西安營商環(huán)境持續(xù)提升，社會創(chuàng)業(yè)激情高漲。最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來西安新登記市場主體超25萬戶，上半年西安市新登記市場主體同比增長73%。隨著創(chuàng)業(yè)者越來越多，“寫字樓經(jīng)濟”正在西安占據(jù)越來越重要的比重。

華商報記者了解到，在人才和企業(yè)流入的背景下，西安的辦公樓需求正持續(xù)升溫，但值得注意的是，與住宅市場的一房難求相比，寫字樓市場空置率卻超過30%。背后的原因是什么呢？

　　西安躋身“雙創(chuàng)”城市第一梯隊

　　人口遷移帶來產(chǎn)業(yè)結構嬗變

去年以來，全國大中城市間掀起了一場引發(fā)全社會關注的“人才大戰(zhàn)”。

繼戶籍準入條件大幅降低后，今年年初，西安啟動“百萬大學生留西安就業(yè)創(chuàng)業(yè)5年行動計劃”，計劃每年留下至少20萬大學生，推動經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。前6個月人力資源持續(xù)增加，共有51.5萬人落戶西安，其中學歷落戶和人才引進占到65.8%。毫無疑問，人才的引進給西安新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)輸送了新鮮血液，為經(jīng)濟增長提供可觀的要素紅利。

5月份發(fā)布的《2018年中國城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力排行榜》上，西安位居第六位，躋身全國“雙創(chuàng)”城市第一梯隊。該榜單認為，西安在經(jīng)費投入強度、發(fā)明專利申請量和授權量、國家級雙創(chuàng)平臺、本科院校數(shù)量等多個二級指標的原始數(shù)據(jù)排名靠前，均位列全國前十。

美食、旅游等人文元素借助互聯(lián)網(wǎng)傳播平臺，讓西安火遍全國，而有分析人士認為，依靠豐富的高教資源，在扛起硬科技的大旗之后，西安在科技創(chuàng)新領域同樣是“網(wǎng)紅”。

人口遷移帶來的直接影響是產(chǎn)業(yè)結構的轉變。華商報記者了解到，隨著招商引資的政策扶持和高學歷人才的不斷涌入，如華泰保險、華夏人壽、諾基亞、乾道金融等金融類和科技公司也在加速落戶西安，新經(jīng)濟企業(yè)越發(fā)成為西安寫字樓市場的主導需求。

有業(yè)內(nèi)人士表示，西安現(xiàn)在開始打造新經(jīng)濟之都，自然對產(chǎn)業(yè)的需求會更加多元化和包容性，尤其是數(shù)字經(jīng)濟、云計算、互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)意經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟將成為未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向，再加上諸多人才的助力，產(chǎn)業(yè)結構已經(jīng)開始發(fā)生了新變化。

陜西城市經(jīng)濟文化研究會會長張寶通表示，西安正處在發(fā)展建設的機遇疊加期，比以往任何時候都更需要人才、渴望人才。引進人才的同時作用于產(chǎn)業(yè)前沿，有利于引領和推動地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調整和經(jīng)濟發(fā)展方式，而這些變化也會體現(xiàn)在寫字樓等現(xiàn)代辦公物業(yè)上。

　　今年西安新開“公司”超25萬戶

　　內(nèi)資租戶改寫市場格局

人才凈流入的增加，為西安創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新注入活力。隨之而來的新成立和新落戶企業(yè)，也讓今年西安寫字樓市場的需求升溫。這部分需求到底有多可觀呢？

7月21日上午，西安市工商局向今年全西安市新登記的第25萬戶市場主體——陜西空天動力研究院有限公司、第25萬零1戶新登記市場主體——西安科奧科技創(chuàng)新研究院有限公司等頒發(fā)了“營商環(huán)境共建使者紀念牌”和營業(yè)執(zhí)照。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年西安市新登記市場主體同比增長73%，市場主體增速名列全國前茅，新登記市場主體數(shù)量占全省新增市場主體的55.97%，西安市市場主體持續(xù)保持井噴式增長，使全省新增市場主體總量首次進入全國前十。全市各區(qū)縣市場主體增長活躍程度排在前五位的單位依次為浐灞生態(tài)區(qū)、航空基地、經(jīng)開區(qū)、航天基地和國際港務區(qū)。

“新成立公司的需求在上半年表現(xiàn)搶眼。”仲量聯(lián)行華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)暨工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李健表示，除了創(chuàng)業(yè)型公司的數(shù)量迅速增加，不少全國性企業(yè)也開始在西安設立區(qū)域總部。他說，今年上半年，新成立公司所產(chǎn)生的辦公需求，占到西安寫字樓市場的38%，其次是企業(yè)升級，占32%。其他推動寫字樓市場需求增加的因素還有企業(yè)擴張和搬遷等。

值得注意的是，內(nèi)資企業(yè)租戶正在改寫西安寫字樓市場的格局。從西安甲級辦公市場的租戶來源看，有36%出自本地，有60%為陜西省以外的內(nèi)資企業(yè)，還有4%屬于外資企業(yè)。

