上半年樓市成交冷淡。

備案價下調(diào)成為目前東莞樓市常見現(xiàn)象。自從5月9日起東莞“限價”政策升級，房價備案價只能降不能升，東莞樓市促銷現(xiàn)象增加，樓盤紛紛調(diào)低備案價格。與此同時，東莞樓市出現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)變”，定價、拍地、開發(fā)周期、購房主體等都發(fā)生了較大變化。

　　定價：備案價從上調(diào)變到下調(diào)

自東莞“限價”政策升級以來，樓盤價格備案也進(jìn)入少量備案階段，備案項目和樓棟較少，新增供應(yīng)量不多，這種情況進(jìn)入下半年也并沒有得到改變。

在定價方面，從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站公布的信息顯示，受到“限價”政策影響，樓盤備案價只能下調(diào)不能上升，因此也不斷出現(xiàn)有樓盤下調(diào)備案價的現(xiàn)象。從備案價格情況來看，樓盤首次備案價格與之前基本持平，如石龍樓盤備案價維持在1.8萬~2萬元/平方米之間，而東南臨深片區(qū)如塘廈鎮(zhèn)樓盤備案價在2.3萬~2.5萬元/平方米左右，黃江樓盤備案價在2萬元/平方米左右，而高埗等樓市發(fā)展較慢的區(qū)域，樓盤備案價則在1.5萬元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)人士介紹，受到政策影響，樓盤備案價“只能降不能升”，導(dǎo)致有個別樓盤首次備案價或會偏高，但是后期市場冷淡的情況下，樓盤會通過打折促銷的方式來推動成交，實際成交價格普遍低于備案價格；甚至不少樓盤通過下調(diào)備案價的方式來進(jìn)行降價。因此目前備案價格僅作為樓盤銷售最高價格的參考，實際成交價會略低。

從備案價實際情況來看，不少樓盤下調(diào)備案價格。如樟木頭的錦多寶吉祥龍近期有3套房源下調(diào)備案價，下調(diào)幅度達(dá)20%以上；清溪的融創(chuàng)清溪壹號29套房源下調(diào)備案價，備案均價為17000元/平方米，下調(diào)幅度約15%。寮步鼎峰尚境有15套房源調(diào)整備案價，備案均價約為1.9萬元/平方米，約下調(diào)5%~31%。塘廈卓越蔚藍(lán)花園13套房源調(diào)整備案價，備案均價22677~23157元/平方米，下調(diào)幅度約7%~16%。常平的綠地大都會有9套房源調(diào)整備案價，備案均價約為1.69萬元/平方米，較前一次備案下調(diào)了約3%~20%。

開發(fā)周期：“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”

東莞樓市由火熱變?yōu)槔涞€表現(xiàn)在開發(fā)周期變長上。資金實力強的品牌房企通過“快周轉(zhuǎn)”方式來獲得利潤，往年項目拍地后在一年甚至半年時間內(nèi)快速進(jìn)入市場，以快速回籠資金；今年市場冷淡期，“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”，多宗去年拍下的地塊最快要到2019年才能上市，項目開發(fā)周期由一年拖至兩年甚至更長時間。

與此同時，市場冷淡期競爭激烈，資金實力不強的本土房企紛紛退至二線，將舞臺讓給了外來品牌房企。今年上半年，東莞招拍掛市場上的商住地均被一線品牌房企收入囊中，東莞本土房企被迫退出東莞房地產(chǎn)主流市場。但是，原本具有“快周轉(zhuǎn)”優(yōu)勢的一線品牌房企開發(fā)周期也在放慢。在去年至今拍賣成交的商住地當(dāng)中，除2017年1月成交鳳崗商住地中海項目已入市外，其他進(jìn)入報規(guī)和開工階段，但大部分將在明年甚至后年才能上市。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除碧桂園依然維持高周轉(zhuǎn)模式，萬科、保利、招商等其他房企項目相比以往開發(fā)速度有所放慢。

優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，一方面是目前東莞樓市市場行情較為低迷，短期升溫可能性很低；另一方面項目大部分有自持面積和年限，房企盈利和開發(fā)模式都將有所改變，大部分商住地最快也要到2019年才能進(jìn)入到上市階段。如果市場持續(xù)冷淡，一些地價較高的項目不排除繼續(xù)推遲上市時間的可能。

　　拍地方式：自持面積大條件變嚴(yán)格

在優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測到的14宗2017年至今招拍掛市場成交商住地當(dāng)中，有11宗部分面積需自持，其中最高的自持面積比例達(dá)到45%，還有部分地塊商業(yè)部分需全自持。另外，樟木頭、東坑等小宗商住地因未達(dá)到最高限價而沒有觸發(fā)“競自持”。盡管優(yōu)質(zhì)地塊入市吸引房企關(guān)注，但是房企拍地顯得更為理性。

