5月31日，宮門口二條，新街口街道白塔寺街區(qū)物業(yè)服務中心，工作人員聽取居民反映的綠化問題。資料圖片/新京報記者 王嘉寧 攝

新京報 市十五屆人大常委會第十六次會議上，《北京市物業(yè)管理條例（草案）》提交一審。

物業(yè)條例草案明確申請成立業(yè)主大會的條件，提出建設單位也可以申請成立業(yè)主大會。另外，物業(yè)條例草案提出，物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調整。

在前期征集的意見中，很多人希望能夠立法解決小區(qū)停車難的問題。

物業(yè)條例草案提出，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

違反物業(yè)條例草案規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

現狀

業(yè)主大會組建難、決策難

隨著居民對物業(yè)服務品質的要求不斷提高，由物業(yè)服務引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。

市人大城建環(huán)保委員會主任委員郝志蘭表示，物業(yè)管理涉及廣大人民群眾切身利益，是社會普遍關注的熱點難點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較突出和集中的領域之一，12345熱線投訴量居高不下。

“從群眾訴求、基層管理實踐以及司法機關物業(yè)糾紛案件審理情況來看，北京物業(yè)管理中業(yè)主大會組建難、決策難，業(yè)委會運行、物業(yè)服務企業(yè)服務不規(guī)范，公共收益收支不透明，專項維修資金續(xù)籌難，物業(yè)服務費調價難，部分老舊小區(qū)缺乏有效管理，住宅小區(qū)管線權屬邊界不清等問題，仍較為突出。”郝志蘭說。

征求意見

希望加大對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管力度

北京市司法局局長李富瑩介紹，經市政府同意，10月22日，市司法局會同市住建委就草案送審稿啟動為期30天的向社會公開征求意見工作。其間，共收到網上意見1379條。其中，整體性意見312條，占22.6%；具體條款意見1067條，占77.4%?？傮w上，公眾認可通過立法進一步規(guī)范物業(yè)管理的必要性。

征集的意見認為，要進一步嚴格業(yè)主大會議定事項的程序，嚴格業(yè)委會委員的資格準入，嚴格對業(yè)委會委員的約束和監(jiān)督，并需要進一步細化物業(yè)管理委員會的成立條件和職責。要防止前期物業(yè)加重業(yè)主負擔，建議前期物業(yè)承接查驗引入第三方監(jiān)理。

有意見提出，希望加大對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，解決小區(qū)停車難問題。

市人大城建環(huán)保委提出，在物業(yè)資質準入手段取消后，對物業(yè)管理人亟須加強事中事后監(jiān)管，加快形成以信用監(jiān)管為核心的物業(yè)管理市場監(jiān)管體制。建議進一步發(fā)揮立法的推動和保障作用，建立物業(yè)服務履約考評機制，由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過業(yè)主評價、管理評價、專業(yè)評價等方式對屬地項目的物業(yè)服務企業(yè)履約情況進行考評，對考評不達標的提出整改意見。

前期物業(yè)

建設單位承擔前期物業(yè)服務責任

物業(yè)條例草案明確建設單位承擔前期物業(yè)服務責任，規(guī)定前期物業(yè)合同的履行、費用交納的起算時間，明確承接查驗過程中建設單位應當向物業(yè)管理人移交的材料清單。

物業(yè)條例草案提出，建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當就前期物業(yè)服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

物業(yè)條例草案對物業(yè)費也進行了規(guī)定，前期物業(yè)服務合同生效之日至承接查驗協(xié)議生效之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

業(yè)主大會

5%以上的業(yè)主可申請成立業(yè)主大會

北京市司法局局長李富瑩介紹，鑒于實踐中存在的“自治失靈”問題，物業(yè)條例草案立足于為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障，調整了申請成立業(yè)主大會的條件，規(guī)定除5%以上的業(yè)主、專有部分占總面積5%以上的業(yè)主外，建設單位也可以申請成立業(yè)主大會。同時，居（村）民委員會還可以組織符合條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會的申請。

符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會，并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則，選舉產生業(yè)委會委員和候補委員。

針對未能成立業(yè)主大會或者無法選舉產生業(yè)委會的情形，物業(yè)條例草案創(chuàng)設物業(yè)管理委員會，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能。

另外，物業(yè)條例草案明確社區(qū)黨組織有權推薦業(yè)委會候選人，引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員，通過法定程序擔任業(yè)委會委員。

自治監(jiān)督

業(yè)委會委員不能與物業(yè)有直接利益關系

李富瑩介紹，針對業(yè)委會的運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題，物業(yè)條例草案從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規(guī)定等方面進行規(guī)范，細化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

有資格成為業(yè)委會委員、候補委員的需要滿足：本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關系，未被列為失信被執(zhí)行人，未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為等。

業(yè)委會需要及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費用，監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止；定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務費、停車費情況等。

物業(yè)費

物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價

物業(yè)條例草案規(guī)定，物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調整。同時，要求市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務項目清單，明確服務標準和內容，行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務費時參考。

對于專項維修資金，物業(yè)條例草案提出，物業(yè)買受人應當按照規(guī)定足額交納專項維修資金；專項維修資金屬于業(yè)主共有，業(yè)主大會可以自行管理或者委托住建部門代管；自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強監(jiān)督、指導；未選舉產生業(yè)委會的，由住建部門代管。同時規(guī)定，專項維修資金余額不足30%時，應當補足，轉移或者抵押不動產時，應當提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

物業(yè)失管

遇突發(fā)情況街鄉(xiāng)鎮(zhèn)應組織應急管理

物業(yè)條例草案提出，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當組織有關單位確定應急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務，期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔。應急物業(yè)服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人，協(xié)調新的物業(yè)管理人和應急物業(yè)管理人做好交接。

對于一些因政策等歷史原因形成的物業(yè)管理中的特殊問題，物業(yè)條例草案也提出了一些規(guī)定。

比如，對于公房的物業(yè)管理，物業(yè)條例草案提出，公房尚未出售的，產權單位是業(yè)主，享受業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務；已售公房的業(yè)主轉讓公房前，應當按照標準補足專項維修資金；因繼承、贈與等發(fā)生已售公房產權人變更的，繼承人、受贈人等受讓人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

新京報記者 李玉坤