近期，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表的新型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展提速。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月底，已登記備案的REITs產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)1.89萬億元。

由于我國(guó)目前沒有成熟的REITs法規(guī)，目前我國(guó)發(fā)行的REITs均為不能上市流通的準(zhǔn)REITs或類REITs產(chǎn)品。“目前我國(guó)仍未出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品，僅有準(zhǔn)REITs或類REITs產(chǎn)品。”中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊在日前舉行的第二屆陸家嘴資產(chǎn)證券化論壇上表示，目前，部分投資者誤認(rèn)為REITs是房地產(chǎn)企業(yè)的債股融資工具，而真正的REITs產(chǎn)品可投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施、商業(yè)零售、倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療等數(shù)十個(gè)不動(dòng)產(chǎn)類別，有望成為未來盤活住房租賃市場(chǎng)的重要工具之一。

那么，究竟什么是真正的REITs產(chǎn)品？這類產(chǎn)品對(duì)目前的資產(chǎn)配置和防范金融風(fēng)險(xiǎn)有何作用？

新情況呼喚新工具

所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡(jiǎn)言之，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以相應(yīng)租金收入和房地產(chǎn)升值，為投資者提供定期收入。REITs產(chǎn)品一個(gè)重要功能就是能讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動(dòng)”起來，讓資產(chǎn)“活”起來。

“房住不炒”政策導(dǎo)向推動(dòng)著物業(yè)租賃市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，國(guó)內(nèi)探索已久的房地產(chǎn)證券化也愈加緊迫。同時(shí)，資管新規(guī)近期落地，非標(biāo)資產(chǎn)將受到更嚴(yán)格的管控，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難。因此，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的需求越來越迫切。

在過去10年間，國(guó)內(nèi)多個(gè)部門先后提出發(fā)展REITs的建議。2018年4月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，重點(diǎn)指出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，即REITs。

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛介紹，住房租賃REITs是除了零售地產(chǎn)REITs和寫字樓REITs之外的第三大REITs專業(yè)化門類，發(fā)展這類REITs有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，從整體上盤活住房租賃存量資產(chǎn)，是落實(shí)“房住不炒”和租售并舉的重要手段。由于此前房地產(chǎn)行業(yè)更側(cè)重于間接融資，房地產(chǎn)行業(yè)以銷售為導(dǎo)向，負(fù)債過高的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有所暴露。REITs借助金融工具把存量地產(chǎn)盤活，成為住房租賃的有效供給主體，對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“房住不炒”目標(biāo)發(fā)展，降低全社會(huì)整體金融風(fēng)險(xiǎn)都有益處。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇表示，發(fā)展REITs一方面可以覆蓋各類不動(dòng)產(chǎn)，有利于不動(dòng)產(chǎn)的小額投資和按份交易；另一方面，也可以盤活成熟的不動(dòng)產(chǎn)，有利于提高資本金周轉(zhuǎn)率，幫助長(zhǎng)期資金與長(zhǎng)期資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。此外，這類新工具一般追求長(zhǎng)期回報(bào)率，與股市、債市相關(guān)性低，是養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等資產(chǎn)的重要投資標(biāo)的之一。

四方面問題待解決

發(fā)展REITs益處很多，但目前國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)距離成熟市場(chǎng)還有較大差距。洪磊認(rèn)為，目前發(fā)展REITs至少有4方面問題。

首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無法擺脫“剛性兌付”。市場(chǎng)微觀主體的個(gè)體信用缺少“硬約束”，很多市場(chǎng)活動(dòng)依賴牌照信用、國(guó)有資產(chǎn)信用，最終均以政府信用為底牌相互博弈，沒有形成個(gè)體信用間的市場(chǎng)化博弈和市場(chǎng)信用體系，不利于REITs發(fā)展。目前的類REITs產(chǎn)品往往是一對(duì)一設(shè)計(jì)，具有不可復(fù)制性，缺少資產(chǎn)端的分散投資和資金端的集合投資特性，開放性、靈活性不足，導(dǎo)致市場(chǎng)化定價(jià)與交易功能不足，限制了REITs市場(chǎng)發(fā)展。

其次，缺少統(tǒng)一的市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境。REITs在資金端以私募基金的形態(tài)備案，但在資產(chǎn)端卻存在不少問題。雖然可以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定、打包定價(jià)與交易，但工商過戶、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更以及稅務(wù)等具體操作必須在基礎(chǔ)資產(chǎn)所在地完成，缺少統(tǒng)一的股權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)。這種過于分散、個(gè)性化的操作背離了證券的內(nèi)在要求，對(duì)發(fā)展統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的REITs市場(chǎng)不利。

再次，缺少綜合性行業(yè)稅制安排。從行業(yè)層面看，REITs從資產(chǎn)獲取、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退出到REITs份額的交易、贖回，涉及復(fù)雜的稅收要求，大部分稅收產(chǎn)生于基礎(chǔ)資產(chǎn)和基金份額的運(yùn)作過程，抑制了投資活力，帶來一定的效率損失。

最后，資產(chǎn)持有成本和資金成本過高，權(quán)益型投資回報(bào)率不足。從住宅市場(chǎng)看，我國(guó)主要城市二手房市場(chǎng)近期的租金收益率持續(xù)下行。受制于外部環(huán)境不健全和內(nèi)生動(dòng)力不足，我國(guó)尚未成長(zhǎng)出真正的REITs投資管理人、經(jīng)營(yíng)REITs物業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人以及有專業(yè)素養(yǎng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，距離受托管理、受托經(jīng)營(yíng)所要求的專業(yè)化能力還有很大距離。

多舉措推動(dòng)新工具落地

要規(guī)范和鼓勵(lì)REITs發(fā)展，首先應(yīng)建章立制。洪磊表示，目前，證券法對(duì)證券的定義屬于列舉式，REITs無法成為可公開發(fā)行的證券。未來，應(yīng)進(jìn)一步完善REITs發(fā)展的各項(xiàng)配套法律法規(guī)。其次，應(yīng)堅(jiān)持回歸本源，打破剛性兌付，加強(qiáng)管理人和投資者教育。以股權(quán)的方式持有基礎(chǔ)資產(chǎn)、份額化投資和專業(yè)化管理運(yùn)營(yíng)是REITs的根本。管理人和投資者都要清楚地認(rèn)識(shí)REITs的本源，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)與能力特征，合理參與REITs。再次，建議以REITs為突破口，加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點(diǎn)。

中信證券股份有限公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線執(zhí)行總經(jīng)理俞強(qiáng)認(rèn)為，發(fā)展REITs需要完善基于不同資產(chǎn)的評(píng)級(jí)制度，鼓勵(lì)企業(yè)用足、用好這類資產(chǎn)證券化方式，避免長(zhǎng)期、大量地持有重資產(chǎn)，這樣才能降低杠桿，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供專業(yè)化服務(wù)上來。

“除此之外，站在發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的角度，應(yīng)不斷拓展資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。”上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)表示，從2017年至今，上交所已經(jīng)有超過十類大類基礎(chǔ)資產(chǎn)創(chuàng)新，已發(fā)行12只綠色資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)150億元，6只住房租賃產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)32億元。

劉紹統(tǒng)表示，上交所結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)最新發(fā)展需求，將加快制訂不動(dòng)產(chǎn)類等大類資產(chǎn)掛牌條件和信批指引，積極開展資產(chǎn)證券化破產(chǎn)隔離機(jī)制可行性研究、稅收中性的專題研究工作，形成和完善多層次的資產(chǎn)證券化規(guī)則體系。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 周 琳）