受到樓市調(diào)控政策日益收緊影響，東莞推地節(jié)奏放慢，條件嚴(yán)苛，以此來達(dá)到限制“高地價、高房價”的目的。從去年至今年上半年土地交易市場情況來看，招拍掛地塊基本采用了“限價+競自持”的拍地模式，優(yōu)房超·瑞城搜分析認(rèn)為，一方面可以保證東莞土地市場“降溫”,另一方面后市自持地塊的陸續(xù)入市也能讓東莞樓市維持“房住不炒”的定調(diào)，達(dá)到調(diào)控目的。受到市場和政策影響，今年上半年出現(xiàn)小宗商住地競價未達(dá)到最高限價的情況，房企不再盲目拍地推高地價，市場恢復(fù)理性。

隨著招拍掛市場難度加大，看好東莞市場的外來品牌房企也改變拿地模式，“曲線拿地”進(jìn)入東莞。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，首次進(jìn)入東莞市場的房企多采取如收購、三舊改造等方式，而土拍市場則成為深耕東莞的品牌房企擴(kuò)大規(guī)模的主要方式，多是熟悉東莞市場的外來品牌房企參與拍地。

　　購房群體：本地客占比變大

2015年，深圳客買走東莞七成房；2016年，東莞九成區(qū)域出現(xiàn)深圳客身影；2017年，東莞限購，深圳客開始撤退；2018年上半年，深圳客比例由九成變?yōu)橐怀啥啵?8%的商品房成交客戶回歸為東莞本地購房者。

在優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計的數(shù)據(jù)當(dāng)中，今年上半年東莞購房者置業(yè)目的總體以自住為主，其中住宅產(chǎn)品以剛需自住為主，商業(yè)公寓則是以投資為主。各片區(qū)客戶群以本地客戶為主，臨深片區(qū)存在少量深圳客，投資自住比例相當(dāng)；而城區(qū)片區(qū)供應(yīng)稀缺，本地客戶開始向周邊區(qū)域擴(kuò)散，水鄉(xiāng)新城片區(qū)和松山湖片區(qū)受益。

沒有了深圳客外溢，但隨著中心城區(qū)房價仍然較高，城區(qū)購房者向周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢明顯。據(jù)介紹，今年上半年東莞住宅成交當(dāng)中以東莞本地剛需客為主，其中城區(qū)客戶跨區(qū)域置業(yè)明顯，城區(qū)本地客主要外溢至水鄉(xiāng)新城片區(qū)、松山湖片區(qū)；松山湖片區(qū)購房者則外溢至東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)；另外，東南臨深片區(qū)仍然有少量深圳客外溢現(xiàn)象，一些大面積商業(yè)公寓因為不受限購政策限制，總價低，吸引深圳客購房自住。

　　樓盤去化率：有些變低至兩成多

除個別樓盤仍然保持著較好的銷售率外，與前兩年相比，今年上半年大部分樓盤的銷售效果并不理想。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，東莞實際市場開盤量同比去年同期大增34%，但開盤去化率同比下降了6%，主要是個別樓盤定價仍然較高，認(rèn)籌量少造成開盤去化率低。

記者從優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測數(shù)據(jù)中看到，如常平某樓盤定價偏高，開盤去化率僅兩成多，而黃江某樓盤定價較低，開盤去化率達(dá)到9成左右，定價理性決定樓盤去化效果。由于去化率相對不理想，房企也通過少量加推方式來試探市場。

記者發(fā)現(xiàn)，上半年樓盤推貨量較少，個盤推貨量基本在一兩百套以內(nèi)，推售套數(shù)在500套以上的，推貨量大，性價比不夠高，銷售速度較慢，去化率基本維持在四五成左右。

優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，相對旺季而言，目前的開盤去化量仍然較低，購房者觀望，市場信心不足。

　　后市預(yù)測

　　下半年房價平穩(wěn)

另外，優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，下半年樓市危機(jī)與機(jī)會并存，住宅成交量將持續(xù)低位運行，下半年成交預(yù)計在373萬平方米左右浮動。而在供應(yīng)量方面，2018年下半年預(yù)計供應(yīng)總量約為373萬平方米，與 2012年水平相當(dāng)，或創(chuàng)近7年下半年推貨量新低，房企推貨信心不足，對成交拉動效應(yīng)減弱。

優(yōu)房超·瑞城搜介紹，購房者觀望心態(tài)濃厚，下半年住宅市場走貨愈加艱難，購房門檻提高，買房人群再一次被篩選，整體基數(shù)減少，樓市交投氛圍將持續(xù)冷清。

從區(qū)域來看，松山湖片區(qū)將是成交貢獻(xiàn)的主力區(qū)。住宅市場舉步維艱，但對于商業(yè)公寓與商鋪以及寫字樓等非住宅產(chǎn)品可以趁機(jī)尋求突破，下半年城區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)將是非住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場。在價格方面，高價區(qū)域滯漲或讓利促銷，低價區(qū)域尚存上漲空間。下半年限價、限外、限簽政策將嚴(yán)格執(zhí)行，網(wǎng)簽價格走勢將繼續(xù)平穩(wěn)；東莞限價政策加碼，對開發(fā)商的利潤、營銷及資金回籠帶來壓力，房企讓利促銷力度有望加大。