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在北京，很多商住房業(yè)主頗為無(wú)奈，手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬

　　游走在灰色地帶，商住房將何去何從？

“當(dāng)初覺(jué)得打擦邊球撿了便宜，現(xiàn)在賣不掉才知道是吃了虧。”在北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)買了商住房的陸鳴辰日前對(duì)記者說(shuō)，他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求買入的，2017年商住房政策出臺(tái)后，他未能脫手，一直持有至今。

北京限購(gòu)政策出臺(tái)之后，這類房地產(chǎn)交易幾乎停滯。很多商住房的業(yè)主頗為無(wú)奈，手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬。

商業(yè)住戶混雜，物業(yè)維護(hù)少

“當(dāng)初為了先滿足住房需求購(gòu)入的，想著先過(guò)渡再賣出。”在北京北五環(huán)附近購(gòu)買了一套商住房的牛磊告訴記者，他是2013年從外地來(lái)北京工作的，因商住房購(gòu)房限制少，他又拖家?guī)Э谧夥坎环奖?，于是先買商住房用來(lái)過(guò)渡。

牛磊告訴記者，當(dāng)初買入這套房的時(shí)候價(jià)格要比附近商品房單位面積低3000元~7000元。因?yàn)閼粜褪莑oft，所以折算到單位面積價(jià)格就更低，只是首付價(jià)格略高。

記者在該商住房小區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)于2011年建成，商業(yè)住戶和個(gè)人住戶混雜，物業(yè)管理混亂。

“之前來(lái)看房的人很多，最近除了租房的，基本上沒(méi)有人來(lái)了。”在該小區(qū)底層開超市的陳姓經(jīng)營(yíng)者告訴記者，隨著北京對(duì)于商住房的政策限制，去年商住房限購(gòu)之后，幾乎沒(méi)有來(lái)這里看房的個(gè)人業(yè)主。“來(lái)這邊看房的商戶業(yè)主也基本是來(lái)開超市的，開公司是民水民電，加上附近都是居民區(qū)，也適合。”

隨后，記者又走訪了位于朝陽(yáng)草房、大興亦莊、通州臺(tái)湖的幾個(gè)商住房小區(qū)。發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)多數(shù)建成時(shí)間均不超過(guò)10年，但多數(shù)小區(qū)由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)維護(hù)和管理普遍出現(xiàn)商業(yè)和個(gè)人居住不分、人員雜亂等問(wèn)題，居住環(huán)境并不好。“由于有人開辦公司，人車分流管理不好，有孩子的業(yè)主特別擔(dān)心安全問(wèn)題。”在朝陽(yáng)區(qū)草房附近商住小區(qū)居住的柳鳴說(shuō)。

限購(gòu)加碼，成交幾乎絕跡

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱那會(huì)兒，買商住房的人特別多。買的業(yè)主都想著入手之后大賺一筆，哪想著突然出了政策。”在北京一地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)住宅類房屋銷售的戴曉告訴記者，她曾經(jīng)負(fù)責(zé)臺(tái)湖鎮(zhèn)一家商住房小區(qū)的銷售工作。她至今還清楚地記得2017年3月26日出臺(tái)嚴(yán)格的商住房限購(gòu)政策的那幾天，“當(dāng)時(shí)，我已經(jīng)跟幾個(gè)業(yè)主約好了交押金簽約，政策出臺(tái)之后，那幾單生意都泡湯了。”

“商住房政策限購(gòu)后，很多人都在擔(dān)心未來(lái)商住房是否會(huì)面臨無(wú)人接盤的窘境。”戴曉說(shuō)，事實(shí)上也確實(shí)如此，那之后我當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)的樓盤就冷淡下來(lái)了，負(fù)責(zé)代理我們業(yè)務(wù)的幾家中介也結(jié)束了合作。“沒(méi)人買，沒(méi)有成交，我也跳槽了。”

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?rdquo;，同時(shí)規(guī)定個(gè)人購(gòu)買存量商住房時(shí)，要求名下無(wú)房、5年社?；蚶U稅，并且只能全款購(gòu)買。與此同時(shí)，上海、廣州、深圳、成都、天津等地也緊隨其后，出臺(tái)措施加強(qiáng)對(duì)商住房的限制，商住房隨之降溫。

“實(shí)際上，無(wú)論從供應(yīng)端還是需求端來(lái)看，北京商辦類住房市場(chǎng)處在冰凍狀態(tài)。自商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，監(jiān)管部門嚴(yán)查市場(chǎng)違規(guī)行為，多個(gè)樓盤涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州區(qū)一家住宅銷售經(jīng)理告訴記者，“北京商住樓盤樣板間全部關(guān)閉，樓盤的推廣也都銷聲匿跡，網(wǎng)簽也被暫停。很多剛需及投資客戶都因?yàn)樯套》课磥?lái)市場(chǎng)堪憂而放棄了購(gòu)買計(jì)劃。”

　商住房是存活于政策夾縫中的產(chǎn)物

“實(shí)際上，商住房就是存活于政策夾縫中的產(chǎn)物，本身就違規(guī)。目前的政策都在給原來(lái)政策管理方面補(bǔ)漏洞。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，我國(guó)土地用地性質(zhì)中沒(méi)有“商住”這個(gè)種類。一些開發(fā)商做出了違規(guī)的建筑規(guī)劃，致使商住房游走在灰色地帶。開發(fā)商做商業(yè)、辦公用地利用率和需求沒(méi)有住宅高，他們寧愿違規(guī)也要改成住宅。

“住宅和辦公的土地差價(jià)大約是一倍多，如果改成商住房賣的單價(jià)可以拉高一點(diǎn)，這樣開發(fā)商可以拿走大部分利潤(rùn)。”一位不愿具名的住宅開放項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“利益的驅(qū)動(dòng)勢(shì)必會(huì)觸動(dòng)更多人進(jìn)行‘商改住’的嘗試。”

記者查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從北京2016年以來(lái)的市場(chǎng)情況看，普通住宅平均單套總價(jià)467萬(wàn)元，商住公寓平均202萬(wàn)元。也就是說(shuō)，商住房的價(jià)格大約是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出臺(tái)相關(guān)政策的一年時(shí)間內(nèi)，商住房的成交量占了北京房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的一半以上。

為改變這一情況，2007年，北京市住建委就曾針對(duì)“商住房”項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。2011年，北京市下發(fā)相關(guān)通知，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。然而，這些警告都被開發(fā)商和購(gòu)房者選擇性忽視了。

“實(shí)際上，已經(jīng)購(gòu)入的業(yè)主也有好消息。限購(gòu)政策出臺(tái)后，政府部門又出臺(tái)了關(guān)于商辦限購(gòu)政策的補(bǔ)充說(shuō)明。”北京通州區(qū)一家房地產(chǎn)中介銷售人員告訴記者，“已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有；已購(gòu)買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對(duì)象；可以銷售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。”

有數(shù)據(jù)顯示，近10年時(shí)間里，北京市大約成交商辦類物業(yè)40萬(wàn)套以上，其中包括25萬(wàn)套左右的商住類物業(yè)，這部分物業(yè)中有90%為個(gè)人購(gòu)買。以此計(jì)算，北京市約有22.5萬(wàn)套商住房為存量房。這部分房屋在出售時(shí)，只能賣給滿足購(gòu)房條件的個(gè)人或者企業(yè)，這一限制條件無(wú)疑會(huì)成為商住房流通上的一大阻礙。