北京商報 又是一年年報季。在2018年房企各梯隊門檻提升、千億陣營再擴容背后，房企整體銷售增速趨緩也漸成業(yè)界共識。而面對新一年不甚明朗的市場環(huán)境，龍頭房企更是未對新一年業(yè)績增長提出更高要求：TOP 3房企萬科、恒大和碧桂園中，僅有恒大喊出2019年銷售目標為6000億元，另外兩家均未公開銷售目標。眾多即將邁入千億的中等規(guī)模房企，對于銷售目標也不再盲目求大，如首創(chuàng)置業(yè)、九龍倉等房企也將新一年度銷售目標予以下調。

龍頭房企的降速“示范”，被外界解讀為“規(guī)模讓位安全，意在求穩(wěn)”，既是基于對整體市場的前景預測，也有對企業(yè)規(guī)模與效益并重的綜合考量。不過值得注意的是，“唯規(guī)模論”的時代并未完全過去， 龍頭房企的降速雖足以反映房地產行業(yè)的大勢以及眾多規(guī)模房企的主流選擇，但對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。多位行業(yè)專家均指出，盡管地產老大們大多開始慢跑，但中小房企若想乘勢超車依舊艱難。

　　增速放緩

克而瑞研究中心數據顯示，盡管2018年規(guī)模房企全年累計銷售增速仍保持在35%的較高水平，但實際上自2018年下半年以來，隨著市場下滑，行業(yè)規(guī)模增速已然放緩。截至2018年12月末，TOP 100房企的單月業(yè)績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。

頭部房企的降速似乎更具行業(yè)意義，碧桂園、恒大及萬科三巨頭的銷售金額及銷售面積均已放緩。據北京商報記者梳理，碧桂園2018年實現歸屬于公司股東權益的合同銷售額及銷售面積分別為5018.8億元、5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%（2017同期各為78.3%、61.9%）；萬科2018年合同銷售額和銷售面積分別為6069.5億元、4037.7萬平方米，同比分別增長14.5%和12.3%（2017同期各為45.3%、30%）；恒大2018年實現合同銷售額和銷售面積分別為5513.4億元、 5243.5萬平方米，同比分別增長10.1%和4.25%（2017同期各為34.2%、12.6%）。另據媒體測算，恒大2018年在銷售金額及面積上的增速幾乎為近五年最低水平。

除了接連披露的業(yè)績印證銷售增速放緩外，就新年度銷售目標的制定，龍頭房企管理層在各自2018年業(yè)績發(fā)布會上的公開表態(tài)也值得玩味。

習慣在年報業(yè)績發(fā)布會拋出新年度目標、年中再行上調預期的碧桂園，繼2018年不設定合約銷售目標后，2019年銷售再度不設限；恒大則喊出了“2019年集團合約銷售目標為6000億元”的目標，成為房企三巨頭之中唯一一家明確新年度銷售計劃的房企，新目標較“2018年5500億元”的銷售目標上升9%；2018年業(yè)績表現依舊上佳的萬科，也未明言今年的最新銷售計劃，僅透露2019年的回款目標為6000億元，該數據較去年的回款目標減少300億元。

此外，位居2018年房企銷售排行榜第四位、規(guī)模角逐路上狂奔多年的融創(chuàng)中國，也決心“慢”下來，要把自己做得更安全。2018年業(yè)績發(fā)布會上，在被現場媒體問及“是否想要進入行業(yè)前三爭老大”時，融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌回應稱，“融創(chuàng)不想做第一已經很多年了”。孫宏斌還表示，2019年市場依舊不樂觀，調控政策大幅度放松的可能性不大，穩(wěn)房價還是核心訴求。“所以，今年我們還是要小心一點。”

克而瑞研究中心還預測稱，千億房企的數量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容進程將放緩。2019年中國房地產行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。

　　求穩(wěn)的共識

在業(yè)內人士看來，一眾房企主動降速背后，更多凝聚的是求穩(wěn)的共識。合碩機構首席分析師郭毅直言，這一共識的達成，一是企業(yè)為把控自身運營風險，二是基于房地產形勢的綜合考量。

郭毅分析稱，從全國房企來看，前幾年大都注重規(guī)模化與高周轉，但在高周轉助力企業(yè)規(guī)模極大提升背后，其實也暴露了很多問題。第一是企業(yè)經營風險的問題，房地產行業(yè)因自身周期性較強且開發(fā)周期長，導致房企在面臨市場調控變化的時候，很難及時、有效地做出相應調整，而局部政策卻能在短期內作用于市場，并形成影響。“房企長的開發(fā)周期與短的調控政策之間，可能會面臨一個巨大的矛盾，這個矛盾會放大房企的經營風險。”

