經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　無(wú)證售房 擅改規(guī)劃 捆綁式銷售

　　部分城市開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售坑慘購(gòu)房者

部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售亂象依然存在?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在安徽、福建等多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有的開(kāi)發(fā)商在銷售中無(wú)證售房，以贈(zèng)送面積的名義擅改規(guī)劃，還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用雙合同方式捆綁裝修款，變相提高房屋總價(jià)款。這些行為嚴(yán)重影響居民“住有所居”的獲得感，業(yè)內(nèi)建議，宜繼續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象卷土重來(lái)。

　　無(wú)證售房擅改規(guī)劃

　　開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”

未取得商品房預(yù)售證而收取客戶認(rèn)籌金，變相鎖定客戶資金、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)超出銷售方案承諾標(biāo)準(zhǔn)……近日，北京市住建委對(duì)昌平區(qū)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行突擊檢查，發(fā)現(xiàn)各自存在違規(guī)問(wèn)題，并作出了相應(yīng)處罰。

熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)銷售仍存在亂象。在合肥，今年以來(lái)發(fā)生了多起個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)不講誠(chéng)信、違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)、損害群眾利益、擾亂市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象。一些開(kāi)發(fā)商變相要求“全款購(gòu)房”，拒絕、阻擾購(gòu)房人正常使用公積金貸款購(gòu)房，有的開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為被多次舉報(bào)。

比如，合肥榮盛澤業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某樓盤(pán)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中，拒絕使用住房公積金貸款購(gòu)房；安徽雙璽置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某樓盤(pán)項(xiàng)目，在取得商品房預(yù)售許可證后，捂盤(pán)惜售，未按規(guī)定在銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，被多名購(gòu)房者投訴舉報(bào)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商還擅自采用違建的方式改變規(guī)劃。在福州市倉(cāng)山區(qū)，有開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃，對(duì)采光井進(jìn)行倒板違建，實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積。目前當(dāng)?shù)爻枪芤褜?duì)該項(xiàng)目的違建進(jìn)行責(zé)期拆除。

　　價(jià)外加價(jià)陷阱多

　　捆綁銷售套路深

在項(xiàng)目備案價(jià)之外，開(kāi)發(fā)商簽訂雙合同，一次性收取每平方米幾千元裝修款項(xiàng)，通過(guò)合同拆分的方式，將所謂的裝修款簽訂到另一份合同。一些開(kāi)發(fā)商還捆綁銷售車位?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，捆綁銷售、價(jià)外加價(jià)雖屢被消費(fèi)者投訴，依然禁而難絕。

多個(gè)熱點(diǎn)城市樓盤(pán)被曝出精裝品質(zhì)與價(jià)格不匹配、質(zhì)量粗制濫造等問(wèn)題。在福州，去年下半年以來(lái)，高新區(qū)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主因不滿開(kāi)發(fā)商捆綁銷售而多次維權(quán)。以其中一個(gè)樓盤(pán)為例，項(xiàng)目在備案價(jià)之外，按照建筑面積收取每平方米約4000元裝修款項(xiàng)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商指定的裝修公司簽訂裝修合同。而裝修合同部分條款內(nèi)容涉嫌侵權(quán)，如裝修合同未標(biāo)明裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品型號(hào)、產(chǎn)品價(jià)格。此外，福州一些樓盤(pán)項(xiàng)目也存在以明顯高于市場(chǎng)價(jià)捆綁車位銷售的情況。

目前，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)協(xié)調(diào)下，部分小區(qū)業(yè)主維權(quán)陸續(xù)得到回應(yīng)和解決。部分房地產(chǎn)公司提出，針對(duì)要求退還裝修款的購(gòu)房人，同意與購(gòu)房人解除裝修協(xié)議，收取裝修款總額35%的違約金，向購(gòu)房人退還裝修款總額65%的款項(xiàng)。

一些地方還存在價(jià)外加價(jià)的行為。楊先生兩個(gè)月前購(gòu)買(mǎi)福州高新區(qū)的某樓盤(pán)項(xiàng)目，在官網(wǎng)查到樓盤(pán)的2號(hào)樓、3號(hào)樓備案價(jià)在每平方米1.7萬(wàn)元左右，但實(shí)際銷售是每平方米1.9萬(wàn)多元，還要外加一個(gè)20萬(wàn)元左右的車位。“選了套90平方米左右的房子，除備案價(jià)外要額外加價(jià)20萬(wàn)元，打入置業(yè)顧問(wèn)提供的一個(gè)銀行賬戶，還不給發(fā)票。”楊先生很是無(wú)奈。

還有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在違規(guī)行為被監(jiān)管部門(mén)查處后，仍拒不整改。

