經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2019年前兩月，全國主要城市受監(jiān)測的新房及二手房市場普遍出現(xiàn)量價(jià)雙跌。盡管局部城市小幅回暖，但是業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就全國房地產(chǎn)市場而言，未來預(yù)期整體向穩(wěn)。在地方政府的精準(zhǔn)化調(diào)控作用下，一方面難以大面積上漲，另一方面也預(yù)防出現(xiàn)暴跌的可能性。

　前兩月樓市成交量普遍下降

3月11日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份全國40城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2019年2月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降39%，同比下降13%，創(chuàng)近4年同期新低。其中，一線城市成交面積環(huán)比下降48%，同比增長33%；二線城市成交面積環(huán)比下降41%，同比下降12%；三四線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降20%。

2月份，受監(jiān)測的40城市累計(jì)成交面積同比增速與1月持平。易居方面認(rèn)為，考慮到內(nèi)部環(huán)境，全國性的調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，判斷出該成交曲線在經(jīng)歷2月份的大幅跳水后還將繼續(xù)下滑。

和成交量持續(xù)走低相一致的是，住宅市場的成交均價(jià)漲幅也在持續(xù)收窄。3月初，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年2月，全國百城（新建）住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，綜合2019年1-2月份的市場情況，從供應(yīng)方面來看，由于受春節(jié)假期影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，熱點(diǎn)城市推盤數(shù)量有所下降，市場整體去化效果一般。需求方面，各線城市成交量均有所下調(diào)。價(jià)格方面，百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，絕大多數(shù)城市價(jià)格變化在1%以內(nèi)。

不僅如此，二手房的市場行情和新房市場類似。2月份，易居方面監(jiān)測的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套，環(huán)比下降40.9%，同比下降7.1%。從環(huán)比下降四成來看，成交量主要是受春節(jié)因素影響；從同比來看，2月同比降幅較1月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)，2019年前兩個(gè)月二手房市場依舊低迷。

易居研究院研究員沈昕表示，結(jié)合當(dāng)前的市場成交情況，預(yù)計(jì)2019年上半年40城市成交量將繼續(xù)萎縮。“分城市類別看，一線城市由于目前成交量已經(jīng)處于低位，有望開始企穩(wěn)；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

局部市場難改整體降溫趨勢

近兩周，局部市場出現(xiàn)樓市回暖消息。例如，南京部分項(xiàng)目開盤當(dāng)天實(shí)際到訪量多達(dá)3000人。蘇州節(jié)后首場土拍參拍房企數(shù)量明顯增多，成交的土地溢價(jià)率上升，競拍時(shí)間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價(jià)成交乃至流拍也形成了強(qiáng)烈反差。此外，環(huán)北京的河北燕郊也出現(xiàn)了房價(jià)上漲的消息。

隨之，部分潛在購房者對(duì)市場預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為節(jié)后房地產(chǎn)市場漸有回暖征兆。尤其是那些市場早期已處于持續(xù)調(diào)整過程的核心一二線城市，樓市、地市皆有微幅轉(zhuǎn)暖跡象。

以燕郊為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，燕郊是過去兩年全國房地產(chǎn)市場跌幅最嚴(yán)重的地區(qū)，也是全國調(diào)控見效果城市的風(fēng)向標(biāo)，很多人非常關(guān)注燕郊。

“燕郊房地產(chǎn)市場本身的確出現(xiàn)了一些市場利好，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設(shè)的預(yù)期等。此外，春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量的購房客戶。”張大偉說，“燕郊的情況主要是在房價(jià)前期下跌的基礎(chǔ)上，疊加很多人對(duì)政策放松的預(yù)期心理。同時(shí)，包括燕郊在內(nèi)的‘北三縣’近幾個(gè)月利好不斷，也的確給了購房者信心。”

在他看來，“雖然年后燕郊的房價(jià)出現(xiàn)事實(shí)性的上漲，但是從政策層面來看，限購政策要求依然相對(duì)較嚴(yán)格，所以預(yù)計(jì)燕郊市場不會(huì)有太明顯的變化”。

上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，目前部分地區(qū)的部分自住型購房者在市場調(diào)整到一定程度、政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購房者負(fù)擔(dān)的策略后，確實(shí)在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。

“但是，目前的局部市場變化受節(jié)后效應(yīng)、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴(kuò)散，可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。”該人士指出，從全國市場來看，成交量區(qū)域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫。根據(jù)中指研究院選取的全國50個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2019年以來市場成交回調(diào)，2月同比降幅超兩成，尤其是二三線代表城市降溫明顯。

政策精準(zhǔn)調(diào)控 市場預(yù)期向穩(wěn)

“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤整過程，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。”上述中指院人士分析認(rèn)為。

2018年全年，地方城市先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機(jī)需求，房價(jià)漲幅逐漸收窄。2018年末，住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，在業(yè)內(nèi)普遍看來，“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

事實(shí)上，前兩月以來多個(gè)地方城市出臺(tái)了以房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行為目的的微調(diào)性政策。例如，贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價(jià)房銷售通知，要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批，3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項(xiàng)目2月份同類型商品房成交均價(jià)。此外，安徽合肥也加強(qiáng)“降價(jià)房”的市場監(jiān)管，對(duì)大幅降價(jià)影響當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場的樓盤項(xiàng)目停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證。

“總的來說，穩(wěn)定市場肯定是要雙向調(diào)節(jié)，一方面防止房價(jià)大漲，同時(shí)也防止暴跌。”張大偉分析表示，最近以來，地方城市針對(duì)2019房地產(chǎn)市場全年的政策基調(diào)密集公布，大部分省份都明確提及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“整體來看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。”

針對(duì)未來的房地產(chǎn)政策走向，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為：“2019年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標(biāo)。在此前提下，整體市場仍將保持穩(wěn)定。”

魏東認(rèn)為：“由于中央政府將房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)力下放給了地方政府，因此預(yù)計(jì)在2019年我們將會(huì)看到一些城市將對(duì)原有的調(diào)控政策進(jìn)行適度的放松。但同時(shí)，由于中央強(qiáng)調(diào)了要‘夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任’，因此地方政府對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢將會(huì)承擔(dān)更大的責(zé)任。”

在市場趨勢方面，易居研究院研究員沈昕表示，在“因城施策”背景下，各地政府根據(jù)市場運(yùn)行實(shí)際情況穩(wěn)步優(yōu)化政策體系。預(yù)計(jì)未來，房地產(chǎn)市場整體將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，但各線城市市場將延續(xù)分化。具體來看，一二線城市有望低位企穩(wěn)，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。