廣州日?qǐng)?bào) 廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前發(fā)布2018年消費(fèi)者投訴中介的情況。該會(huì)在去年共受理投訴案件78宗，全年投訴量約占年中介促成存量房交易總量的0.9‰，較前兩年有明顯下降。協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示，對(duì)存量房交易糾紛案件以調(diào)解為主要處理方式，經(jīng)調(diào)解撤訴的案件共37宗，占總投訴47%，為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失183萬(wàn)元。協(xié)會(huì)會(huì)員配合調(diào)解成功并撤訴的案件占總撤訴案件的84%。

　消費(fèi)者投訴中介案件的四種情形

根據(jù)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2018年消費(fèi)者投訴中介的案件主要可分為以下四種情形：

一、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況等（共24宗）。包括：認(rèn)為中介未審查業(yè)主代理人處分權(quán)，隱瞞如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、學(xué)位被占用、房屋存在違章建筑、真實(shí)交易價(jià)格等房屋信息。

二、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反限售、限購(gòu)、限貸等政策提供中介服務(wù)（共12宗）。如：未審查或明知買(mǎi)方無(wú)購(gòu)房資格、零首付或首付不足三成、協(xié)助或誘導(dǎo)當(dāng)事人提供虛假購(gòu)房證明材料等。

三、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》（共14宗）。如：協(xié)助制作不同價(jià)款合同，以達(dá)到少交稅或獲得更多貸款等目的；中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同或不配合撤下網(wǎng)簽合同等。

四、交易當(dāng)事人因不熟悉交易流程、房款準(zhǔn)備不足、部分交易細(xì)節(jié)的合同條款約定不明等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起的糾紛（共24宗）。

【案例1】差價(jià)作中介費(fèi)？法院終審有定論！

業(yè)主高某希望能以385萬(wàn)元出售其位于海珠區(qū)某物業(yè)。中介公司以該房屋出售價(jià)格過(guò)高為由，建議業(yè)主降價(jià)至380萬(wàn)元，并提出如經(jīng)公司努力最終成交價(jià)格超過(guò)380萬(wàn)元的，則與業(yè)主均分超出部分款項(xiàng)作為中介費(fèi)。不久，中介公司以385萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售，遂與業(yè)主簽訂《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書(shū)》，向高某主張2.5萬(wàn)元中介費(fèi)。后高某了解到，買(mǎi)方實(shí)際上一開(kāi)始就同意按照385萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，并非通過(guò)中介公司努力提升了房?jī)r(jià)，故拒絕支付2.5萬(wàn)元中介費(fèi)。中介公司向法院提起訴訟。

一審法院認(rèn)為中介公司為高某出售房屋提供了媒介服務(wù)，促成高某與買(mǎi)方成功交易。高某應(yīng)當(dāng)向中介公司支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書(shū)》約定支付中介公司2.5萬(wàn)元。高某不服一審判決提出上訴，二審法院認(rèn)為，高某將《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書(shū)》中“咨詢及中介服務(wù)費(fèi)”的條款修改為“總房款預(yù)售價(jià)格及實(shí)際售價(jià)差額”，中介公司是予以接受的。但中介公司故意壓低賣(mài)方報(bào)價(jià)，隱瞞買(mǎi)家真實(shí)出價(jià)，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，故撤銷(xiāo)了一審法院判項(xiàng)，改為駁回中介公司訴訟請(qǐng)求。

協(xié)會(huì)提示：注意與中介機(jī)構(gòu)在合同或協(xié)議上約定中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)中介機(jī)構(gòu)公示的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行咨詢和確認(rèn)。同時(shí)，建議消費(fèi)者可選擇分段支付中介服務(wù)費(fèi)的方式，如：簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)支付一半，交易過(guò)戶結(jié)束后支付另一半。如遇到不確定的情況，不要急于簽訂合同，可向?qū)I(yè)人士、律師等咨詢，保障自身的合法權(quán)益。

　【案例2】貸款購(gòu)房須慎重 毀約定金難退回

2018年5月2日，區(qū)某在某中介公司的介紹下，看中一套位于白云區(qū)，售價(jià)為280萬(wàn)元的某小區(qū)物業(yè)。區(qū)某在了解該物業(yè)的權(quán)屬與面積等基本情況后，與業(yè)主宋某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定買(mǎi)家向銀行申請(qǐng)貸款180萬(wàn)元，并向業(yè)主支付定金5萬(wàn)元。后銀行審核，因該物業(yè)樓齡較大，只批準(zhǔn)貸款120萬(wàn)元。區(qū)某未預(yù)留備用資金，差20萬(wàn)元資金缺口。區(qū)某認(rèn)為未能獲批預(yù)期貸款金額是由于物業(yè)樓齡較大導(dǎo)致的，并非其自身原因，遂向法院提起訴訟，要求解除合同及返還定金。

法院經(jīng)審查，區(qū)某無(wú)證據(jù)證明業(yè)主宋某就物業(yè)樓齡故意向其隱瞞或提供虛假信息。業(yè)主宋某同意解除合同，但拒絕返還定金。最終，法院判決買(mǎi)賣(mài)雙方合同解除，駁回區(qū)某要求業(yè)主宋某返還定金的訴求。

協(xié)會(huì)提示：抵押貸款是買(mǎi)家以購(gòu)得的房屋作為抵押物抵押給銀行從而獲得的銀行貸款。通常，抵押貸款的金額、還款年限以及是否批準(zhǔn)貸款等會(huì)受到多個(gè)因素的約束，如：不得超過(guò)某個(gè)最高金額、房屋樓齡、貸款人的收入以及個(gè)人征信等。其中，房屋樓齡越長(zhǎng)，房屋升值保值的空間越小，一般獲批貸款的成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。所以，欲采用房地產(chǎn)抵押貸款方式來(lái)購(gòu)房的買(mǎi)家務(wù)必注意了解自身的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力及銀行要求的貸款條件等，在自身承受能力范圍內(nèi)選購(gòu)物業(yè)，慎重購(gòu)房。另外，買(mǎi)家也可與業(yè)主在合同中約定，若銀行批準(zhǔn)的貸款金額少于買(mǎi)家申請(qǐng)的貸款金額，可解除買(mǎi)賣(mài)合同等條款，以盡可能減少損失。