人民網(wǎng)-國(guó)際金融報(bào)

近日，隨著恒大、萬(wàn)科等頭部房企的業(yè)績(jī)會(huì)接連發(fā)布，看點(diǎn)頗多的年報(bào)季也逐漸進(jìn)入尾聲。

2018年的樓市，雖受調(diào)控政策、融資環(huán)境等影響，被稱為“地產(chǎn)小年”，但對(duì)于早已完成全國(guó)化布局的大中型房企而言，依然難擋其前進(jìn)的步伐。

碧桂園的規(guī)模、恒大的利潤(rùn)、萬(wàn)科的戰(zhàn)略……2018年的房企年報(bào)各具看點(diǎn)。

　　規(guī)模之王

素有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園，盡管2018年經(jīng)歷了系列波折，但依舊繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，在規(guī)模上仍是當(dāng)之無(wú)愧的王者。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司,共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5018.8億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積約5416萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)31.25%和23.06%。

曾經(jīng)，憑借著高周轉(zhuǎn)，碧桂園快速擴(kuò)張，一舉從榜單上的第三位躥升至榜首，甚至沒(méi)有在第二的位置上停留。“高周轉(zhuǎn)”像一把披荊斬棘的寶劍，帶領(lǐng)碧桂園向前，也引發(fā)了同行爭(zhēng)相效仿。

不過(guò)，目前碧桂園已踩下剎車，欲“提質(zhì)控速”并加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機(jī)器人業(yè)務(wù)。而對(duì)于2019年銷售目標(biāo)，碧桂園在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上只字未提。

值得注意的是，就目前來(lái)看，越來(lái)越多的房企開(kāi)始追求“提質(zhì)控速”。為此，不少房企準(zhǔn)備踩下剎車，放緩銷售增速，并為2019年定下了“不算高”的銷售目標(biāo)。

頭部房企如恒大地產(chǎn)，將明年的目標(biāo)定在6000億元，較2018年的銷售額增幅尚不到10%。

中型房企梯隊(duì)，旭輝控股2019年的目標(biāo)為1900億元，增長(zhǎng)率為25%，相較于旭輝此前幾年的快速增長(zhǎng)明顯放緩了腳步。更有房企直接下調(diào)了2019年的銷售目標(biāo)，例如首創(chuàng)置業(yè)將2019年的銷售目標(biāo)從1000億元下調(diào)到了800億元，九龍倉(cāng)將2019年在內(nèi)地的銷售目標(biāo)下調(diào)到180億元。

不過(guò)，這并不意味著這些房企對(duì)未來(lái)的看空。

旭輝集團(tuán)總裁林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)2019年的樓市，將會(huì)呈現(xiàn)“低開(kāi)高走”態(tài)勢(shì)，1900億元只是一個(gè)穩(wěn)妥的目標(biāo)，而集團(tuán)在今年的可售貨值達(dá)到3500億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱，2019年，許多房企明顯不再高喊口號(hào)，這其實(shí)并非房企不再需要沖擊規(guī)模，而是體現(xiàn)了在樓市大環(huán)境尚不明朗的當(dāng)前，房企選擇“觀望”的一種思路，即為自己留有余地，再結(jié)合下半年實(shí)際情況去做適時(shí)調(diào)整。

　　盈利之王

與碧桂園的廣泛布局、快速周轉(zhuǎn)不同，在恒大看來(lái)，一個(gè)企業(yè)能夠獲取多少利潤(rùn)，才是決定這家企業(yè)能走多遠(yuǎn)的核心所在。

財(cái)報(bào)顯示，2018年，恒大實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4662億元，相較2017年3110億元增長(zhǎng)49.9%；而企業(yè)的年度凈利潤(rùn)為722.1億元，較2017年增長(zhǎng)106.4%；凈利潤(rùn)率達(dá)15.5%，相較2017年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。年度核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)為783.2億元，較2017年增長(zhǎng)93.3%；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為16.8%，較上年上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。

單從年度凈利潤(rùn)方面來(lái)看，同為“三巨頭”的萬(wàn)科和碧桂園分別為492.7億元與485.4億元，已被恒大遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