內(nèi)資企業(yè)需求擴張，疊加的是金融業(yè)租戶的旺盛需求。數(shù)據(jù)顯示，保險及資產(chǎn)管理類企業(yè)已成為西安甲級辦公樓最大類租客，占到市場的38%。此外，隨著西安招商引資的力度加大，房地產(chǎn)、建筑行業(yè)也因此受益，此類企業(yè)的需求達到17%，僅次于金融服務業(yè)。

有行業(yè)人士介紹，在國內(nèi)經(jīng)濟轉型背景下，越來越多的金融機構正處在高速發(fā)展的大好時期，例如一些保險公司，動輒租下數(shù)千平米；還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也處在快速擴張時代，例如：近幾年阿里巴巴、京東等紛紛將區(qū)域總部落戶西安，優(yōu)信集團等甚至計劃將全國總部遷來西安，而這一切都建立在經(jīng)濟前景足以支撐企業(yè)健康發(fā)展的前提之上。

　　對標成都，西安“還在路上”

　　寫字樓空置率高出14.2%

甲級寫字樓，是辦公室空間里的頂級產(chǎn)品，也被視為寫字樓市場的標尺之一。長期以來，國內(nèi)甲級寫字樓主要在傳統(tǒng)一線城市，即：北上廣深。不過，近年來隨著“新一線”城市的崛起，這些地方的經(jīng)濟發(fā)展和資源吸附能力不斷增強，甲級寫字樓市場已然不可小覷。

綜合五大行的統(tǒng)計來看，國內(nèi)主要“新一線”城市的甲級寫字樓市場總量已占到全國的三分之一左右，今年寫字樓新增供應面積也主要集中于此，西安、成都等地都位列其中。

同為西部中心級城市，成都甲級寫字樓市場在不少指標上表現(xiàn)搶眼。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都甲級寫字樓市場全市總存量約320萬㎡。旺盛的租賃需求，也推動當?shù)丶准墝懽謽鞘袌鑫{量創(chuàng)下歷史半年新高，達27.4萬㎡，同比上漲38%。上半年，成都市場空置率降至24.7%。租金方面，上半年成都甲級寫字樓市場平均租金報101.2元/㎡/月，環(huán)比上漲2.8%創(chuàng)下近六年新高。

西安市場方面，今年上半年，甲級寫字樓市場的新增供應出現(xiàn)放量，共計有：西安國壽金融中心、禾盛京廣B座、萬眾國際A座及藍海風中心4棟甲級寫字樓、20多萬㎡入市，推動甲級寫字樓市場存量至156萬㎡。上半年，西安市場凈吸納量接近9.5萬㎡，同比增加86%。值得注意的是，空置率環(huán)比升2.4個百分點至38.9%。受部分業(yè)主降租吸引租戶的影響，市場凈有效租金環(huán)比微降0.5%，為102.6元/㎡/月。

以上對比可以看出，在甲級寫字樓市場存量方面，西安不足成都的一半，市場吸納量不足四成，但空置率卻比成都高出14.2%。各項指標中，僅有寫字樓租金，西安略高于成都。

有觀點認為，寫字樓市場表現(xiàn)，在某種程度上，可以看作一座城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，西安在去年GDP首次超過7000億元，而成都早已突破萬億規(guī)模，從經(jīng)濟規(guī)模和企業(yè)需求看，的確存在一定差距。但也要看到，西安市場正處在新增供應集中放量期，空置率增加也屬于比較正常的現(xiàn)象。事實上，在甲級寫字樓吸納量的同比增幅方面，西安要超過成都。

商業(yè)地產(chǎn)評論人士王建紅指出，空置率偏高也可能是空間與時間的暫時錯位。相對而言，西安還處在經(jīng)濟結構調整期，現(xiàn)代服務業(yè)和民營經(jīng)濟相對弱??；同時由于行業(yè)特殊性，寫字樓市場除了新設企業(yè)外，主要由存量企業(yè)拉動，如：升級辦公環(huán)境，而面對大幅增長的供給，后起的西安市場存量需求調整還需要時間。

　　聯(lián)合辦公搶占西安寫字樓市場需解決成長性等問題

在資本與互聯(lián)網(wǎng)作用下，聯(lián)合辦公和服務式辦公品牌在包括西安在內(nèi)的城市呈現(xiàn)扁平化擴張，并迅速搶占寫字樓市場份額。華商報記者了解到，包括優(yōu)客工場、俠客島、WEPLUS、雷格斯、MFG 等多個聯(lián)合辦公品牌已入駐西安多個寫字樓和商業(yè)項目，有的還與政府合作，為大數(shù)據(jù)、人工智能、新零售及科技金融服務等類型企業(yè)提供投資獎補等利好政策。

仲量聯(lián)行指出，除了優(yōu)質甲級寫字樓，有些聯(lián)合辦公品牌還另辟蹊徑，將目光鎖定在西安一些經(jīng)營情況一般的購物中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或地理位置優(yōu)越，物業(yè)情況較好的乙級寫字樓以擴大其分布范圍及降低租金成本。

