法制日?qǐng)?bào)

　　原標(biāo)題：住建部開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治

　　取締黑中介優(yōu)化租賃市場環(huán)境

●　近日,住建部專門召開住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要通過專項(xiàng)整治,糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,堅(jiān)決取締一批黑中介,在有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時(shí),加快長效機(jī)制建設(shè),不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境,讓群眾租房更安心

●　黑中介分為兩種,一種是沒有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營業(yè)務(wù)的黑戶中介,另一種是專門坑人的黑中介,這種黑中介的套路很多,讓租客和房東防不勝防。目前中介公司的違法成本低,是造成黑中介治理難的重要原因

●　應(yīng)該完善房屋租賃市場機(jī)制,增加供應(yīng),壯大市場主體做大規(guī)模,穩(wěn)定租賃關(guān)系,加強(qiáng)權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí),加強(qiáng)中介服務(wù)人員的培訓(xùn),提升素質(zhì),推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度,鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國評(píng)價(jià)類考級(jí)考試,施行服務(wù)等級(jí)分類

發(fā)布虛假房源、設(shè)置各種合同陷阱、逼迫租客簽訂霸王條款、坐地漲價(jià)、克扣押金、暴力恐嚇強(qiáng)令搬離……這些房屋租賃市場的亂象,讓不少租房人感嘆,如今租房“套路”實(shí)在防不勝防,稍不留意就有可能掉進(jìn)陷阱里。

隨著樓市調(diào)控力度的加強(qiáng),有關(guān)部門對(duì)房屋租賃市場的監(jiān)管也趨于嚴(yán)厲,不少知名中介公司被約談。今年以來,針對(duì)房屋租賃市場的亂象治理,中央和地方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,將矛頭直指房屋租賃市場中最大的“痼疾”——黑中介。

9月19日,住建部召開住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)了在“不忘初心、牢記使命”主題教育中開展專項(xiàng)整治工作的重要性和緊迫性,要求集中力量在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治,嚴(yán)厲打擊侵犯住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

9月26日,住建部部長王蒙徽公開稱,要大力發(fā)展和培育住房租賃市場,落實(shí)各項(xiàng)支持政策,增加租賃住房有效供應(yīng),著力解決新市民等群體的住房問題。

《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等地已相繼出臺(tái)住房租賃新規(guī),通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施,促進(jìn)住房屋租賃市場健康發(fā)展。

　　黑中介玩套路坑人

　　受害者多為應(yīng)屆生

九月底的北京炎熱依舊,絲毫沒有秋天涼爽的感覺。

晚上八點(diǎn),小宇(化名)剛從公司加完班,來不及吃晚飯,就匆匆坐上地鐵趕去看房子。這已經(jīng)是他工作近3個(gè)月來第六次看房子?；叵肫饍蓚€(gè)月前第一次租房時(shí)遇到黑中介的經(jīng)歷,小宇說“真像噩夢一樣”。

今年七月初,小宇大學(xué)畢業(yè)后來到北京工作,馬上加入到找房大軍中。正好有同學(xué)租了一套三居室,同學(xué)和他的老鄉(xiāng)各一間,還空出一間臥室,就找小宇一起合租。沒想到這么順利就租到了房子,小宇感到很高興。

但沒想到的是,住了不到兩個(gè)月,他們就快被“整哭了”。中介在電話里通知他們,“當(dāng)?shù)亟值擂k要搞社區(qū)環(huán)境治理,所有有安全隱患、違建嫌疑的房子都要清退租賃”,因?yàn)闄z查時(shí)間臨近,所以限定小宇他們3天內(nèi)搬離。剛開始中介還比較客氣,可是談到退押金的問題時(shí),中介的態(tài)度明顯變了,開始各種找茬。

中介先是說電視的遙控器丟了,然后又指著客廳房頂?shù)膸滋幒诎唿c(diǎn),說是他們弄臟的。此外,衛(wèi)生間的地磚裂了縫,煤氣灶開關(guān)壞了,這些問題都要扣錢。最后,“損失”加在一起,押金和剩余的租金就被扣沒了。

