廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者劉麗琴）日前，新加坡凱德集團(tuán)位于中國(guó)華南區(qū)的首個(gè)購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目——凱德MALL·180在廣州舉行招商大會(huì)，事實(shí)上，凱德在過(guò)去一年半時(shí)間總共在國(guó)內(nèi)已經(jīng)簽了6個(gè)管理輸出項(xiàng)目。上周，天虹與招商蛇口佛山公司的IPARK項(xiàng)目以“租賃+管理輸出”模式進(jìn)行合作。在商用物業(yè)不斷增加庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加大，而零售業(yè)業(yè)績(jī)不斷下滑的市場(chǎng)環(huán)境下， 管理輸出模式受到青睞，而成為投資開(kāi)發(fā)之外快速擴(kuò)張購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)的方式。據(jù)悉，大悅城、凱德商用、新城等發(fā)展商通過(guò)管理輸出布局的網(wǎng)點(diǎn)在不斷增加。

　　購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)量連年攀升為管理輸出帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)

輕資產(chǎn)是近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最熱的關(guān)鍵詞，而管理輸出成為快速擴(kuò)張購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)的重要模式。為何管理輸出的模式受到青睞？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2017年全國(guó)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)504個(gè)，總體量約4600多萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。一邊是已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心頻頻升級(jí)改造，另一邊是新購(gòu)物中心蜂擁開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)量連年攀升。而2018年擬開(kāi)業(yè)商業(yè)存量依然高企，購(gòu)物中心仍然處在高峰期。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的發(fā)展現(xiàn)狀是，數(shù)量多、增長(zhǎng)快，但回報(bào)率和資產(chǎn)增值的空間有待提高，同時(shí)專(zhuān)業(yè)人才也相當(dāng)缺乏。在這樣的情況下，一些物業(yè)需要引入外援來(lái)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而一些在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)上取得不錯(cuò)成績(jī)的發(fā)展商則找到了新的發(fā)展空間。

已成功運(yùn)營(yíng)多個(gè)商業(yè)綜合體的凱德顯然有這方面的優(yōu)勢(shì)，也是在管理輸出模式上進(jìn)展速度較快的。作為凱德在華南的購(gòu)物中心管理輸出首秀，位于佛山的凱德MALL·180由凱德與和華地產(chǎn)聯(lián)手打造。和華地產(chǎn)執(zhí)行董事劉秉華表示，和華地產(chǎn)深耕商業(yè)多年，但對(duì)于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)還是新的嘗試。正如項(xiàng)目酒店引入希爾頓管理的管理一樣，引入輸出管理也是交由專(zhuān)業(yè)的管理公司營(yíng)運(yùn)，在項(xiàng)目發(fā)展上可以有效做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，酒店和商場(chǎng)都引入專(zhuān)業(yè)的國(guó)際一流管理公司業(yè)合作，對(duì)于品牌形象的提升，是非常直觀的。

凱德商用中南部區(qū)域總經(jīng)理盧志昇接受記者采訪時(shí)表示，在2016年在長(zhǎng)沙簽訂第一個(gè)管理輸出項(xiàng)目后，在過(guò)去一年半時(shí)間凱德總共在國(guó)內(nèi)簽了6個(gè)項(xiàng)目。其實(shí)凱德在過(guò)去十幾年，在資本市場(chǎng)上已經(jīng)在進(jìn)行輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，目前凱德還是以自持投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)為主，輸出管理是一個(gè)輔助的策略。

　　管理輸出項(xiàng)目更易談收購(gòu)

管理輸出究竟包含哪些內(nèi)容？盧志昇表示，從開(kāi)業(yè)前的資產(chǎn)規(guī)劃，到開(kāi)業(yè)籌備，開(kāi)業(yè)前的招商，到開(kāi)業(yè)后的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理，這些都是管理輸出服務(wù)范圍之一。其實(shí)服務(wù)范圍和服務(wù)的模塊很多時(shí)候取決于項(xiàng)目是否是一個(gè)在建項(xiàng)目，或者是一個(gè)已經(jīng)營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目，凱德更樂(lè)于跟在建項(xiàng)目的業(yè)主合作，因?yàn)榘l(fā)揮的空間會(huì)比較大。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前可輸出的管理包括：前期商業(yè)咨詢(xún)，項(xiàng)目招商定位、籌備計(jì)劃與監(jiān)控、設(shè)計(jì)與工程咨詢(xún)；招商營(yíng)運(yùn)管理，招商代理、品牌與市場(chǎng)推廣、營(yíng)運(yùn)管理；物業(yè)管理和增值配套服務(wù)，信息管理、財(cái)務(wù)管理、法律管理、綜合管理和酒店管理等。管理輸出時(shí)的重要基礎(chǔ)是商業(yè)品牌自身體系的完善和強(qiáng)大。

商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)像住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那樣拿地、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、賣(mài)樓，兩三年回籠資金，接著進(jìn)行下一個(gè)，再下一個(gè)，而是需要沉淀，需要培育市場(chǎng)，與周邊業(yè)主共同成長(zhǎng)。因此，管理輸出的時(shí)間一般不短。盧志昇表示，凱德合作的項(xiàng)目標(biāo)榜一般是10到15年，而管理輸出也會(huì)協(xié)助到有些業(yè)主完成退出。雖然商用物業(yè)是長(zhǎng)期投資，可是長(zhǎng)期也不可能是一輩子，有些業(yè)主可能到了第五年，第十年也希望可以回籠一些資金，把這些資金投資到其他物業(yè)或其他的行業(yè)，也是可以協(xié)助他，尋找退出的機(jī)制。