廣州外資酒店進入期相對較晚，合同到期也相應(yīng)延后，“翻牌”現(xiàn)象還很少。

廣州日報訊 （全媒體記者劉麗琴攝影報道）上海希爾頓酒店近日發(fā)出公告，從2018年1月1日起，酒店將撤牌，未來將由錦江集團麾下的昆侖飯店掛牌經(jīng)營?？梢钥吹?，近來上海靜安希爾頓、上海虹橋喜來登等老牌國際酒店相繼傳出“翻牌”消息，這些原本名氣頗大的國際酒店即將“變身”中國本土的新酒店品牌。與此同時，綠地宣布要做10個中國本土酒店品牌。而除了綠地，世茂、寶龍、泰禾、佳兆業(yè)、合景等也都在做自己的酒店品牌。事實上，近年隨著國內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展，越來越多的本土酒店品牌開始瓜分市場，老牌國際酒店的優(yōu)勢已不再明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著國內(nèi)最早一批五星級酒店與外資管理公司的30年管理合同到期，越來越多的酒店可能面臨換牌局面。

所謂“翻牌”，指原本為其他連鎖或單體品牌，只更換招牌和局部很少的裝修調(diào)整直接加入一個連鎖酒店品牌，裝修硬件的標(biāo)準(zhǔn)化程度低。據(jù)悉，目前廣州外資酒店還沒有“翻牌”現(xiàn)象，這與直到2005年外資酒店連鎖品牌才拉開廣州酒店業(yè)的大門，合作期未到有關(guān)。盡管廣州很早就有高端星級酒店，國家旅游局評選的首批3家五星級酒店全部落戶廣州。

　　老牌國際酒店“翻牌”原因有三

第一太平戴維酒店部負(fù)責(zé)人表示，像希爾頓、喜來登等老牌國際酒店的“翻牌”現(xiàn)象，歸納起來主要有三個原因：第一是合約到期，業(yè)主有意向進行品牌的翻新或者其他改造計劃。“酒店管理合同一般會有十五或者二十年的簽約期，經(jīng)歷了過去幾十年的發(fā)展， 最近幾年正是很多國際品牌酒店管理合同到期的節(jié)點。”第二是市場的成熟使得部分業(yè)主有自信自主進行經(jīng)營管理。因為中國近十幾年來酒店的發(fā)展非常迅速，很多業(yè)主隨著這些國際品牌酒店一起成長，在合同執(zhí)行期內(nèi)， 他們自身的酒店管理經(jīng)營能力也有了很大的提升，于是也會考慮由自己來進行管理。第三是客源的渠道越來越豐富，挑戰(zhàn)了國際品牌的競爭優(yōu)勢。簽約國際酒店品牌可以帶來豐富的客源，包括國際和國內(nèi)的客源，但是隨著現(xiàn)在市場環(huán)境利好因素越來越多，國際品牌酒店所帶來的客源也在慢慢地產(chǎn)生著變化， 國內(nèi)的品牌也開始有能力與一些國際的分銷及銷售系統(tǒng)合作和競爭。

據(jù)了解，國際品牌酒店在投資的標(biāo)準(zhǔn)上一般都需要國際化的水平，無論是建材、裝修還是人員素質(zhì)，要求都會比同類型的內(nèi)資酒店高一些，但是中國的某些市場不一定能夠在酒店業(yè)績上支撐這些標(biāo)準(zhǔn)。比如，當(dāng)很多市場的平均房價只停留在200~300元的時候，高投入的酒店只會帶來低回報。

從目前來看，由于一、二線城市的酒店市場趨于飽和，市場上更多的是以改造或是翻牌的形式進行，更多的新建酒店項目集中在三、四線城市。從投資的角度來說，國際品牌酒店落戶三、四線城市，很可能會出現(xiàn)高投入帶來低回報的風(fēng)險。

據(jù)悉，建造一間國際品牌的五星級酒店，每平方米的建造成本一般要比國內(nèi)普通五星級酒店高出兩千元左右。所以在這種情況下，一些國內(nèi)的業(yè)主其實更傾向于選擇內(nèi)資的品牌，這些品牌更加的靈活，也更貼合市場。他們更傾向于把投資用在客人可以直接感受到的地方，比如一些軟性裝飾及服務(wù)等，而不是在硬裝和基建的部分。

　　開發(fā)商在出售與自持中尋找平衡

目前，做自己品牌的發(fā)展商越來越多，據(jù)了解，不少開發(fā)商做酒店的初衷，主要是因拿地之初，碰到綜合性的地塊，涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公、酒店等各種業(yè)態(tài)。開發(fā)商需要在出售型和自持型物業(yè)中尋找平衡，加之酒店作為持有型物業(yè)能夠幫助地方政府解決稅收和就業(yè)等現(xiàn)實問題，因此當(dāng)酒店作為重要的配套設(shè)施放進綜合體的規(guī)劃里后，開發(fā)商在很多情況下可能是“被酒店”了。在這種情況下，開發(fā)商也并不會單純拿酒店的收益率作為一個項目考量指標(biāo)，而是綜合平衡住宅、商業(yè)、辦公、酒店等整體項目的投資回報。一般來說，在一個綜合體的開發(fā)項目中，如果有高檔次的酒店作為配套，對住宅的銷售、商業(yè)及寫字樓的招租都會有一定的拉升作用，而且拉升的作用還會很可觀。

而當(dāng)出售型物業(yè)得到了快速的去化，現(xiàn)金流得到平衡之后，酒店的投資成本和收益已經(jīng)被計算進了綜合體的整體開發(fā)成本中， 針對該酒店投資的更大壓力將會來自未來的日常經(jīng)營。開發(fā)商做酒店有可能是一個從被動到主動的過程。隨著國內(nèi)酒店市場的發(fā)展，以及各大開發(fā)商、零售商的跨界運營，未來大而全的酒店在整體市場上或?qū)⒃絹碓缴?，而那些精品酒店以及比較有風(fēng)格的特色酒店也會越來越多，市場也會細分得更加明確。