正是憑此，恒大穩(wěn)坐“盈利之王”的寶座。同時(shí)，于近日剛剛出爐的“2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”測(cè)評(píng)榜單中，恒大也繼續(xù)蟬聯(lián)綜合實(shí)力榜首。

談及高利潤(rùn)的秘訣，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“我認(rèn)為是因?yàn)槌暗耐恋貎?chǔ)備戰(zhàn)略，2009年-2015年，公司主要戰(zhàn)略是以二三線為主兼顧一線城市。從2015年進(jìn)入一線城市，我們從農(nóng)村到城市，造就了現(xiàn)在3.03億平方米的土地儲(chǔ)備，優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格是我們創(chuàng)造核心利潤(rùn)的基礎(chǔ)。”

財(cái)報(bào)顯示，2018年，恒大共計(jì)購(gòu)得土地儲(chǔ)備105幅，并就現(xiàn)有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)周邊土地，土地購(gòu)買(mǎi)同比有所減少。新購(gòu)項(xiàng)目主要分布于杭州、成都、重慶、鄭州、太原、石家莊、沈陽(yáng)、蘭州、南寧、烏魯木齊、無(wú)錫、佛山、清遠(yuǎn)、惠州等一二線及三線城市。新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備建筑面積4993萬(wàn)平方米（其中，并購(gòu)取得2850萬(wàn)平方米，占比56%），平均樓面地價(jià)1611元/平方米。截至2018年12月31日，恒大總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)811個(gè)。

此外，成本管控也必不可少。夏海鈞補(bǔ)充道：“集團(tuán)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)及集約化采購(gòu)。一方面通過(guò)大規(guī)模精品化開(kāi)發(fā)，不斷提升產(chǎn)品性價(jià)比和產(chǎn)品品質(zhì)，獲得合約銷售價(jià)格持續(xù)上升；另一方面通過(guò)強(qiáng)大品牌及成本控制措施，繼續(xù)從土地購(gòu)買(mǎi)源頭上控制成本，又憑借供應(yīng)商戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)施集中采購(gòu)、集中招投標(biāo)，進(jìn)一步控制采購(gòu)成本、工程成本。”

　　利潤(rùn)率之王

事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比規(guī)模和利潤(rùn)的凈值，衡量一家企業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ绾危匾€在于其利潤(rùn)率的高低，即盈利能力如何。

相較于光鮮亮麗的碧萬(wàn)恒三家，中海一直在業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得頗為低調(diào)。

但談及中海，業(yè)內(nèi)對(duì)其印象除了“低調(diào)”之外，高利潤(rùn)率、負(fù)債低的經(jīng)營(yíng)邏輯也早已深入人心。

3月20日，中海發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1714.6億港元，與房企“三巨頭”碧萬(wàn)恒相比著實(shí)是“小巫見(jiàn)大巫”，而集團(tuán)所獲取的凈利潤(rùn)卻高達(dá)707.3億港元，緊追恒大腳步。

在眾多大中型房企努力拓展規(guī)模、縮減開(kāi)支，才能勉強(qiáng)維持住10%左右的歸母凈利潤(rùn)率的同時(shí)，中海2018年高達(dá)26.18%的歸母凈利潤(rùn)率令眾多房企望塵莫及。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，近年來(lái)，房企之所以普遍推崇高周轉(zhuǎn)與擴(kuò)大規(guī)模，很大程度上就是為了在爭(zhēng)奪土地時(shí)，能夠盡可能地降低融資成本、拓寬融資渠道，而在這一點(diǎn)上，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)展露無(wú)遺。尚且不談中海這類全國(guó)型的大型國(guó)企，即便地方型的中小房企，也同樣如此。

公開(kāi)資料顯示，2018年，中海在內(nèi)地28個(gè)城市和香港一共新增63幅土地，新增總樓面面積1764萬(wàn)平方米，總地價(jià)1443.2億港元。這其中，底價(jià)獲取的土地就有13幅之多，占年度權(quán)益總地價(jià)的21%。

