北京日報(bào)（記者 曹政）12月23日，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請全國人大常委會審議。但這一消息也在網(wǎng)絡(luò)上立刻引起誤讀——“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正有戲？對此，業(yè)內(nèi)專家分析，該政策并不涉及銷售類型的商品房、“小產(chǎn)權(quán)房”等，也不能引申為“小產(chǎn)權(quán)房”可以轉(zhuǎn)正。

修正案草案中，首先是縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。而農(nóng)民住房不再作為地上附著物補(bǔ)償，而是作為專門的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)給予公平合理補(bǔ)償。

在明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件及管理措施方面，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用;集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。此外，健全宅基地權(quán)益保障方式，完善宅基地管理制度。對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區(qū)，允許縣級人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上采取措施，保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利;下放宅基地審批權(quán)，明確農(nóng)村村民申請宅基地的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，但涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

與此同時(shí)，為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，城市房地產(chǎn)管理法修正案草案規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。

“其實(shí)，相關(guān)政策并非第一次落地，多年前已經(jīng)有試點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，早在2015年2月,北京大興等33縣(市、區(qū))就被國土部門確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。其中，2016年1月,北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權(quán),這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

需要注意的是，即便是有試點(diǎn)、有修法，也不能就這樣引申為“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正。“‘小產(chǎn)權(quán)房’不能轉(zhuǎn)正！”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，此次政策對于集體建設(shè)用地的概念明確提到了兩點(diǎn)，其一，主要是工業(yè)用途和商業(yè)用途，這可以擴(kuò)展為共有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，而涉及的銷售類型的商品房、“小產(chǎn)權(quán)房”等居住用途都沒有提；其二，此類用地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營性用途，“小產(chǎn)權(quán)房”本身也談不上經(jīng)營性用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的。