企業(yè)管理半徑拉長導致的短板問題凸顯，被郭毅視為房企決意降速控風險的第二點考量。郭毅認為，從企業(yè)管理半徑來看，隨著其管理規(guī)模的不斷擴大以及管理半徑的不斷拉長，房企管理層面問題出現的幾率與頻次都在無形中加大。“伴隨著房企快步跑，如工程、質量、銷售環(huán)節(jié)中可能存在的各類違規(guī)問題等，都會對企業(yè)品牌形成傷害。”

另一方面，郭毅表示，從宏觀層面來看，“房住不炒”的理念以及住建部“三穩(wěn)”的提出，都意味著未來相當長一段時間內，房地產行業(yè)不再具備高收益、高利潤的條件，所以對于房企來說，相對穩(wěn)健的發(fā)展策略才是可持續(xù)的常態(tài)，也是一種相對安全的選擇。

同策研究院首席分析師張宏偉也指出，在2018年宏觀經濟增速放緩、房地產市場持續(xù)調整的大背景下，房企降速背后則反映出對市場下行預期走高以及房企資金面承壓現狀未解。張宏偉稱，最近一兩年整個宏觀經濟包括房地產市場的走勢，尤其是從今年來講，形勢依舊不容樂觀，房企仍須謹慎面對。

來自同策研究院方面的數據顯示，從整體融資規(guī)模來看，2018年全年同策研究院追蹤監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額共計6034.67億元，同比2017年的6890.24億元減少了12.42%，整體融資規(guī)模呈現出略有收緊的現象。

另據資料，2018年四季度以來，房企融資閘門開啟，房企各項計劃開始井噴，3月房企融資規(guī)模已超2500億元。但專家提示，當前房企融資難度雖較此前有所緩解，但資金安全仍是房企關注焦點中的焦點。2019年大部分企業(yè)將更加關注經營風險，嚴防因前期債務集中進入兌付期，而導致企業(yè)資金鏈緊繃甚至斷裂，從而導致企業(yè)陷入信用危機。

　　超車艱難

降速似乎更是龍頭房企才有資本玩的游戲，中小型房企實則仍在蓄力狂奔。

“不同梯隊的房企基于自身發(fā)展狀況，肯定會做出不同的選擇。龍頭房企可能會以降速求穩(wěn)，來保障企業(yè)運營的安全。特別是在調控周期下，降速能夠平穩(wěn)地熨平政策、行業(yè)及市場所帶來的企業(yè)風險。但之于中小型房企，還是要在規(guī)?；倪@個賽道上，奮力地往前奔跑，必須要取得一個相對領先的優(yōu)勢，才能在未來的市場競爭中占據一席之地。”郭毅如是分析道。并指出，中小型房企當前仍處于“不進則退”的發(fā)展狀態(tài)，如果不能往前走，就可能被淘汰。

不過，包括郭毅在內的多位行業(yè)專家均指出，盡管地產老大們大多開始慢跑，但中小房企若想乘勢超車，依舊艱難。一方面在于頭部房企的規(guī)?；瘍?yōu)勢已經形成，且頭部房企在進一步夯實房地產開發(fā)業(yè)務之外，也結合產業(yè)鏈條進行了多元化布局。而超車艱難的另一面，則是因為謀求超越須借助更高的杠桿、面對更大的市場風險。而從當前房地產行業(yè)監(jiān)管以及資金杠桿控制情況來看，中小型房企還不“夠格”。

“也就是說，頭部房企既在腳踏實地地做好當下，也在瞄準‘詩與遠方’的一個未來。相對來說，其大多處于經營穩(wěn)健的狀況，如果企業(yè)自身不出問題的話，其規(guī)?；膬?yōu)勢被超越的可能性并不大。”由此，郭毅表示，對于中小型房企來說，當前最重要的是甩開競爭對手，然后及時躋身于一線房企行列。

就“當規(guī)模退居二線，2019年房企重心應該放在哪里”的問題，郭毅稱，房企首先要把利潤率做高；其次要在地產行業(yè)增量空間逐漸見頂過程中，更多地進行戰(zhàn)略化布局，并把全新的領域作扎實，實現相對較好的盈利狀況，由此才能在未來的競爭中占得先機。“比如說現在大家都在做的養(yǎng)老、文旅、長租公寓等，在這些房地產主業(yè)之外的細分領域，能夠做得又快又好又掙錢，這個是最重要的。”

北京商報記者 孟凡霞 榮蕾