此外，中型房企如上港集團(tuán)，2018年在取得380億元營(yíng)業(yè)收入的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)103億元，歸母凈利潤(rùn)率高達(dá)27.1%。再如陸家嘴集團(tuán)，其業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2018年共取得126.39億元營(yíng)業(yè)收入和33.5億元?dú)w母凈利潤(rùn)，歸母凈利潤(rùn)率也高達(dá)26.5%。

與其他民營(yíng)中型房企不同，上港集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)作為上海地方性國(guó)企，似乎并不在意規(guī)模上的增速，僅本土拿地方面的優(yōu)勢(shì)，便可使其從容面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。例如，近年來(lái)在上海市炙手可熱的熱門(mén)板塊——前灘，目前已公開(kāi)亮相的多個(gè)項(xiàng)目，背后都有陸家嘴集團(tuán)的身影，并且其拿地樓面價(jià)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)位其他企業(yè)。

　　多元化轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略共識(shí)？

在各大房企紛紛大秀成績(jī)單的同時(shí)，隨著馬太效應(yīng)加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企下一步的戰(zhàn)略方向，就顯得尤為重要。

特別是頭部房企，相較于地方性房企，其競(jìng)爭(zhēng)顯得更加激烈，在地產(chǎn)主業(yè)之外發(fā)力多元化布局，似乎已經(jīng)這些房企的共識(shí)。

除了上文提到的碧桂園欲加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機(jī)器人業(yè)務(wù)之外，恒大對(duì)汽車行業(yè)的鐘愛(ài)，也早已成為業(yè)界的關(guān)注點(diǎn)。

為了造車事業(yè)，恒大甚至放棄了此前的一些探索，例如糧油、乳業(yè)和礦泉水，恒大集團(tuán)董事局主席許家印坦言，恒大在多元化戰(zhàn)略的實(shí)施過(guò)程中探索發(fā)現(xiàn)，這些產(chǎn)業(yè)一年銷售幾億或者幾十億，和恒大規(guī)模不匹配，因此將這些產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)出去了。

“一年過(guò)去了，恒大在新能源汽車方面投入的力度比較大，決心比較大，產(chǎn)業(yè)布局也比較大。”許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，全世界對(duì)新能源汽車的發(fā)展都非常重視，尤其像歐洲，很多國(guó)家基本上要取消燃油車的生產(chǎn)和銷售，未來(lái)新能源汽車替代燃油車的趨勢(shì)已經(jīng)是可以預(yù)見(jiàn)的大方向。

此外，融創(chuàng)中國(guó)也于近日宣布戰(zhàn)略升級(jí)，搖身一變成為“中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商”，滿足中國(guó)家庭對(duì)美好生活的需求。

對(duì)于戰(zhàn)略方向，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德稱，融創(chuàng)未來(lái)會(huì)有兩個(gè)聚焦，即保持地產(chǎn)的核心主業(yè)地位，沿著“地產(chǎn)+”的方向，為中國(guó)家庭的美好生活服務(wù)，其中，主要聚焦文旅和文化。

不過(guò)，令業(yè)內(nèi)頗感意外的是，就在其他頭部房企都在高喊“走出去”拓展新業(yè)務(wù)時(shí)，萬(wàn)科卻力主“回歸基本盤(pán)”。

盡管規(guī)模不如碧桂園、利潤(rùn)不如恒大，但同樣作為房企“三巨頭”之一的萬(wàn)科，其戰(zhàn)略思路的每一次變化仍牽動(dòng)著整個(gè)行業(yè)的敏感神經(jīng)。

2018年9月，在萬(wàn)科秋季例會(huì)上，萬(wàn)科高喊“活下去”的口號(hào)，一時(shí)之間令眾房企感受到生存壓力，轉(zhuǎn)型之路似乎已迫在眉睫。

而時(shí)隔不久，萬(wàn)科在近日發(fā)布的《致股東》信中又表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊快速上漲的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在處于“白銀時(shí)代”，是一個(gè)更多變的時(shí)代、更細(xì)膩的時(shí)代，一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、需要更高技術(shù)含量的時(shí)代。

“‘基本盤(pán)’將是萬(wàn)科2019年最重要的詞匯。”萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，萬(wàn)科要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開(kāi)枝散葉，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。