“我們都剛開始上班,還經(jīng)常加班,就晚上回來睡個(gè)覺而已,平時(shí)不看電視也不做飯。入住的時(shí)候,房子里面只有一部電視,并沒有看到遙控器。至于說房頂?shù)暮诎唿c(diǎn),那么高的地方我們根本不可能去弄臟。”小宇說,可是無論怎么解釋都沒有用,對(duì)方根本不講理,只能怪自己沒有經(jīng)驗(yàn),驗(yàn)房時(shí)沒有仔細(xì)核對(duì)房屋物品設(shè)施情況。

最初,小宇等人據(jù)理力爭。中介見形勢不妙,竟叫來一伙壯漢,聲稱要把他們趕出去。“因?yàn)榈诙煳覀冞€要上班,最后只好選擇妥協(xié),放棄了押金。當(dāng)時(shí)已經(jīng)耗到凌晨兩點(diǎn)多,外面黑漆漆的,我們拉著行李到樓下,都忍不住哭了。”

事后,小宇想找有關(guān)部門反映,可是再找到當(dāng)初的中介門店時(shí),已是人去樓空,這才知道原來是遇上了黑中介。

其實(shí),小宇的遭遇并非個(gè)例?，F(xiàn)實(shí)中,黑中介所“黑”的受害者,大部分是大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生和外地來京找工作的民工。他們剛剛?cè)肼毣騽傔M(jìn)入社會(huì),沒有太多積蓄,也沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn),特別容易被黑中介盯上。

曾經(jīng)供職于某知名房屋中介公司的余先生告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者:“我們所說的黑中介其實(shí)分為兩種,一種是沒有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營業(yè)務(wù)的黑戶中介,另一種是專門坑人的黑中介,這種黑中介的套路很多,讓租客和房東防不勝防。比如說,惡意將房東不再出租的房子租給租戶,等待房東上門將租戶趕走,而中介卻侵吞住戶的房租及押金。”

其中,最常見的套路就是違法群租,即在房間里違法隔斷進(jìn)行出租,所租的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住建部門規(guī)定的每戶租住人數(shù)。然后黑中介又去向有關(guān)部門舉報(bào),讓有關(guān)部門查處。等到房東把租客趕走后,再向被趕走的租客介紹房源,進(jìn)行二次收費(fèi),至于之前租客所交的押金和租金便不了了之。

有的租戶入住一段時(shí)間后,中介還會(huì)不斷索要物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi),如果不從就電話騷擾、半夜敲門,以斷水、斷電等手段威脅,強(qiáng)迫租戶搬離,或者謊稱房東要提前收回房屋、房屋漏水需要維修等強(qiáng)迫租戶搬離,趁機(jī)將租戶的剩余租金、押金強(qiáng)行據(jù)為己有。

此外,如果租戶入住后,因自身原因想退租,中介便對(duì)其進(jìn)行威脅恐嚇,強(qiáng)行占有剩余租金、押金。有的黑中介還會(huì)在合同中設(shè)置不平等條款,比如租賃期限屆滿,租戶未騰空房屋的,視為放棄屋內(nèi)物品所有權(quán)。

　　痼疾難治原因種種

　　亟待加強(qiáng)規(guī)范治理

某網(wǎng)絡(luò)媒體曾對(duì)各大房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)發(fā)起一項(xiàng)調(diào)查,結(jié)果顯示,大約75%的用戶都曾經(jīng)遭遇過不同情況的假房源欺騙,將近50%的用戶認(rèn)為網(wǎng)上真實(shí)信息的房源不超過一半。

黨的十九大之后,我國開始推行房屋租售并舉的政策,只有規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場中的中介行為,才能保證所有人能“居者有其屋”。但是黑中介的治理并非一蹴而就,規(guī)范整頓的難度很高,其原因何在?

