“3·26”政策實(shí)施之后，北京商辦市場(chǎng)遭受重?fù)?，甚至一度出現(xiàn)零成交的斷崖式下滑現(xiàn)象。然而從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，沉寂一年多的商辦市場(chǎng)正悄然生變。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京商業(yè)產(chǎn)品成交均價(jià)34485元/平方米，同比上漲21%；成交金額40.3億元，同比下降58%；目前存量18341套，同比持平。

“雖整體商辦市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行，但或得益于租賃政策的利好影響，5月份，北京市商業(yè)地產(chǎn)銷售額環(huán)比小幅上漲7%。”諸葛找房數(shù)據(jù)院首席分析師陳雷向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過(guò)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)是否能持續(xù)回暖還有待觀察。

另有房企管理層表示，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)找到突圍之路。二季度以來(lái)，資產(chǎn)配置、持有運(yùn)營(yíng)和自用需求開(kāi)始在商辦市場(chǎng)發(fā)力，甚至出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目月均銷售額高達(dá)1億元的現(xiàn)象。

部分商辦項(xiàng)目突圍

事實(shí)上，2017年底，北京商業(yè)市場(chǎng)就出現(xiàn)了回暖跡象。在2017年“3·26”調(diào)控政策實(shí)施幾個(gè)月后，商辦市場(chǎng)告別了“零成交”。不過(guò)，這些成交量來(lái)自于真正的商業(yè)辦公產(chǎn)品，而整體市場(chǎng)一年以來(lái)都在低位運(yùn)行。

有房企管理層表示，對(duì)于已經(jīng)拿到商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)非兩條路。一條是賣掉，找商辦類機(jī)構(gòu)整售，但這也意味著每平方米能賣3萬(wàn)元的資產(chǎn)要降價(jià)到2萬(wàn)元才能達(dá)成交易，損失很大；另一條是轉(zhuǎn)為自持，可以做聯(lián)合辦公，但資金沉淀量大。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，在商辦市場(chǎng)重新洗牌的混沌中，依照地段、配套和總價(jià)邏輯，有兩類銷售型商辦資產(chǎn)是目前散售市場(chǎng)中的“爆品”。第一種是總價(jià)在500萬(wàn)元以下的核心地段商辦資產(chǎn)，尤其是“TOD”模式接駁地鐵的商辦項(xiàng)目；第二種則是在政策利好的區(qū)域中心，且有shopping mall和辦公集群等配套落地，總價(jià)3000萬(wàn)元左右的商辦項(xiàng)目。此外，在整售市場(chǎng)，總部辦公需求量仍很大，比如位處北京規(guī)劃的科技創(chuàng)新帶上的科技園區(qū)等。

以今年前5個(gè)月商業(yè)銷售排行榜TOP30中位列第19位的龍湖西宸廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目位處西三環(huán)，目前每平方米均價(jià)約為5萬(wàn)元，2018年以來(lái)，連續(xù)數(shù)月散售月度意向成交30套以上。此外，該榜銷冠項(xiàng)目龍湖長(zhǎng)安天街，位于長(zhǎng)安街西延線門頭溝區(qū)域內(nèi)，受新首鋼、AI科技園和醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)集群拉動(dòng)辦公需求，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人士介紹，其總價(jià)3000萬(wàn)元戶型比總價(jià)300萬(wàn)元戶型好賣。截至目前，該項(xiàng)目成交69套，金額達(dá)3.09億元。

據(jù)龍湖方面向本報(bào)記者介紹，今年將在房山新區(qū)推出20萬(wàn)平主題商業(yè)綜合體熙悅天街。作為龍湖在北京的第五座天街，亦是龍湖商業(yè)在“空間即服務(wù)”（SaaS）新理念下的首個(gè)天街，在產(chǎn)品打造及銷售邏輯上都將翻開(kāi)新的一頁(yè)，鎖定更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)客戶。在整售市場(chǎng)，還將在海淀區(qū)緊鄰華為總部區(qū)域推出滿足總部辦公需求的商辦項(xiàng)目。

龍湖2018年多個(gè)商辦項(xiàng)目齊發(fā)，商業(yè)邏輯與傳統(tǒng)有何不同？

脫手賺錢轉(zhuǎn)向持有自用

值得注意的是，以往北京散售商辦市場(chǎng)是投資客的地盤，從國(guó)貿(mào)到望京，1000萬(wàn)元買入2000萬(wàn)元賣出，低買高賣是典型打法。但在國(guó)內(nèi)資金難以出海、理財(cái)收益降低、炒股風(fēng)險(xiǎn)大，住宅新項(xiàng)目供量小，互聯(lián)網(wǎng)投資燒錢等多種背景下，再加上國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)租金收益持續(xù)走高，高端客群已經(jīng)意識(shí)到，從資產(chǎn)配置、自用和持有租賃新邏輯來(lái)看，商辦業(yè)態(tài)仍具有保值和穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)屬性。

據(jù)龍湖內(nèi)部人士稱，如今出手全款購(gòu)房的商辦業(yè)主，已不是借助杠桿高位套現(xiàn)的那一批客戶。一方面，購(gòu)房者對(duì)于商辦產(chǎn)品的預(yù)期已經(jīng)從“投機(jī)”轉(zhuǎn)向“合理資產(chǎn)配置”，“穩(wěn)定”、“保值”是商辦當(dāng)下的新身份，城市核心或區(qū)域核心稀缺資產(chǎn)是首選。另一方面，在 “空間即服務(wù)”理念下，深度參與城市空間和服務(wù)重構(gòu)的開(kāi)發(fā)商，都在不斷升級(jí)商辦空間運(yùn)營(yíng)解決方案，用更適合的產(chǎn)品和服務(wù)，撬動(dòng)了商辦產(chǎn)品的自用邏輯。

與傳統(tǒng)商辦市場(chǎng)認(rèn)知大相徑庭的是，據(jù)龍湖方面透露，目前在購(gòu)買龍湖長(zhǎng)安天街的客戶中，自用需求客戶占比高達(dá)60%，其中寫字樓自用客戶高達(dá)80%。西宸廣場(chǎng)項(xiàng)目目前自用客戶集中為小自用與多套連買自用，占項(xiàng)目整體認(rèn)購(gòu)（成交）比例達(dá)67%以上。

據(jù)龍湖方面介紹，長(zhǎng)安天街業(yè)主陳先生在購(gòu)買項(xiàng)目時(shí)曾表示，“我認(rèn)為這里將是京西版塊核心，辦公性價(jià)比高，持有自用的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值將大于短期租賃的價(jià)值。” 西宸廣場(chǎng)業(yè)主王女士也稱，“總價(jià)300萬(wàn)元，能在北京三環(huán)的位置買到一處辦公現(xiàn)房，還是地鐵上蓋，真的特別不容易，這樣的寫字樓在三環(huán)很難找到了。”

不難看出，困境之下，找到破局點(diǎn)需要新邏輯，而讓商辦類項(xiàng)目“回歸商業(yè)、辦公屬性”政策，倒逼開(kāi)發(fā)商重新定位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)路徑和銷售邏輯，催生了商辦市場(chǎng)突圍新路徑。