時至7月中旬，三伏天剛剛拉開帷幕，而伴隨著最熱時節(jié)同時到來的，還有半年樓市最熱盤點。上半年因為供需失衡，西安一度處于“房荒”的狀態(tài)，而自6·24新政后，積壓已久的54個樓盤、3190套房源日前已經(jīng)公示，這些樓盤預計將在此后的半個月內(nèi)開盤。

說起上半年西安熱度最高的區(qū)域，無論是大牌房企的占比數(shù)量、區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿?，還是土拍成交的活躍度，臨潼、灃東、高陵是當仁不讓的“網(wǎng)紅”焦點。它們在近半年的發(fā)展，可以說是整個西安房地產(chǎn)市場的先鋒區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士分析，下半年西安樓市，伴隨最嚴調(diào)控政策的持續(xù)，大批量房源的入市，供需將趨于平衡，整體市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的局面。

最熱房源引圍觀

　　3190套房源已公示

自從西安市購房搖號細則公布之后，已有54個項目在房管局意向購房平臺進行意向登記，而華商報記者從西安市物價局網(wǎng)站上查詢到，7月6日與7月13日共有兩批次房源的公示價格面市，共計3190套房源，購房者將有更多選擇空間。從近期公示的項目來看，主要集中在城北和浐灞，例如城北的華遠·辰悅、旭輝·大明宮、保利中央公園，浐灞的碧桂園鳳凰城、中國鐵建青秀城。

從裝修情況來看，毛坯項目有兩個，分別為名流印象和華遠·辰悅；精裝項目有4個，分別為保利中央公園、旭輝·大明宮、碧桂園·鳳凰城以及中國鐵建青秀城。其中，保利中央公園位于城北張家堡片區(qū)，面積區(qū)間在98—147㎡，總套數(shù)為272套，價格區(qū)間在14712—17667元/㎡；同樣位于城北的旭輝·大明宮，面積區(qū)間在78—143㎡，總套數(shù)為460套，價格區(qū)間在14136—16327元/㎡，該項目為旭輝牽手榮華進入西安市場以來推出的首個住宅項目。該區(qū)域內(nèi)龍湖、萬科、綠地、中海、萬達、中建、華遠等品牌都在此落地，周邊配套已相當成熟。

位于浐灞的碧桂園鳳凰城，先后在7月6日和7月13日公示兩批次房源。7月6日公示小高層產(chǎn)品，面積區(qū)間在144—156㎡，套數(shù)為171套，價格區(qū)間為14200—23585元/㎡；7月13日公示的碧桂園·鳳凰城三期的5、6、7、8、9、11、12號樓，面積區(qū)間在125—280㎡，共284套房源，價格區(qū)間在14136—24620元/㎡，其中5、7、10號為洋房產(chǎn)品，共計36套。而同樣位于浐灞區(qū)域的中國鐵建青秀城公示了兩棟高層，共計326套房源，面積區(qū)間在98—130㎡，價格區(qū)間在8600—11700元/㎡，作為精裝房源，其價格在市場上占有一定的優(yōu)勢。

從面積區(qū)間看，在剛改和改善房源集中的時期，出現(xiàn)了78—90㎡左右的兩室戶型，適合有小面積需求的剛需家庭，兩室房源主要集中在城北的華遠辰悅和曲江的名流印象（即曲江美好時光）。

在此提醒意向購房者，按照以往的流程，一般項目在價格公示過后，預計10天左右會拿到預售證，而后開盤。有購房意向的市民可及時關(guān)注西安市房管局的意向樓盤登記信息，了解項目信息，選擇自己中意的樓盤，及早進行意向登記，以便在項目預售證下發(fā)之后參與開盤。

“網(wǎng)紅”區(qū)域誕生

　　臨潼、灃東、高陵成熱點

2017年1月份，備受關(guān)注的西安地鐵臨潼線（9號線）宣布全線開工，各車站陸續(xù)進場圍擋。意味著四年后，從西安到臨潼將實現(xiàn)地鐵公交化。很多大的品牌商也是看到了這里的發(fā)展前景，紛紛在這里拿地。特別是在驪山腳下，除了早期進駐的綠地、高新外，融創(chuàng)、中海、新城、藍光這四大房企的項目均選擇在2018年上半年亮相。

從這些大牌房企開發(fā)的項目來看，產(chǎn)品均是偏向高端住宅。高新地產(chǎn)的驪山下的院子，主打洋房、多層、四合院產(chǎn)品，目前一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄。位于臨潼老城區(qū)北側(cè)的德杰地產(chǎn)開發(fā)的德裕天下項目，主打小高層、高層產(chǎn)品，目前在售房源面積為137㎡、143㎡，參考價為8850元/㎡。藍光長島國際社區(qū)在售房源面積為106—143㎡，參考價在8000—8500元/ 。

