2018年上半年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交大熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，上半年成交量達(dá)29萬(wàn)平方米，處于歷史第二高位；與此同時(shí)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量為31萬(wàn)平方米。成交量逼近供應(yīng)量，在廣州中心城區(qū)，甚至出現(xiàn)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)融城的利好帶動(dòng)了廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寫(xiě)字樓成交因此而受惠。

　　寫(xiě)字樓大宗交易頻繁

外圍區(qū)無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，都占據(jù)了重頭。今年上半年，廣州寫(xiě)字樓的供應(yīng)量31萬(wàn)平方米全部都在外圍區(qū)，中心城區(qū)供應(yīng)量為零；而成交亦有23萬(wàn)平方米在外圍區(qū)。

值得注意的是，寫(xiě)字樓大宗交易頻繁成為上半年的亮點(diǎn)。去年以來(lái)寫(xiě)字樓整層、數(shù)層甚至整棟的大宗交易頻現(xiàn)，除珠江新城、金融城及琶洲核心板塊，臨港CBD、萬(wàn)博等板塊亦開(kāi)始陸續(xù)有大宗交易呈現(xiàn)。企業(yè)客戶主要以IT科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融投資、基建能源等行業(yè)為主，基本以自用為主，投資為輔。

今年上半年，廣州寫(xiě)字樓成交過(guò)億元的大單有12宗，總金額達(dá)49.7億元，超越了去年全年的統(tǒng)計(jì)總額；其中，成交面積和總金額最高的是祈福集團(tuán)大廈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，企業(yè)購(gòu)置廣州辦公物業(yè)的需求在不斷增加，從而帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易量的大幅增長(zhǎng)。

為了打造“區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)中心”，今年2月，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展暫行辦法》，對(duì)新引進(jìn)的總部企業(yè)，最高給予連續(xù)3年每年5000萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)無(wú)住房的總部企業(yè)人才，或每人每月發(fā)放1000元租房補(bǔ)貼。

此外，廣州各區(qū)紛紛出臺(tái)招商引資政策，用于扶持產(chǎn)業(yè)和吸引企業(yè)人才進(jìn)駐。光是去年，新注冊(cè)企業(yè)就有20.7萬(wàn)家，增長(zhǎng)率達(dá)到45.8%。

政府重金獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)總部落戶，提升了廣州的吸引力，上半年，華潤(rùn)粵港澳大灣區(qū)總部落戶黃埔，阿里云創(chuàng)新中心落戶荔灣等，都是行業(yè)大事件。總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)中小企業(yè)形成聚集，毫無(wú)疑問(wèn)也增加了區(qū)域辦公的需求，寫(xiě)字樓物業(yè)的熱門(mén)與之相關(guān)。

　　寫(xiě)字樓供應(yīng)不足

寫(xiě)字樓成交雖熱，供應(yīng)量的短板卻在逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，雖然去年半年度，廣州寫(xiě)字樓的供應(yīng)量增加到了40萬(wàn)平方米，但是在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度較慢，供應(yīng)后勁不足。

2018年，廣州核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，目前寫(xiě)字樓可售貨量不多，除了黃埔港CBD可售貨量全是占比達(dá)到14.7%以外，其他板塊均不足5%。

從長(zhǎng)線來(lái)看，寫(xiě)字樓供應(yīng)不足或?qū)⒊蔀槌B(tài)。近年來(lái)，廣州商業(yè)地塊多采取定向出讓的方式，為落實(shí)企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地塊配備了高自持比例的要求，真正進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的規(guī)模則有限。

以琶洲為例，作為近幾年商業(yè)地塊供應(yīng)的主力區(qū)域，預(yù)期可為市場(chǎng)帶來(lái)173萬(wàn)平方米的全新寫(xiě)字樓。然而，琶洲出讓的商業(yè)地塊均要求自持70%，未來(lái)預(yù)期可售的寫(xiě)字樓僅不到52萬(wàn)平方米，不到整體供應(yīng)的三分之一。從2015年至2017年，琶洲寫(xiě)字樓建筑面積最大的是復(fù)星南方總部，為20.65萬(wàn)平方米，而可售面積僅為6.2萬(wàn)平方米。

　　一手交易供不應(yīng)求或成常態(tài)

產(chǎn)業(yè)融城的戰(zhàn)略規(guī)劃推動(dòng)了廣州營(yíng)商環(huán)境的改善，企業(yè)落戶激增，廣州寫(xiě)字樓需求也相應(yīng)擴(kuò)大。但目前，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)主要集中在外圍，中心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)短缺，僅有少量一手在售，而今年多個(gè)新落成的寫(xiě)字樓延遲至2019年交付使用，導(dǎo)致新企業(yè)落戶只能以租賃為主。即便是租賃，部分商業(yè)地塊也設(shè)有物業(yè)租賃條件。

從租賃市場(chǎng)也可以看出一些端倪。租賃市場(chǎng)，2018年廣州主力板塊如珠江新城、琶洲，寫(xiě)字樓租金全線上升，空置率下降，承接力增強(qiáng)。

外圍區(qū)作為廣州高新產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，企業(yè)自用、自營(yíng)的物業(yè)需求規(guī)模也較大，因此，新增的寫(xiě)字樓多為內(nèi)部消化，僅有少部分可以進(jìn)入市場(chǎng)銷售。從近3年廣州商服用地供應(yīng)情況來(lái)看，招商引資占比逐年升高，到2017年已達(dá)到90%，而無(wú)定向占比逐年下降，已降至10%。也就是說(shuō)，廣州無(wú)定向供應(yīng)的商服用地僅占比一成。

南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