樓市量價齊跌的最主要原因，便是3月份及此后出臺的一系列樓市調控措施。由于上述政策立即生效，并未留下任何緩沖期，效果也是立竿見影，對市場產(chǎn)生了巨大的影響。“一季度北京樓市成交的主力是改善型需求，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現(xiàn)賣后買也被認定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放棄了換房計劃。”有中介門店負責人表示。

而到4月初，北京相關部門在18天內已密集出臺10個房地產(chǎn)調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、商辦項目不得作為居住使用等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

“北京今年內已發(fā)布了近50次各類調控措施，密集程度可謂史無前例。同時，今后五年北京還將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，可進一步穩(wěn)定社會預期，抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行”。張大偉稱。

土地成交金額創(chuàng)新高

實際上，北京除了計劃在未來5年完成25萬套共有產(chǎn)權住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月21日，北京供應住宅用地76宗，規(guī)劃建筑面積1049.99萬平方米，同比上漲318%，創(chuàng)最近4年新高。同期，北京實際成交宅地70宗，規(guī)劃建筑面積951.9萬平方米，同樣為最近4年來新高。

而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交后，北京年內土地市場的成交金額已達到2796億元。加上隨后幾天將要拍賣一宗地塊（低價37億元），北京土地市場全年的成交額將超過2832億元。這一金額不但超過了2015年的2217億元，較2016年更是增長了超過220%。

“隨著樓市調控的持續(xù)，開發(fā)商的資金壓力也越來越大，雖然全年土地市場成交總金額刷新了紀錄，但土地價格在年末明顯的從高位回落。地溢價率明顯下調，北京宅地全年的溢價率是26%，而11月份以來北京土地住宅溢價率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率達19%意外，其他地塊的溢價率都接近于零。”張大偉稱。

市場人士也預計，除了部分優(yōu)質地塊外，北京2018年的土地市場很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度，而這也有助于降低市場對于房價上漲的預期。