北京商報 又是一年年報季。在2018年房企各梯隊門檻提升、千億陣營再擴容背后，房企整體銷售增速趨緩也漸成業(yè)界共識。而面對新一年不甚明朗的市場環(huán)境，龍頭房企更是未對新一年業(yè)績增長提出更高要求：TOP 3房企萬科、恒大和碧桂園中，僅有恒大喊出2019年銷售目標為6000億元，另外兩家均未公開銷售目標。眾多即將邁入千億的中等規(guī)模房企，對于銷售目標也不再盲目求大，如首創(chuàng)置業(yè)、九龍倉等房企也將新一年度銷售目標予以下調(diào)。

龍頭房企的降速“示范”，被外界解讀為“規(guī)模讓位安全，意在求穩(wěn)”，既是基于對整體市場的前景預測，也有對企業(yè)規(guī)模與效益并重的綜合考量。不過值得注意的是，“唯規(guī)模論”的時代并未完全過去， 龍頭房企的降速雖足以反映房地產(chǎn)行業(yè)的大勢以及眾多規(guī)模房企的主流選擇，但對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。多位行業(yè)專家均指出，盡管地產(chǎn)老大們大多開始慢跑，但中小房企若想乘勢超車依舊艱難。

　　增速放緩

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，盡管2018年規(guī)模房企全年累計銷售增速仍保持在35%的較高水平，但實際上自2018年下半年以來，隨著市場下滑，行業(yè)規(guī)模增速已然放緩。截至2018年12月末，TOP 100房企的單月業(yè)績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。

頭部房企的降速似乎更具行業(yè)意義，碧桂園、恒大及萬科三巨頭的銷售金額及銷售面積均已放緩。據(jù)北京商報記者梳理，碧桂園2018年實現(xiàn)歸屬于公司股東權益的合同銷售額及銷售面積分別為5018.8億元、5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%（2017同期各為78.3%、61.9%）；萬科2018年合同銷售額和銷售面積分別為6069.5億元、4037.7萬平方米，同比分別增長14.5%和12.3%（2017同期各為45.3%、30%）；恒大2018年實現(xiàn)合同銷售額和銷售面積分別為5513.4億元、 5243.5萬平方米，同比分別增長10.1%和4.25%（2017同期各為34.2%、12.6%）。另據(jù)媒體測算，恒大2018年在銷售金額及面積上的增速幾乎為近五年最低水平。

除了接連披露的業(yè)績印證銷售增速放緩外，就新年度銷售目標的制定，龍頭房企管理層在各自2018年業(yè)績發(fā)布會上的公開表態(tài)也值得玩味。

習慣在年報業(yè)績發(fā)布會拋出新年度目標、年中再行上調(diào)預期的碧桂園，繼2018年不設定合約銷售目標后，2019年銷售再度不設限；恒大則喊出了“2019年集團合約銷售目標為6000億元”的目標，成為房企三巨頭之中唯一一家明確新年度銷售計劃的房企，新目標較“2018年5500億元”的銷售目標上升9%；2018年業(yè)績表現(xiàn)依舊上佳的萬科，也未明言今年的最新銷售計劃，僅透露2019年的回款目標為6000億元，該數(shù)據(jù)較去年的回款目標減少300億元。

此外，位居2018年房企銷售排行榜第四位、規(guī)模角逐路上狂奔多年的融創(chuàng)中國，也決心“慢”下來，要把自己做得更安全。2018年業(yè)績發(fā)布會上，在被現(xiàn)場媒體問及“是否想要進入行業(yè)前三爭老大”時，融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌回應稱，“融創(chuàng)不想做第一已經(jīng)很多年了”。孫宏斌還表示，2019年市場依舊不樂觀，調(diào)控政策大幅度放松的可能性不大，穩(wěn)房價還是核心訴求。“所以，今年我們還是要小心一點。”

克而瑞研究中心還預測稱，千億房企的數(shù)量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容進程將放緩。2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。

　　求穩(wěn)的共識

在業(yè)內(nèi)人士看來，一眾房企主動降速背后，更多凝聚的是求穩(wěn)的共識。合碩機構首席分析師郭毅直言，這一共識的達成，一是企業(yè)為把控自身運營風險，二是基于房地產(chǎn)形勢的綜合考量。

郭毅分析稱，從全國房企來看，前幾年大都注重規(guī)模化與高周轉(zhuǎn)，但在高周轉(zhuǎn)助力企業(yè)規(guī)模極大提升背后，其實也暴露了很多問題。第一是企業(yè)經(jīng)營風險的問題，房地產(chǎn)行業(yè)因自身周期性較強且開發(fā)周期長，導致房企在面臨市場調(diào)控變化的時候，很難及時、有效地做出相應調(diào)整，而局部政策卻能在短期內(nèi)作用于市場，并形成影響。“房企長的開發(fā)周期與短的調(diào)控政策之間，可能會面臨一個巨大的矛盾，這個矛盾會放大房企的經(jīng)營風險。”

