重新測(cè)繪并辦理新房產(chǎn)證后，面積比原來(lái)少了26.87平方米。

　郭女士購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)

“我從沒(méi)想過(guò)，房產(chǎn)證上的面積不能信。”2016年7月，郭女士在廣州市越秀區(qū)新河浦一橫路購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，房產(chǎn)證顯示，建筑面積為166.92平方米?？裳b修時(shí)她發(fā)現(xiàn)面積少了很多，于是她要求廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院重測(cè)，結(jié)果建筑面積只有140.05平方米，縮水26.87平方米！

郭女士以140.05的建筑面積辦理了新《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，并希望賣(mài)家梁先生將26.87平方米的購(gòu)房款100余萬(wàn)元?dú)w還。雙方無(wú)法達(dá)成一致后，郭女士把梁先生告上法庭。越秀區(qū)人民法院做出一審判決，判定面積記載錯(cuò)誤的損失由買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)二分之一，梁先生要退還購(gòu)房款50余萬(wàn)元。梁先生不服判決，上訴至廣州中級(jí)人民法院。

郭女士近日拿到了終審判決，結(jié)局卻出現(xiàn)重大反轉(zhuǎn)：廣州中院判決梁先生無(wú)須向郭女士退還那部分購(gòu)房款。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者龍錕

離奇：

　　裝修發(fā)現(xiàn)面積少了 一測(cè)房屋一條邊少了3米

去年7月24日，郭女士通過(guò)中原地產(chǎn)，從梁先生手中購(gòu)買(mǎi)廣州市越秀區(qū)新河浦一橫路的一套二手房。“我有兩個(gè)孩子，一個(gè)有自閉癥，需要落戶(hù)越秀區(qū)，上啟智學(xué)校。因此要和老人一起住，方便照顧孩子。”郭女士說(shuō)，要夠六口人住在一起，他們開(kāi)始尋找大戶(hù)型的房子，為讓孩子趕上開(kāi)學(xué)，就必須在9月份前完成購(gòu)房落戶(hù)手續(xù)。“這套房子，看了兩次，感覺(jué)面積很大，就買(mǎi)下了。”買(mǎi)賣(mài)合同上寫(xiě)明，此房建筑面積為166.92平方米。

郭女士以623萬(wàn)元買(mǎi)下了這套房產(chǎn)。去年8月19日，房管部門(mén)向郭女士核發(fā)該房的《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，證上記載建筑面積亦為166.92平方米。可裝修隊(duì)入場(chǎng)后量面積時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋面積沒(méi)有《不動(dòng)產(chǎn)登記證》上寫(xiě)的那么大。

“主要是房屋北面有一條邊，證上寫(xiě)有7米長(zhǎng)，實(shí)測(cè)只有4米。”郭女士說(shuō)，這一邊少了3米，成為房屋實(shí)際面積縮水的關(guān)鍵。“買(mǎi)房前，兩次看房也就五分鐘，不可能發(fā)現(xiàn)差別。”她說(shuō)。

為了弄清房屋的實(shí)際面積，郭女士前往廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院，要求重測(cè)建筑面積。測(cè)繪院在去年11月8日給出測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)，顯示建筑面積只有140.05平方米。“當(dāng)時(shí)看到結(jié)果，少了26平方米，相當(dāng)于少了兩個(gè)房間，很難接受，但這既成事實(shí)了。”郭女士說(shuō)。

郭女士與梁先生溝通此事，梁先生表示，自己不是一手買(mǎi)家，至于這間房登記證上的面積與實(shí)際面積存在誤差，他根本不知情。

當(dāng)郭女士提出，希望梁先生退回因面積縮水而多付的購(gòu)房款100多萬(wàn)元，梁先生拒絕了。

選擇：

　　重測(cè)后不愿按原面積轉(zhuǎn)賣(mài) 提前還貸拿新房產(chǎn)證

有人曾勸說(shuō)郭女士，把此事埋在心里就當(dāng)沒(méi)發(fā)生，等孩子用完學(xué)位，把房產(chǎn)賣(mài)掉，什么事都沒(méi)有。

“這套房子經(jīng)過(guò)幾手的交易，面積上的誤差，就到我們這為止吧。”郭女士的丈夫王先生說(shuō)，因?yàn)橐讶y(cè)繪院重新測(cè)繪過(guò)，這說(shuō)明自己對(duì)真實(shí)面積是知情的，如果不改房產(chǎn)證，而再以166.92平方米出售，下一個(gè)買(mǎi)家可以起訴他們欺詐。“這件事沒(méi)法當(dāng)作不存在，我們的心難安。”郭女士說(shuō)。

郭女士欲通過(guò)法律途徑拿回購(gòu)房款?？墒撬钟械摹恫粍?dòng)產(chǎn)登記證》上的建筑面積依然是166.92平方米，根本無(wú)法證明存在損失。

今年1月，郭女士向房管部門(mén)申請(qǐng)新《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，今年4月17日，房管部門(mén)向郭女士核發(fā)了新證，登記房屋建筑面積為140.05平方米。

“因?yàn)槭前唇屹J款，房產(chǎn)抵押在銀行，聽(tīng)到我們要改面積，銀行根本不同意，要求我們把貸款還了才行。”王先生說(shuō)，他們是四處借錢(qián)才還了銀行的貸款。

今年2月22日，廣州市越秀區(qū)人民法院正式開(kāi)庭審理此案，由于房屋測(cè)繪的失誤，買(mǎi)賣(mài)雙方卷入近一年時(shí)間的訴訟漩渦中，而在一審判決和之后的終審判決中，卻出現(xiàn)了完全不同的結(jié)果。