2018年初開始，短短半年的時間，灃東的發(fā)展超過了過去10年的總和。華僑城歡樂谷的落戶、綠地501的超高層寫字樓、昆明池等利好消息讓灃東新城一舉成為超熱點區(qū)域。目前，灃東新城已先后積聚了綠地中國、奧園、陽光城、華潤、中建、中海、恒大、藍光、新城控股、萬科、保利、經(jīng)發(fā)、灃東、當代、國潤等多家全國性品牌和陜西本土國有和民營實力房企，陣容頗為龐大。

從區(qū)域價格上來看，該區(qū)域參考價格在13000/㎡元左右，其中陽光城壹號目前在售，銷售面積為90—185㎡，均價13000元/㎡；中建昆明瀾庭目前主推二期別墅，房源面積280㎡聯(lián)排別墅，參考均價21000—22000元/㎡；而之前剛剛搖號的綠地新里城也將在8月份再推新房源，開盤時間待定。

在大西安發(fā)展帶動之下，高陵地區(qū)也獲益匪淺。7月3日，高陵板塊拍賣的8宗土地溢價率均超200%，更是受到各方關(guān)注。目前進入高陵的房企有恒大、中南置地、綠城、當代置業(yè)、新城控股等一線品牌房企。而該片區(qū)目前的均價在7000元/㎡以上。

從這些“網(wǎng)紅”區(qū)域可以看出，作為國際化大都市的西安，目前已經(jīng)成為各大品牌房企爭先恐后搶奪的“戰(zhàn)場”。而主城區(qū)一地難求，城市、地產(chǎn)發(fā)展方向開始向外圍轉(zhuǎn)移。有業(yè)內(nèi)人士認為，目前，臨潼、高陵均為不限購區(qū)域，未來購房者的購買欲望會只增不減。

　下半年供需趨于合理

　　但供需矛盾依然存在

上半年出現(xiàn)的多個熱點，皆取決于嚴格的調(diào)控政策以及失衡的供需關(guān)系，伴隨6·24新政的進一步嚴格調(diào)控，下半年樓市走勢何去何從？

獨立財經(jīng)評論人朱文分析，影響下半年樓市發(fā)展的因素主要有：第一，房企的融資能力。今年央行已經(jīng)進行了多次降準，對市場釋放了一定的流動性。但房地產(chǎn)市場卻是個例外，對房企融資環(huán)境還是處于收緊狀態(tài)。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，三季度是房企償債的高峰期，房企資產(chǎn)負債率又節(jié)節(jié)高升，債務違約事件也是頻頻曝出；第二，樓市的調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，部分城市實行了人才引進政策，加劇了住房的供需矛盾，跟風炒房現(xiàn)象更是愈演愈烈。眼下“房住不炒”戰(zhàn)略已經(jīng)步入關(guān)鍵時期，國家在30個城市開展治理市場亂象行動就可見一斑。

對于下半年樓市的市場預期：首先，資金狀況趨緊。短期針對房企的信貸政策不會放松，也會嚴格限制居民買房過度加杠桿，房貸利率繼續(xù)處于上升的趨勢，棚改貨幣化政策出現(xiàn)較大調(diào)整。其次，限購政策加碼。對熱點城市的管控不會放松，更多城市會禁止企業(yè)購房，人才引進政策也將和購房資格脫鉤，或購房需要繳納社保一年，離婚三年內(nèi)或限制購房，房企在三四線城市拿地的熱情會有所降低。預計一二線城市下半年樓市仍將保持平穩(wěn)增長，三四線城市新房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度的回落。

易居中國企業(yè)集團西北區(qū)域克而瑞總經(jīng)理朱郁認為，下半年，商品房市場在新政的作用下，維護市場秩序，供需關(guān)系將趨于合理，但供需矛盾依然存在。

供給側(cè)，目前已獲預售未開盤項目較多，加之新政對捂盤預期的影響，下半年商品住宅將會階段性井噴式入市。需求側(cè)，受上半年供應及新政策影響，需求側(cè)目前仍存在較大缺口，但市場秩序在政策刺激下向好。同時，購房者在購房資格受限的前提下，會對產(chǎn)品品質(zhì)有更高要求，房地產(chǎn)的行業(yè)競爭將更多存在于品牌、產(chǎn)品力及產(chǎn)品品質(zhì)方面。此外，在租售并舉及人才落戶政策推行下，長租公寓需求將逐步體現(xiàn)，但目前西安市長租公寓項目較少，西安市長租公寓的發(fā)展需要一定周期。