■本報(bào)記者 王麗新

時(shí)至年中，在樓市調(diào)控重壓之下，北京住宅市場今年上半年遭遇寒流，新建住宅數(shù)據(jù)依然是多年歷史最低，總體成交量低迷。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，今年是第一次出現(xiàn)半年新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)）不足萬套的歷史最低值，即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。從具體項(xiàng)目網(wǎng)簽金額來看，新建商品住宅網(wǎng)簽金額單盤超過10億元的項(xiàng)目僅有9個(gè)。

另據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價(jià)是43198元/平方米，比去年下半年均價(jià)45879元/平方米減少5.84%，比全年上半年均價(jià)41227元/平方米增加4.78%。由此可見，從去年到今年，新房整體市場呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的趨勢。

不過，在北京住宅市場整體偏冷的情況下，個(gè)別開發(fā)商開始調(diào)整入市房源，用推低價(jià)房入市的方式，吸引剛需和剛改客戶入市，其中包括通州區(qū)的在售新房K2十里春風(fēng)。

通州“降價(jià)盤”真相

近日，部分媒體發(fā)文提到“北京通州一樓盤因降價(jià)被圍”，價(jià)格腰斬，“數(shù)十名業(yè)主要退房”等信息。對此，十里春風(fēng)項(xiàng)目方表示，經(jīng)證實(shí)，圍售樓處的并非K2十里春風(fēng)業(yè)主，而是另一個(gè)商住項(xiàng)目業(yè)主。

據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商石榴集團(tuán)品牌總監(jiān)徐振峰向《證券日報(bào)》等媒體表示，K2十里春風(fēng)的銷售價(jià)格并沒有達(dá)到4萬元/平方米，之前的實(shí)際成交價(jià)約為3.4萬元/平方米，去年開盤之后碰上市場行情變化，今年改推西區(qū)房源，東區(qū)和西區(qū)項(xiàng)目配套有差別，現(xiàn)在新開盤項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)約2.6萬元/平方米。加上環(huán)京樓市價(jià)格波動，所以存在合理范圍內(nèi)的價(jià)差，實(shí)屬正常現(xiàn)象。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目于2017年10月份第一次開盤，第一期只有18套房源，已經(jīng)簽約。另有3套處于已預(yù)定但未簽約狀態(tài)，這21套房源全部位于12號樓，簽約均價(jià)為34325.7元/平方米。此后，在2018年2月13日和3月31日，十里春風(fēng)分別申領(lǐng)了兩次預(yù)售許可證，共2147套房源，預(yù)售均價(jià)從3.65萬元/平方米到4.4萬元/平方米不等。截至7月5日，已網(wǎng)簽203套，簽約均價(jià)為24644.87元/平方米。

徐振峰對降價(jià)傳聞解釋稱，2017年10月份開盤之后，北京市場迅速冰凍，再加上十里春風(fēng)屬于通州區(qū)，受到北京限購和通州限購的雙限制約，因此迅速調(diào)整了開盤策略。

另據(jù)我愛我家根據(jù)天朗數(shù)據(jù)庫綜合整理的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，通州區(qū)的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目網(wǎng)簽213套，網(wǎng)簽均價(jià)為25113元/平方米，成交總額達(dá)4.48億元。

《證券日報(bào)》記者實(shí)地探訪十里春風(fēng)后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目處于廊坊的南營路口，再向北京方向步行700米左右，位處通州永樂店生態(tài)科技小鎮(zhèn)，屬于北京遠(yuǎn)郊區(qū)。因前期所推房源總價(jià)控制在200萬元－300萬元之間，所以項(xiàng)目的地緣性客戶較多，其中包括附近大量的個(gè)體經(jīng)營者。

徐振峰表示，2018年上半年的兩個(gè)多月內(nèi)，十里春風(fēng)項(xiàng)目去化量達(dá)到700余套，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，目前尚未全部反應(yīng)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上來。

　下半年或“量升價(jià)穩(wěn)”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京新建商品住宅市場中，上半年網(wǎng)簽金額超過10億元的項(xiàng)目僅9個(gè)，多聚集在昌平區(qū)、石景山區(qū)等，其中,中海寰宇天下銷售555套，成交均價(jià)為6.1萬元/平方米，總計(jì)金額達(dá)37.65億元，位列第一位。

分區(qū)域來看，今年上半年，北京新房市場網(wǎng)簽量前五的區(qū)分別是順義區(qū)（16%）、昌平區(qū)（13%）、海淀區(qū)（8%）、通州區(qū)（8%）和密云區(qū)（8%），除了海淀區(qū)可能部分位于五環(huán)內(nèi)，新房成交大多都在五環(huán)以外。

對此，我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉分析指出，總體來看，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趨勢，并且幅度不低，價(jià)格仍然保持在相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。如果從新增供應(yīng)來看，今年上半年的新增供應(yīng)量與去年下半年和去年上半年相比，基本持平，說明上半年網(wǎng)簽量的降低其實(shí)并不是因?yàn)楣?yīng)不足。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅透露，下半年會有大量的限價(jià)商品房上市，現(xiàn)在房山的項(xiàng)目已經(jīng)在給2%的渠道費(fèi)進(jìn)行拓客，下半年的市場成交數(shù)據(jù)可能會比較好看，但是并不代表項(xiàng)目個(gè)案會好。

郭毅表示，大量客戶拿著資金等著限價(jià)商品房上市，而限價(jià)商品房項(xiàng)目的區(qū)位比較集中，比如南海子公園區(qū)域、黃村區(qū)域等，由于價(jià)格限制，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品沒有太大區(qū)別，跑得快的項(xiàng)目才能攏到一批客戶。

胡景暉也預(yù)計(jì)，今年下半年，共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房將集中上市，屆時(shí)新房成交量會有上升， 價(jià)格在調(diào)控大環(huán)境下或呈現(xiàn)出穩(wěn)中微升的趨勢。