官司：

　　審判結(jié)果大反轉(zhuǎn) 一審判退50余萬(wàn)二審卻判不用退

面對(duì)原告郭女士的要求，梁先生認(rèn)為，這套房是以整套作價(jià)進(jìn)行交易，并非按面積單價(jià)去計(jì)算房屋總價(jià)值，面積不能成為影響、決定房屋價(jià)值的理由。且雙方交易過(guò)程中也不存在欺詐、重大誤解的情形，雙方是根據(jù)房產(chǎn)證上記載的面積進(jìn)行交易的，所以郭女士沒(méi)有索償?shù)睦碛伞?/p>

越秀區(qū)人民法院在今年6月30日做出一審判決，該院認(rèn)為雖然合同約定房屋是“按整套出售并計(jì)價(jià)”，但根據(jù)交易慣例，房屋面積多少也是決定房屋價(jià)格的重要因素。雙方對(duì)交易過(guò)程中面積的記載錯(cuò)誤均不存在過(guò)錯(cuò)，所以該面積記載錯(cuò)誤的損失應(yīng)該由原被告各承擔(dān)二分之一。因此該院判定梁先生向郭女士退還購(gòu)房款50余萬(wàn)元。

梁先生不服判決，向廣州市中級(jí)人民法院提出上訴。“我們本來(lái)接受這個(gè)結(jié)果，畢竟還有50萬(wàn)元。”郭女士說(shuō)，對(duì)方提出上訴，他們也只好應(yīng)訴，仍提出要求梁先生退還100余萬(wàn)元的購(gòu)房款。

廣州市中級(jí)人民法院近日做出了判決，判決結(jié)果卻出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)。廣州中院認(rèn)為，梁先生已經(jīng)履行交付涉案房屋及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的合同義務(wù)，郭女士也拿到了記載房屋建筑面為166.92平方米的《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。其次，雙方合同約定房屋是按整套出售并計(jì)價(jià)，并沒(méi)約定按照面積單價(jià)計(jì)價(jià)，更沒(méi)有約定重測(cè)面積與合同載明面積或者原證載面積差異結(jié)算房款的內(nèi)容，所以郭女士以重測(cè)面積結(jié)算房款的主張缺乏合同依據(jù)。再次，房管部門(mén)重新核發(fā)的登記證記載的建筑面積與原來(lái)記載的面積存在差異，僅是對(duì)房屋物理性狀描述上的差異，但房屋本身并沒(méi)有變化。

廣州中院判定，一審法院認(rèn)定面積記載變化導(dǎo)致郭女士受對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)款的損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，所以一審判決中，梁先生向郭女士退還購(gòu)房款50余萬(wàn)元的判決被撤銷(xiāo)。而郭女士要求梁先生退還100余萬(wàn)元購(gòu)房款的主張，也沒(méi)被終審法院支持。

律師：

　　合同中需明確

　　面積若有差異

　　可調(diào)整購(gòu)房款

對(duì)于終審判決，郭女士只能接受，但她不解的是，如果當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證上寫(xiě)明是140.05平方米的建筑面積，她不會(huì)以623萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)這套房子，賣(mài)家也不該得到多出來(lái)的購(gòu)房款，但是法院沒(méi)有支持她。

而賣(mài)家梁先生認(rèn)為，終審判決符合二手房市場(chǎng)的實(shí)際情況。普通市民不會(huì)質(zhì)疑房產(chǎn)證的面積，也沒(méi)有人會(huì)懷疑房管部門(mén)出具的房產(chǎn)證有問(wèn)題。“從市民買(mǎi)房習(xí)慣來(lái)看，都是看一套房多少錢(qián)，沒(méi)說(shuō)一個(gè)平方米多少錢(qián)，都是一套多少錢(qián)地放賣(mài)，不會(huì)標(biāo)單價(jià)。我自己也不知實(shí)際面積存在差距，也沒(méi)有疑慮過(guò)。”他說(shuō)。

梁先生說(shuō)，如今這套房已經(jīng)漲價(jià)很多，他愿接受撤銷(xiāo)交易，但是對(duì)方要求退還部分購(gòu)房款，他不能接受。“東西你要拿走，價(jià)格還要壓低，這是損害我的利益。”他說(shuō)。

郭女士的購(gòu)房風(fēng)波雖是個(gè)例，但對(duì)于二手房購(gòu)房者而言，也有風(fēng)險(xiǎn)提示的作用。

北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所林潔虹律師提醒，購(gòu)房款一般采取按整套計(jì)價(jià)或按照房屋面積計(jì)價(jià)兩種方式來(lái)確定。如果買(mǎi)賣(mài)雙方約定按照整套計(jì)價(jià)的，買(mǎi)家應(yīng)注意核實(shí)房屋實(shí)際面積與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積及房產(chǎn)證上登記面積是否相符，同時(shí)可于合同中明確面積存在差異時(shí)的購(gòu)房款調(diào)整方式。此外，如房屋的總價(jià)是按照房屋面積乘以每平方米價(jià)格計(jì)算得出，不宜在合同中約定按整套計(jì)價(jià)，以免因?qū)嶋H面積與約定面積存在差異引發(fā)爭(zhēng)議。

對(duì)于這套房產(chǎn)為何會(huì)出現(xiàn)測(cè)繪面積上的失誤，記者曾向廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院及廣州市住建委提出采訪(fǎng)要求，至截稿時(shí)均未獲得回應(yīng)。