高房租將“吃掉”美國人的未來？

美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫Zillow一份最新報(bào)告顯示，2017年美國約有4300萬租房者，他們?cè)谧夥可匣ㄙM(fèi)4856億美元，比去年增加49億美元，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。去年，租房者的平均家庭支出接近11300美元，紐約和洛杉磯的租金最高。

資料圖：暴風(fēng)雪過后，原本是紐約旅游勝地的時(shí)代廣場變得尤為冷清。

住房危機(jī)向租賃市場蔓延

《新聞周刊》指出，在過去十年里，選擇租房而不是買房的美國人數(shù)量穩(wěn)步增長。根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心最近一份報(bào)告，每年約有100萬名新租戶進(jìn)入市場，他們年齡更大，也更富有。

Zillow在報(bào)告中寫道：“舊金山的房租非常高。該城市的租客比芝加哥少46.7萬人，但租金卻比芝加哥高出6.16億美元。在舊金山，一套一居室公寓月租金3400美元，已被視為正常價(jià)位。而在紐約，類似公寓的租金高達(dá)3680美元。

紐約和洛杉磯的房租在去年都升至最高點(diǎn)。租金漲幅最快的要數(shù)加州薩克拉門托、加州河濱市和西雅圖等地，每年租金漲幅超過5%。

《福布斯》雜志指出，高房租和高房價(jià)之間有著密切關(guān)系。雖然租金沒有像房價(jià)一樣上漲那么多，但往往會(huì)吸引那些本想買房卻被高房價(jià)嚇退的人。這實(shí)際上導(dǎo)致了租賃市場的畸形發(fā)展——更富有的租戶直接與收入較低的租戶競爭，并造成許多地區(qū)過度擁擠。一言以蔽之，長期與住房擁有率掛鉤的美國住房危機(jī)眼下正擴(kuò)展到房租上。

“漲漲漲”帶來各種陣痛

面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房租，租客們顯得有點(diǎn)力不從心。

哈佛大學(xué)報(bào)告指出，美國各地的住房負(fù)擔(dān)能力仍然是一個(gè)問題：2016年，約有2000萬租房者將30%的收入用于支付房租。而一份來自美國公寓租賃平臺(tái)Apartment　List公司的新分析則顯示，近三分之一的洛杉磯租戶把一半收入花在租房上。在洛杉磯和奧蘭治縣的租房者中，高達(dá)58%的受訪者要么屬于“成本支付困難”，要么屬于“嚴(yán)重成本支付困難”。

《福布斯》雜志稱，“千禧一代”正奮斗在購房的路上，而“租房主義”也并非萬靈藥。房租占收入的百分比現(xiàn)在已達(dá)到歷史最高的29.1%，而1985—2000年這一比率為25.8%。高租金帶來的壓力也預(yù)示著另一場更大的危機(jī)：購房的減少。租房者不可能存夠買房的首付款。

Apartment　List公司的分析師、高級(jí)研究員希尼·貝內(nèi)特表示，房租居高不下已對(duì)一些地區(qū)的就業(yè)結(jié)構(gòu)和人口穩(wěn)定造成擠壓。以洛杉磯為例，一些居民正遷往外地；街頭可能出現(xiàn)更多流浪家庭。一旦人們要花一半的錢租房，就不得不在其他方面省吃儉用，例如租在很遠(yuǎn)的地方，坐幾小時(shí)的車去商業(yè)中心。這種情況對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不利，零售業(yè)將經(jīng)歷陣痛，出現(xiàn)招工困難等情況。

低收入者成最大受害者

收入較低的服務(wù)業(yè)員工、藍(lán)領(lǐng)工人，是這場“漲租”風(fēng)潮的最大受害者。在舊金山，甚至連一名教師都加入了無家可歸者的行列。

美聯(lián)儲(chǔ)指出，58%的低收入家庭在繳納房租后，他們的錢包里僅剩500美元不到。無獨(dú)有偶，彭博社也在一篇報(bào)道中寫道：“如果你覺得租金在漲漲漲，這不是錯(cuò)覺。租金已經(jīng)吃掉了美國人可支配收入的大部分。”

隨著城市房租的不斷攀升，在街上過夜的無家可歸者人數(shù)達(dá)到前所未有的水平。美國住房和城市發(fā)展部部長本·卡森在一份聲明中說：“在我國許多高成本地區(qū)，尤其是西海岸，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺。”

一些城市，如舊金山和洛杉磯等都在爭相建造更便宜的出租房。舊金山的業(yè)主已經(jīng)開始翻新公寓樓，并將公共空間改造成新的附屬住宅單元。為了讓更多居民有房可住，洛杉磯甚至在高污染的高速公路旁修建居民樓。

沖擊美國自立自強(qiáng)文化

《福布斯》雜志認(rèn)為，如果租房者們永遠(yuǎn)無法獲得住房，那么這預(yù)示著一場社會(huì)演變。美國自二戰(zhàn)以來崇尚的自立、自強(qiáng)的文化將受到?jīng)_擊，這種具有鮮明色彩的文化曾對(duì)中等收入群體的空前發(fā)展起到非常重要的作用。

現(xiàn)狀加重了這一擔(dān)憂——你會(huì)看到許多美國“千禧一代”根本不能自立。他們與父母同住，或者被迫用大部分收入支付租金。這類年輕人的人數(shù)已創(chuàng)歷史之最。

以紐約為例，扣除物價(jià)因素，“千禧一代”(18—29歲)的實(shí)際收入與2000年同期相比有所下降，但房租卻增加了75%。紐約由此成為美國年輕人住房擁有率最低、出生率最低的地區(qū)之一(其他2個(gè)是洛杉磯和舊金山)。

Zillow的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿龍·特拉扎斯說，最近美國總統(tǒng)特朗普簽署的減稅法案，很可能導(dǎo)致更多年輕人繼續(xù)租房，因?yàn)檫@項(xiàng)法案并沒有鼓勵(lì)買房。他告訴《新聞周刊》，2018年的租金可能繼續(xù)攀升。

“隨著房地產(chǎn)市場從衰退中復(fù)蘇，房價(jià)比以往任何時(shí)候都高。”特拉扎斯說，“這讓想買首套房的年輕人‘望樓興嘆’。”

房利美對(duì)40歲以下人士的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近80%的租房者認(rèn)為，如果擁有一套房產(chǎn)，財(cái)務(wù)意識(shí)將變得更強(qiáng)，包括對(duì)資產(chǎn)增值的理解、對(duì)生活環(huán)境的適應(yīng)以及對(duì)沖房租上漲的能力等。更多的房屋所有者也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。從這一意義上說，隨著時(shí)間的推移，高租金、房屋擁有率的下降所造成的影響可能變得更為深遠(yuǎn)。(記者 張全)