上海建緯律師事務(wù)所創(chuàng)始主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事兼法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行主任朱樹英分析認(rèn)為,這主要是由于我國房地產(chǎn)租賃市場的中介行業(yè)發(fā)展不完善所致。中介行業(yè)多以小企業(yè)為主,大公司數(shù)量較少,而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術(shù)門檻較低,導(dǎo)致出現(xiàn)低價(jià)競爭的不良狀態(tài),最終都由消費(fèi)者買單。

“此外,市場中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻太低,隨著我國簡政放權(quán)政策推行,很多小中介公司先去注冊營業(yè)執(zhí)照,只需在住建部門備案即可。準(zhǔn)入門檻低,很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監(jiān)管之外。”朱樹英說。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為,目前中介公司的違法成本低,也是造成黑中介治理難的重要原因。現(xiàn)在公司注冊成本低,如果出了問題,小中介公司可以很快注銷。等風(fēng)聲一過,原班人馬重起爐灶,繼續(xù)從事違法的中介租賃服務(wù),增加了打擊難度。

與此同時(shí),中介服務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊。中介公司對(duì)于中介服務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)也重視不夠,單純追求經(jīng)濟(jì)利益,對(duì)于員工的學(xué)歷、修養(yǎng)和專業(yè)背景等等要求不高。而且中介服務(wù)人員流動(dòng)極大,工作底薪很少,導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平比較低,行業(yè)發(fā)展得不到規(guī)范。

那么該如何加強(qiáng)治理呢?朱樹英建議,應(yīng)該完善房屋租賃市場機(jī)制,增加供應(yīng),壯大市場主體做大規(guī)模,穩(wěn)定租賃關(guān)系,加強(qiáng)權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí),加強(qiáng)中介服務(wù)人員的培訓(xùn),提升素質(zhì),推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度,鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國評(píng)價(jià)類考級(jí)考試,施行服務(wù)等級(jí)分類。

劉俊海認(rèn)為,還是要完善信用體系建設(shè),逐步建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案管理平臺(tái),落實(shí)中介機(jī)構(gòu)備案管理。定期發(fā)布房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信用檔案、受理舉報(bào)投訴及處理結(jié)果反饋機(jī)制。同時(shí)還要建立失信聯(lián)合懲戒制度和多部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制,加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。

　　專項(xiàng)整治持續(xù)推進(jìn)

　　長效機(jī)制正在建立

近年來,有關(guān)部門加大了對(duì)此類亂象的整頓治理力度。特別是近兩年,住建部專門針對(duì)黑中介的打擊治理使出了“雷霆手段”。

2018年6月底,住建部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委,于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。重點(diǎn)打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象問題,具體包括打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)黑中介。

事后,住建部分批向全國通報(bào)違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單。以北京為例,2019年以來,北京住建委深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場領(lǐng)域掃黑除惡專項(xiàng)工作,共對(duì)221家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。其中,重點(diǎn)整治發(fā)布委托手續(xù)不全、違規(guī)租賃、違法群租、虛假房源信息、商改住以及炒作學(xué)區(qū)房等房地產(chǎn)市場亂象。

9月19日,住建部專門召開住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要通過專項(xiàng)整治,糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,堅(jiān)決取締一批黑中介,在有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時(shí),加快長效機(jī)制建設(shè),不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境,讓群眾租房更安心。

同時(shí),對(duì)于租賃房屋中的亂象,一些地方政府也加快治理整頓的步伐。比如對(duì)于住房租賃中的個(gè)人居住面積以及隔斷房,珠海和北京有了明確規(guī)定。

7月8日,北京市住建委等部門發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》3個(gè)合同示范文本。規(guī)定不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租,出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過2人,禁止違法群租。

而珠海則規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)按照幢、層、套、間為單位出租住房,原住房的間是最小出租單位,廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得單獨(dú)出租；保證出租屋具備基本的生活和安全設(shè)施,套內(nèi)空間面積應(yīng)符合國家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求,提供的居住面積須達(dá)到人均建筑面積15平方米。

對(duì)此,朱樹英律師認(rèn)為,這些規(guī)定體現(xiàn)了租賃市場嚴(yán)格管控的導(dǎo)向。群租房在實(shí)際過程中受到很多低收入群體的認(rèn)可,但是卻存在很多安全隱患,這樣的管控可以較好地整頓房屋租賃隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。(記者　萬靜)