據(jù)《深圳商報》28日晚的消息稱，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立信息互通查詢機制 規(guī)范購房融資的通知》，要求堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟新聞》就此向各大中介、銀行進行核實，都表示收到了通知，但截至發(fā)稿，記者并未在官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件。

“三價合一”正式落地

通知要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。

何為“三價合一”？現(xiàn)實中，一套二手房交易會有四個價格：實際成交價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價和貸款評估價。所謂“三價合一”，指的就是二手房交易中涉及的貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價三個價格將不再“各自為戰(zhàn)”，銀行將以網(wǎng)簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據(jù)。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，“三價合一”后，會造成買房稅費增加或者首付額增加。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀公司樂有家解釋稱，前期的二手房稅費計算基準，一般是參考房管局計稅評估價而定。目前深圳房管局評估價，多為房屋實際成交價的7成左右，因此繳納的稅費較低。以一套成交價為500萬元，房管局計稅評估價350萬元的80平普通住宅為例，若是滿5年唯一的二手房，三價合一前稅費為3.5萬元，三價合一后稅費為5萬元；而滿2年不滿5年，之前稅費7萬元，三價合一后稅費10萬元，增加了3萬元；不滿2年的二手房，之前稅費25.33萬元，三價合一后36.19萬元，增加10.86萬元。

另一方面，假設(shè)一套房屋實際成交價為400萬元，為減少稅費支出網(wǎng)簽備案合同價定為300萬元。三價合一前：銀行貸款評估價可達400萬或更高，貸款額度為400萬元乘以0.7為280萬元。買方需支付首付為400萬元減去280萬元為120萬元，或者更少。三價合一后：銀行貸款評估價只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價，貸款額度為300萬元乘以0.7為210萬元，買方需要支付的首付為400萬元減去210萬元為190萬元。相較之下，首付增加了70萬元。

其實早在2017年9月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會三部委就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

業(yè)內(nèi)聲音：并非打擊剛需而為規(guī)范管理

文件指出，該通知于3月28日起正式執(zhí)行，在此之前（含當日）已查詢征信記錄或購房者已支付定金、部分房款的貸款申請，可向房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報備。這意味著，3月29日起，所有類型房屋交易貸款均嚴格執(zhí)行“三價合一”政策。

昨晚消息傳出后，一石激起千層浪，深圳各大房產(chǎn)中介紛紛發(fā)朋友圈，大致內(nèi)容是業(yè)務線、按揭部全體加班到12點等等。并且某家中介公司還提出，買房客戶到該家中介公司刷2000元以上定金，或者客戶發(fā)身份證復印件過來給按揭員查征信，都盡可能保留未來幾個月購買二手房按老政策執(zhí)行的資格。

“三價合一”意義何在？通知稱，“三價合一”實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。同時，也將完善二手房市場監(jiān)測管理，有利于房地產(chǎn)市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，其實這個政策出臺的一個前提就是國家在2017年提出的防范金融風險。“三價合一”最直接的影響就是買房的成本上升，短期內(nèi)打算入市的人會變得觀望，二手房的成交量會下滑。

同時戴德梁行華南華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端認為，相比陰陽合同，“三價合一”有利于規(guī)范管理，維護市場秩序；從影響來看，要么減少貸款額而多付首期款，要么多交稅，這必然意味著二手交易門檻提高，短期內(nèi)冷卻二手交易量，進而令活躍度本來就不高的商品住宅市場進一步降溫；另一方面來看，會令一部分的購房者從二手市場轉(zhuǎn)向新房市場；但整體而言，對市場的降溫作用是不言而喻的，需求的放緩也意味著對價格的支撐力削弱；中長期來看，政策效力會被逐漸消化。這種規(guī)范市場的行為最終還是有利于市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的，也會為長效機制下很多的管理和政策的規(guī)范實施奠定有利的市場環(huán)境。

樂有家稱，“三價合一”并不是打擊剛需，而是為了維持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，打擊“陰陽合同”，打擊利用高杠桿的投資投機購房者。“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。