華商報記者在小寨西路一家購物中心里，就找到了一處運營不久的聯(lián)合辦公空間。事實上，這家購物中心前不久也經(jīng)歷過招商重啟，而在業(yè)態(tài)調整之前，人氣和客流都并不算突出。而這家新近運營的聯(lián)合辦公場所，則占據(jù)了該購物中心不小的場地。據(jù)這里的工作人員介紹，他們主要面向創(chuàng)業(yè)公司和工作室等，根據(jù)辦公場地的大小租金有所不同。最小的可容納5個工位的辦公室，月租金為3000元，包含了電費、小型會議室和公共空間的使用費用。

“國內(nèi)聯(lián)合辦公，也被稱為眾創(chuàng)空間，是學習美國眾創(chuàng)空間的商業(yè)模式。”王建紅介紹，這是一種以降低辦公租賃成本為基本初衷，以構建豐富商業(yè)生態(tài)為目的，為創(chuàng)業(yè)及成長階段公司、企業(yè)和個人提供聯(lián)合辦公環(huán)境的業(yè)態(tài)，不僅提供硬件辦公場所，也解決從商業(yè)生態(tài)構建到企業(yè)事務性工作的軟性服務。

不過，他同時認為，聯(lián)合辦公模式雖然是辦公市場的細分補充，但隨著市場需求的變化，也面臨著問題和挑戰(zhàn)，并不能取代和挑戰(zhàn)傳統(tǒng)辦公模式。一方面，聯(lián)合辦公模式的成長性有待商榷，如果創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展壯大，辦公場所的功能性可能就跟不上了；另一方面，聯(lián)合辦公模式最重要的是能否為企業(yè)聚合資源，比如找到投資人、提供咨詢服務等，這方面有些平臺做得還不夠。

　　西安部分區(qū)域寫字樓空置率偏高

　　甲級寫字樓開發(fā)不宜“一窩蜂”

西安的公司數(shù)量大幅增長，自然對寫字樓需求增大，直接受益的就是甲級寫字樓不斷涌現(xiàn)。在西安市場上，僅曲江區(qū)域就已出現(xiàn)萬眾國際、旺座曲江、萬科創(chuàng)意谷、金輝環(huán)球廣場等多個優(yōu)質項目；高新、市中心更是因繁華商圈的支撐、寫字樓林立，凱德廣場、綠地中心、都市之門、小寨賽格、長安國際等都是區(qū)域寫字樓代表。

供應迅速增加，必然會影響入住率。而來自仲量聯(lián)行的調查顯示，西安甲級寫字樓空置率為38.9%，而在市中心、南二環(huán)與小寨、高新、城北、曲江這五大區(qū)域的排名及數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，曲江區(qū)域的甲級辦公樓空置率較高，達61.5%；緊隨其后的是城北，空置率43.9%；高新與市中心旗鼓相當，分別為29.3%和28.3%；南二環(huán)與小寨則為19%。

某不愿具名的外埠商辦企業(yè)招商負責人認為，區(qū)域發(fā)展的成熟度和寫字樓數(shù)量及空置率關系密切，高新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局起步較早、商辦氛圍相對成熟，市場體量和空置率對比較為合理；曲江作為后起之秀，甲級寫字樓的空置率偏高也情有可原。在曲江這樣的新興區(qū)域，未來除了需要加強通勤、配套等方面建設，更需要創(chuàng)造便利條件，吸納文化和文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)領軍企業(yè)入駐和發(fā)展，對相關公司形成集群效應。

李健分析，在經(jīng)過上半年的供應高峰后，下半年西安甲級寫字樓新增供應可能會有所放緩。而隨著西安新經(jīng)濟之都的打造，將吸引更多新經(jīng)濟企業(yè)進入，有限的新增供應及活躍的市場需求將推動凈吸納量走高。此外，大量開發(fā)商的加入，將使西安寫字樓市場面對更多新的挑戰(zhàn)，也產(chǎn)生新的機遇，促進市場越發(fā)成熟。

“隨著新興區(qū)域供應量的持續(xù)增加，西安寫字樓市場將迎來更為激烈的競爭局面。”王建紅表示，激烈的競爭環(huán)境也將促進整體樓宇品質的提升，開發(fā)商拿了商辦用地之后，專注于產(chǎn)品品質可能會是唯一的出路，這也將促使業(yè)內(nèi)新一輪洗牌。

　　上半年西安市辦公樓銷售面積增長36.1%

華商報記者從西安市統(tǒng)計局了解到上半年西安市商品房銷售和待售情況。

1-6月，商品房銷售面積1252.77萬平方米,同比增長10.0%，增速較1-5月提高0.2個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.4%；辦公樓銷售面積增長36.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長69.2%。

6月末，商品房待售面積297.42萬平方米，較5月末減少57.25萬平方米，其中，住宅待售面積減少39.19萬平方米；辦公樓待售面積減少3.16萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少10.08萬平方米。

從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，西安市商品房去庫存成效顯著，特別是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少，顯示出西安市經(jīng)濟主體數(shù)量增加后對辦公用房的切實需求。 華商報記者 李程 狄芳 黨蘭