證券日?qǐng)?bào)

距離2020年已不足兩個(gè)月，為了實(shí)現(xiàn)銷售回款年底入賬以及完成年度業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)，房企通過(guò)促銷、增加渠道費(fèi)點(diǎn)數(shù)的方式，爭(zhēng)搶客戶加速銷售。近期多家第三方的數(shù)據(jù)顯示，隨著年末到來(lái)，不少地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的升溫。

不過(guò)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有暖意，但北京地區(qū)，目前不少銀行年底房貸額度卻“不給力”，“放款慢”是銀行普遍的情況。據(jù)記者了解，目前多家銀行放款時(shí)間由以往的45天延長(zhǎng)到60天-180天不等。部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進(jìn)入排隊(duì)等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行已經(jīng)暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。

年底房企花式促銷?

“近期，為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，房企紛紛推出各種促銷活動(dòng)，總體來(lái)看，北京地區(qū)北五環(huán)外部分特價(jià)新房總房款比年初降了10%—15%。”近日，在記者的調(diào)研中，不少房產(chǎn)中介告訴記者。

據(jù)記者了解，年底促銷力度主要與項(xiàng)目和房企的需求有關(guān)，有的項(xiàng)目在順銷階段，一般折扣在9折—9.5折之間。而有的樓盤項(xiàng)目臨近清盤或者年底回款任務(wù)較大，其中部分特價(jià)房甚至給出7折以上的優(yōu)惠。

例如，位于豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)某一處樓盤，目前正推出現(xiàn)房精裝修，中介人員坦言，“該房源屬于特價(jià)房，原單價(jià)7.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，而在2017年曾賣到單價(jià)9萬(wàn)元/平方米，”店面人員表示，如果購(gòu)買還會(huì)贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)倉(cāng)庫(kù)1個(gè)，部分樓房還另外贈(zèng)送車位一個(gè)，活動(dòng)截至?xí)r間為12月底。

另一家中介公司的工作人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者推薦了幾個(gè)即將清盤的樓盤，以其中某一處樓盤為例，限時(shí)推出房屋面積為156平方米和191平方米的兩套特價(jià)房，原價(jià)1200萬(wàn)以上，現(xiàn)一口價(jià)930萬(wàn)元和950萬(wàn)元，降幅較大，如此算來(lái)，最大優(yōu)惠等于打了7.56折。該樓盤自然也成了銷售人員重點(diǎn)推薦的項(xiàng)目之一。

上述工作人員告訴記者，開發(fā)商出售樓盤的時(shí)候都會(huì)選擇和中介合作，由于中介接觸的客戶資源較多，可以快速銷售房源，成交房子越多開發(fā)商給予折扣優(yōu)惠力度越大，也就是團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。這些折扣優(yōu)惠僅限于通過(guò)中介去購(gòu)房才會(huì)有。其實(shí)，換句話說(shuō)，“開發(fā)商將打廣告的費(fèi)用以傭金點(diǎn)數(shù)的方式支付給中介機(jī)構(gòu)。”

隨著年末到來(lái)，不少地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目給予了較大力度的折扣，同時(shí)有商家再次祭出以活動(dòng)聚人氣、以人氣提銷售的方法。包括認(rèn)購(gòu)獎(jiǎng)、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、看房有禮等促銷活動(dòng)。另外，在付款方式上開發(fā)商開啟了形式多樣的促銷。部分開發(fā)商為了快速的回籠資金，客戶付款周期越短，則談價(jià)空間越大。

根據(jù)北京市住建委存量房網(wǎng)簽平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月21日北京存量房網(wǎng)上簽約695套，本月（11月1日—11月21日）累計(jì)存量房網(wǎng)上簽約9391套，較上月同期環(huán)比上漲72.2%。

