王崢/攝影

編者按：“3·17”新政已經(jīng)過去一年有余，2017年4月份之后，北京二手住宅月網(wǎng)簽量從未超過1.5萬套，但今年4月份網(wǎng)簽量卻達到了將近1.4萬套，創(chuàng)下一年新高，這背后意味著什么？今日，本報聚焦北京二手住宅市場小幅回溫，向讀者揭示真實的北京二手房市場。

距離史上最嚴的“3.17”調(diào)控已過去一年多的時間，北京的住宅市場也在慢慢消化相關(guān)政策帶來的影響。據(jù)《證券日報》記者了解，雖然新房市場仍處于低迷狀態(tài)，但北京的二手房成交已有復(fù)蘇跡象，有望走出谷底。

不過，近期北京多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)整為基準利率的1.1倍，趨緊的信貸政策也給剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的二手房市場蒙上了一層陰影。

有業(yè)內(nèi)人士表示，3月份及4月份的成交量相比此前雖有提升，但和調(diào)控前相比仍有較大差距，加之《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《通知》)的出臺，新房供應(yīng)量有望加速恢復(fù)，分流二手房市場的客源。因此，二手房市場能否真正回暖仍需觀察。

新房持續(xù)低迷

數(shù)據(jù)顯示，4月份北京新建住宅簽約1161套，連續(xù)4個月新建住宅簽約量低于1200套，而這是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計后，第一次出現(xiàn)這種情況。

對此，分析人士指出，北京新房成交持續(xù)低迷，主要是短期內(nèi)供應(yīng)不足，例如4月份北京商品房僅新增供應(yīng)187套，創(chuàng)下近年來新低；同時，大量持幣客群仍在等待更多共有產(chǎn)權(quán)房及限價房的上市。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，今年前4個月北京共審批通過22個住宅項目的預(yù)售證，較去年同期新建住宅的預(yù)售證獲批率下降27%，其中4月份僅永豐嘉園一個住宅項目獲批銷售。“北京大量的新建限價住宅，因為銷售政策未明確而未能入市，只有銷售政策盡快明確，才能有效增加市場供應(yīng)量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅也表示，只有限價房供應(yīng)開閘放水后，大量持幣客群的消費動力才能被激發(fā)，讓北京新房市場真正迎來銷量的復(fù)蘇。“目前，剛需客群多在等待較便宜的限價房和更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市”。

而在這種背景下，雖然新房整體成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份，北京別墅及90平方米以上的住宅產(chǎn)品共成交933套，占比達80%。

二手房走出最低谷

由于新房供應(yīng)不足，更多的購房人群將目光投向了二手房市場。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房共成交量13673套，雖然同比仍下滑了19%，但已經(jīng)是近一年來單月成交量最高的月份。

《證券日報》記者在走訪二手房市場時也了解到，3月份以來，北京各大中介的看房客戶明顯增加，部分小區(qū)的房價出現(xiàn)止跌反彈的跡象。“最近我們每天的成交量相比最慘淡的那幾個月，多了好幾倍。”某大型中介門店員工向記者表示。

同時，記者在這家中介的手機客戶端上看到，位于北三環(huán)海淀區(qū)的某小區(qū)，5月4日上架了一套1058萬元的三居室，單價10.4萬元/平方米，掛牌第二天便賣出下架。APP上的帶看記錄顯示，該房源掛牌僅一天時間，便被不同的經(jīng)紀人帶看了98次。而該小區(qū)同戶型住宅去年曾成交2套，總價均低于1058萬元。

“這套房子其實不算便宜，對口小學(xué)海淀民族雖然是百年老校，可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個別現(xiàn)象，但還是能看出整體市場的回暖，畢竟這在前一段時間是不能想象的。”有資深購房人士稱。

張大偉也表示，“對于北京房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)過了2017年的一系列調(diào)控政策后，最近幾個月政策平穩(wěn)，市場成交量筑底，部分剛需逐漸入市，成交量有所恢復(fù)，雖然整體價格依然下行，但下行趨勢逐漸放緩，且主要集中在二手房市場”。

不過，張大偉也指出，“每年5月份北京的小學(xué)會開啟入學(xué)信息采集工作，因此3月份至4月份，都是學(xué)區(qū)房最重要的交易時間。因此這段時間的市場活躍度有所提高，但影響市場的最主要政策依然是信貸等政策，而其寬松的可能性并不大”。

同時，上述資深購房人士指出，雖然受多重因素影響，二手房整體市場的走勢尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不會太差，“北京目前住宅市場最大的客群并不是剛需，而是剛改，這里面也包含了很多高端改善型客戶。由于供應(yīng)不足，加之限價，高端新房不是誰都能買到的，所以很多人只能去看高端二手房。而優(yōu)質(zhì)高端的二手房，本身保有量也少，大家換房最后肯定也是往好的去換，供需間的不平衡，會讓這類房子的價格更為堅挺一些。”

信貸再度收緊

實際上，從目前的趨勢上看，信貸政策未來仍有收緊的可能，并進一步影響房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

本周，包括建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行、北京銀行在內(nèi)的10家商業(yè)銀行相繼表示，將把首套房貸款的利率，提升至不低于人民銀行基準利率的1.1倍。二套房貸款利率政策不變，仍為基準利率的1.2倍。

“按照北京上海的剛需房價簡單測算，貸款25年的剛需從過去的85折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準利率甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來說，利率上漲已經(jīng)抵消了這部分降價節(jié)省的資金。”張大偉表示，“從歷史上看，除了2009年與2015年之后的一段時間，大部分時期首套房的執(zhí)行利率都在6%左右，所以后續(xù)房貸利率或還有上升的空間。而在信貸收緊延續(xù)的周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍會持續(xù)降溫”。

此外，與貸款利率調(diào)整一起影響市場走勢的，還有上述《通知》的出臺。隨著相關(guān)政策的制定接近尾聲，未來一段時間，將有大量的限價房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，進而提升新房市場的成交量。

根據(jù)《通知》規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對此，北京房協(xié)副會長、秘書長陳志認為，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應(yīng)該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大”。

張大偉也表示，未來有可能產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變化的，只有五環(huán)內(nèi)最核心位置的部分房源。

“總體來說，這份《通知》有助于北京住宅市場價格的穩(wěn)定，壓縮限價房牟利空間的同時，也可以對周邊房產(chǎn)定價產(chǎn)生更積極的引導(dǎo)。”有分析人士稱。

（證券日報）