企業(yè)管理半徑拉長導致的短板問題凸顯，被郭毅視為房企決意降速控風險的第二點考量。郭毅認為，從企業(yè)管理半徑來看，隨著其管理規(guī)模的不斷擴大以及管理半徑的不斷拉長，房企管理層面問題出現(xiàn)的幾率與頻次都在無形中加大。“伴隨著房企快步跑，如工程、質(zhì)量、銷售環(huán)節(jié)中可能存在的各類違規(guī)問題等，都會對企業(yè)品牌形成傷害。”

另一方面，郭毅表示，從宏觀層面來看，“房住不炒”的理念以及住建部“三穩(wěn)”的提出，都意味著未來相當長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不再具備高收益、高利潤的條件，所以對于房企來說，相對穩(wěn)健的發(fā)展策略才是可持續(xù)的常態(tài)，也是一種相對安全的選擇。

同策研究院首席分析師張宏偉也指出，在2018年宏觀經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的大背景下，房企降速背后則反映出對市場下行預期走高以及房企資金面承壓現(xiàn)狀未解。張宏偉稱，最近一兩年整個宏觀經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場的走勢，尤其是從今年來講，形勢依舊不容樂觀，房企仍須謹慎面對。

來自同策研究院方面的數(shù)據(jù)顯示，從整體融資規(guī)模來看，2018年全年同策研究院追蹤監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額共計6034.67億元，同比2017年的6890.24億元減少了12.42%，整體融資規(guī)模呈現(xiàn)出略有收緊的現(xiàn)象。

另據(jù)資料，2018年四季度以來，房企融資閘門開啟，房企各項計劃開始井噴，3月房企融資規(guī)模已超2500億元。但專家提示，當前房企融資難度雖較此前有所緩解，但資金安全仍是房企關注焦點中的焦點。2019年大部分企業(yè)將更加關注經(jīng)營風險，嚴防因前期債務集中進入兌付期，而導致企業(yè)資金鏈緊繃甚至斷裂，從而導致企業(yè)陷入信用危機。

　　超車艱難

降速似乎更是龍頭房企才有資本玩的游戲，中小型房企實則仍在蓄力狂奔。

“不同梯隊的房企基于自身發(fā)展狀況，肯定會做出不同的選擇。龍頭房企可能會以降速求穩(wěn)，來保障企業(yè)運營的安全。特別是在調(diào)控周期下，降速能夠平穩(wěn)地熨平政策、行業(yè)及市場所帶來的企業(yè)風險。但之于中小型房企，還是要在規(guī)模化的這個賽道上，奮力地往前奔跑，必須要取得一個相對領先的優(yōu)勢，才能在未來的市場競爭中占據(jù)一席之地。”郭毅如是分析道。并指出，中小型房企當前仍處于“不進則退”的發(fā)展狀態(tài)，如果不能往前走，就可能被淘汰。

不過，包括郭毅在內(nèi)的多位行業(yè)專家均指出，盡管地產(chǎn)老大們大多開始慢跑，但中小房企若想乘勢超車，依舊艱難。一方面在于頭部房企的規(guī)?；瘍?yōu)勢已經(jīng)形成，且頭部房企在進一步夯實房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外，也結合產(chǎn)業(yè)鏈條進行了多元化布局。而超車艱難的另一面，則是因為謀求超越須借助更高的杠桿、面對更大的市場風險。而從當前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管以及資金杠桿控制情況來看，中小型房企還不“夠格”。

“也就是說，頭部房企既在腳踏實地地做好當下，也在瞄準‘詩與遠方’的一個未來。相對來說，其大多處于經(jīng)營穩(wěn)健的狀況，如果企業(yè)自身不出問題的話，其規(guī)?；膬?yōu)勢被超越的可能性并不大。”由此，郭毅表示，對于中小型房企來說，當前最重要的是甩開競爭對手，然后及時躋身于一線房企行列。

就“當規(guī)模退居二線，2019年房企重心應該放在哪里”的問題，郭毅稱，房企首先要把利潤率做高；其次要在地產(chǎn)行業(yè)增量空間逐漸見頂過程中，更多地進行戰(zhàn)略化布局，并把全新的領域作扎實，實現(xiàn)相對較好的盈利狀況，由此才能在未來的競爭中占得先機。“比如說現(xiàn)在大家都在做的養(yǎng)老、文旅、長租公寓等，在這些房地產(chǎn)主業(yè)之外的細分領域，能夠做得又快又好又掙錢，這個是最重要的。”

北京商報記者 孟凡霞 榮蕾