國(guó)都證券研究報(bào)告指出，房企陸續(xù)發(fā)布10月份銷售業(yè)績(jī)。從數(shù)據(jù)上看，房企通過(guò)各種營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)了銷售的大幅增長(zhǎng)，全年業(yè)績(jī)的完成情況也相對(duì)不錯(cuò)。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，緊抓銷售和回款成為主要任務(wù)，這也是企業(yè)紛紛進(jìn)行打折促銷的主因。

放款時(shí)間長(zhǎng)成常態(tài)

不過(guò)，盡管地產(chǎn)市場(chǎng)有暖意，但是銀行貸款不太給力。“額度緊張，放款慢”是眼下銀行的普遍情況。據(jù)記者了解，目前各大銀行均面臨額度不充裕問(wèn)題，放款時(shí)間由以往的45天延長(zhǎng)到60天-180天不等，部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進(jìn)入排隊(duì)等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。

11月20日，央行發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）第四次報(bào)價(jià)：1年期LPR報(bào)價(jià)為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR報(bào)價(jià)為4.8%，此前為4.85%。兩者較之前均出現(xiàn)下降。從記者了解的情況來(lái)看，目前多數(shù)銀行的房貸款利率相差不大，對(duì)于申請(qǐng)貸款的客戶，他們更看重的是放款時(shí)間。

《證券日?qǐng)?bào)》記者分別走訪和致電咨詢了某國(guó)有大行位于北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的兩家網(wǎng)點(diǎn)。其中，朝陽(yáng)區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員明確表示：“今年沒有額度，即使現(xiàn)在已經(jīng)批貸完成過(guò)戶，年內(nèi)也不可能放款了。”該行海淀區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員則表示：“目前額度緊張需要排隊(duì)，過(guò)戶后大概3個(gè)月左右放款。”

在另一家股份制銀行，工作人員則表示，下半年以來(lái)很少批按揭貸款了，沒有額度，新的額度要等分行通知，建議咨詢其他銀行。

不過(guò)，并不是所有的銀行都沒有額度，在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪咨詢的銀行中，有幾家銀行表示額度充足，可以申請(qǐng)，一般兩周內(nèi)批貸，過(guò)戶后做完抵押登記就可以放款。

針對(duì)放貸慢的問(wèn)題，多位房屋中介人員透露確實(shí)存在這種情況。年底銀行額度緊、放款時(shí)間長(zhǎng)已成為樓市常態(tài)。具體放款時(shí)間主要取決于銀行單子積壓的數(shù)量，順利的話也要兩到三個(gè)月。“一方面是因?yàn)槟甑足y行額度緊張；另一方面是因?yàn)殂y行結(jié)算日臨近，一些放款業(yè)務(wù)也會(huì)暫停。”同時(shí)，上述房貸人是還表示：“等到元旦以后，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。”

某大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者：“對(duì)于‘賣一買一’連環(huán)單的客戶，我們也會(huì)申請(qǐng)?zhí)厥鈭?bào)備優(yōu)先放款。”他還補(bǔ)充道，有的銀行就算有額度，一般到年底也不會(huì)放款，主要因?yàn)槟甑足y行的資金需求量較大以及沒有業(yè)績(jī)目標(biāo)。

一位近期準(zhǔn)備購(gòu)房的王先生告訴記者：“我們看房的時(shí)間也比較長(zhǎng)，近期我們也接到很多中介的推銷電話，并且被告知現(xiàn)在房企推出了很多特價(jià)房源并且需要限時(shí)搶購(gòu)，單套最高優(yōu)惠超百萬(wàn)元。對(duì)于我們來(lái)講，更關(guān)心的是價(jià)格，近期可能會(huì)采用按揭貸款出手購(gòu)買。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將加大營(yíng)銷力度。12月份樓市將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，各房企為完成年度任務(wù)指標(biāo)可能會(huì)以價(jià)換量，在價(jià)格上，將出現(xiàn)下降的趨勢(shì)；在銷售量上會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小的高潮。

展望2019年四季度，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”進(jìn)行構(gòu)建。其中，今年以來(lái)調(diào)控過(guò)程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方。（記者 彭妍）

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