廣經(jīng)觀察

文、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 張忠安、林曉麗

廣州日?qǐng)?bào) 上周五，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)13.3億平方米，同比增速今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

而這正是“房住不炒”的政策效果體現(xiàn)。央行發(fā)布的前三季度數(shù)據(jù)顯示，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增速連續(xù)14個(gè)月回落，個(gè)人住房貸款的增速也比上年末回落了1個(gè)百分點(diǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商大力促銷(xiāo)，促使銷(xiāo)售面積增速上升成為情理之中的事。

但銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)并不意味著房地產(chǎn)業(yè)向好。不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股即使估值偏低，但依然缺乏系統(tǒng)性機(jī)會(huì)，負(fù)債率高、周轉(zhuǎn)慢、融資渠道少的上市房企更難獲得主力資金青睞。

市場(chǎng)：

房企降價(jià)促銷(xiāo)或持續(xù)到年末

“臨湖而建，環(huán)境很美，300多平方米才賣(mài)370萬(wàn)元，相當(dāng)于1平方米1萬(wàn)元左右，還送豪華裝修。”張先生表示。今年三季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商紛紛加入促銷(xiāo)大軍，拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積回暖。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)，今年1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積13.3億平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%。房?jī)r(jià)變化方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨穩(wěn)，價(jià)格漲幅有所回落。初步測(cè)算，10月份四個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲 0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

銀根收緊：

降房地產(chǎn)貸款規(guī)模成銀行“業(yè)績(jī)”

行業(yè)資金面趨緊有加快跡象，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下多年新高，國(guó)信證券數(shù)據(jù)顯示，今年三季度末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率約99%，即使剔除預(yù)收款，負(fù)債率也在60%左右。有分析認(rèn)為，融資已成開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)任務(wù)。

某股份制銀行一位行長(zhǎng)指出，國(guó)家對(duì)“房住不炒”的決心非常堅(jiān)決，明確不把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。除了正常的、合理的房地產(chǎn)信貸需求外，各家銀行都有意識(shí)地收緊房貸，降低房地產(chǎn)貸款規(guī)模已經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)的“業(yè)績(jī)”之一。

中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額43.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)14個(gè)月回落。

應(yīng)對(duì):

并購(gòu)將成行業(yè)趨勢(shì)

面對(duì)融資難帶來(lái)的資金鏈緊張，除了加大促銷(xiāo)力度回籠資金，部分房企將融資渠道再次轉(zhuǎn)向境外。今年11月5日，有接近20億美元的境外融資計(jì)劃出爐。

實(shí)際上，今年四季度，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加快工期進(jìn)度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。但同期房企房屋施工面積同比增長(zhǎng)9.0%，比前三季度加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)并購(gòu)也成為行業(yè)分化下的另一個(gè)選擇。某國(guó)有大行華南區(qū)的高層表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正向頭部房企集中，資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企則很容易被吞并或破產(chǎn)。

敲黑板

聚焦1:剛需買(mǎi)家何時(shí)入手?

前述行長(zhǎng)建議，未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)將是穩(wěn)定，大跌的可能性不大。剛需買(mǎi)家要嚴(yán)選地段和性?xún)r(jià)比，急需者可以趁著年底開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的時(shí)候入手。“特別是核心地區(qū)，相比其他城市更加理性；郊區(qū)、非核心地段，特別是部分小開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，盡量少碰。”該行長(zhǎng)建議道。

聚焦2:按揭貸款價(jià)格難下行

融360房貸分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，后期LPR的調(diào)整大概率也不會(huì)帶來(lái)房貸利率的較大波動(dòng)。“考慮到年底兩個(gè)月銀行的信貸額度較為緊張，預(yù)計(jì)年底前房貸利率仍會(huì)略有上漲或保持穩(wěn)定，下行的可能性較小。”李萬(wàn)賦說(shuō)。

聚焦3:資本市場(chǎng)謹(jǐn)慎 三類(lèi)地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)偏高

A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊均重回下行趨勢(shì)。有分析指出，在目前行業(yè)趨勢(shì)下，只有部分實(shí)力強(qiáng)的頭部房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，而負(fù)債率高、周轉(zhuǎn)慢、融資渠道少的中小房企暫時(shí)難以獲得主力資金的持續(xù)關(guān)注。

“融資渠道全面收緊，越來(lái)越多的中小房企赴港上市，今年以來(lái)已有超過(guò)10家房企申請(qǐng)赴港IPO。但資本市場(chǎng)很理性，并不看好這些中小房企的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。”上述這位券商資深房地產(chǎn)分析師認(rèn)為。