比如，合肥金科駿成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某個(gè)項(xiàng)目，在銷售過(guò)程中存在將商品房銷售給不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房人，盡管合肥市房管局多次要求公司按規(guī)定盡快退款，但是該公司一直拒不整改；合肥京商融合置地有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“京商商貿(mào)城”項(xiàng)目，購(gòu)房款未按規(guī)定存入資金監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴維權(quán)；合肥七彩世界置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交房，被多名業(yè)主投訴。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同》約定，逾期交房60天，購(gòu)房人有權(quán)提出退房，但是購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)公司提出退房，開(kāi)發(fā)公司一直拖延，拒絕辦理退房。

　　精細(xì)化監(jiān)管需加快

　　不能讓購(gòu)房者吃“啞巴虧”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”滋生房地產(chǎn)銷售亂象。

不少專家表示，雖然國(guó)家相關(guān)部門(mén)和各地接連出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，但一些房地產(chǎn)商仍存在僥幸心理，為此，各地查處和處罰力度有待進(jìn)一步加大，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象卷土重來(lái)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京等多地公布了對(duì)部分房企和樓盤(pán)的專項(xiàng)檢查結(jié)果，對(duì)于相關(guān)違法違規(guī)行為采取了高限處罰的內(nèi)容，這也說(shuō)明雖然近期樓市有降溫的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)交易秩序依然會(huì)保持穩(wěn)定。“部分房企近期資金壓力大，但還是要遵守房屋交易的紀(jì)律，否則，被查處后對(duì)于銷售工作的開(kāi)展和企業(yè)形象等都有負(fù)面影響。”

熱點(diǎn)城市普遍存在庫(kù)存不足的情況，潛在購(gòu)房需求很強(qiáng)烈。“這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注，有限的房源會(huì)繼續(xù)被搶購(gòu)，進(jìn)而形成價(jià)格上漲的市場(chǎng)印象，所以政策必須精準(zhǔn)管控。”廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域要加快商品房供應(yīng)速度，建議加快項(xiàng)目預(yù)售證審批速度，同時(shí)增加住宅用地供應(yīng)。

房企即使進(jìn)行了違規(guī)銷售，但由于購(gòu)房者經(jīng)常處于弱勢(shì)地位，因此只能吃“啞巴虧”。“這種情況亟待改變。希望各地能夠借此輪房企銷售整治行動(dòng)，改變過(guò)去購(gòu)房者的弱勢(shì)地位。通過(guò)實(shí)施黑名單制度加以懲戒，如可考慮禁止違規(guī)企業(yè)在1-2年內(nèi)拿地或開(kāi)發(fā)等方式震懾市場(chǎng)、規(guī)范企業(yè)行為，確保調(diào)控效果‘不打折’。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

對(duì)于精裝修捆綁銷售等行為，專家建議相關(guān)部門(mén)及時(shí)介入，不可“和稀泥”執(zhí)法。一些受訪人士建議相關(guān)部門(mén)能盡快制定房屋精裝修規(guī)范細(xì)則，加大監(jiān)管及懲罰力度，整治市場(chǎng)亂象，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，精裝修維權(quán)大都圍繞裝修質(zhì)量和合同糾紛展開(kāi)，其背后是房地產(chǎn)企業(yè)為求利益最大化而不惜損害業(yè)主權(quán)益，希望監(jiān)管部門(mén)能形成合力，制定強(qiáng)有力的管控措施，而不是相互推諉、不作為。

“現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自違約和不誠(chéng)信行為缺乏有力的處罰措施，違法違約成本較低。”合肥市房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題多發(fā)、投訴較多的亂象，合肥市近年來(lái)建立開(kāi)發(fā)企業(yè)信用考評(píng)管理體系，累計(jì)已經(jīng)對(duì)56家房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了信用考評(píng)扣分，并將結(jié)果通過(guò)局政務(wù)網(wǎng)站公示，比如房企違法違規(guī)銷售、銷售現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容不規(guī)范、違反合同約定損害消費(fèi)者合法權(quán)益等問(wèn)題，通過(guò)機(jī)制、制度建設(shè)，有序引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范服務(wù)，創(chuàng)造更加良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。

合肥、福州等地的房管部門(mén)工作人員建議，還需要通過(guò)進(jìn)一步加大查處力度，提升房企違規(guī)成本。對(duì)于涉事房企，相關(guān)主管部門(mén)要進(jìn)行約談、要求限時(shí)整改，考核如不合格，將予以通報(bào)；對(duì)于屢教不改者，要采取信用考評(píng)扣分處理，并適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。對(duì)問(wèn)題多發(fā)的房企，從嚴(yán)控制銀行貸款、預(yù)售資金和備案價(jià)格。（記者 程士華 董建國(guó)）