中國(guó)證券報(bào)

2019年全國(guó)土地市場(chǎng)回暖，土地出讓量?jī)r(jià)齊升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市全年土地出讓金額合計(jì)50294億元，同比增長(zhǎng)19%。其中，16個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)1000億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長(zhǎng)幅度均超過(guò)100%。2019年下半年以來(lái)，龍頭房企率先“剎車”，四季度近三成房企未拿地。而國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)積極，下半年積極參與熱點(diǎn)城市的土地出讓。

三四線樓市供地減少

分地區(qū)看，根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019年中國(guó)300城市土地交易情報(bào)》，一線城市土地供求量持續(xù)走高，土地出讓總金額同比增長(zhǎng)，成交均價(jià)同比下滑。其中，深圳地區(qū)土地出讓總金額同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)50%。二線城市隨著土拍政策不斷完善，土地供應(yīng)與成交面積同比上漲明顯，土地出讓總金額和成交均價(jià)同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)。但土地成交溢價(jià)率整體變化較小，土地市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。三四線城市方面，供地面積同比減少，供求同比均出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率下滑。

分季度看，2019年一季度，全國(guó)土地供求量同比下滑，成交總金額和均價(jià)同比下降。其中，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)調(diào)控整體較嚴(yán)，土地市場(chǎng)趨冷；二季度市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)迎來(lái)小陽(yáng)春；進(jìn)入三四季度，在房企融資趨嚴(yán)、熱點(diǎn)城市加大土地市場(chǎng)調(diào)控力度的背景下，全國(guó)土地出讓市場(chǎng)整體走低。

從出讓土地性質(zhì)分類看，2019年全國(guó)300城市合計(jì)推出住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓總額為42342億元，同比增長(zhǎng)23%；商辦類用地出讓總額為5108億元，同比減少0.4%。住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）合計(jì)成交8799宗，同比增長(zhǎng)6%，成交面積合計(jì)42557萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%；商辦類用地合計(jì)成交4037宗，同比增長(zhǎng)5%，成交面積合計(jì)達(dá)到10699萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2%。住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為4363元/平方米，同比增長(zhǎng)16%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為2289元/平方米，同比下滑0.2%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，三亞、蘭州、大連三個(gè)城市2019年全年土地出讓金額同比增長(zhǎng)幅度均超過(guò)100%。其中，三亞市全年實(shí)現(xiàn)土地出讓總額121.7億元，同比增長(zhǎng)553%，同比增長(zhǎng)幅度位列全國(guó)第一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50大城市2019年全年合計(jì)土地出讓金額4.41萬(wàn)億元，同比上漲19.3%。其中，16個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)1000億元，杭州市土地成交總金額為2836億元，位列第一；上海、廣州、蘇州緊隨其后，分別為1992億元、1864億元和1850億元。

金隅地產(chǎn)杭州分公司負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，杭州2019年土地出讓金額全國(guó)排名第一，但只有一半左右是住宅項(xiàng)目。住宅以每年10萬(wàn)套的速度穩(wěn)步供應(yīng)。

房企拿地回歸理性

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，房企投資延續(xù)了2018年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，在融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地逐步回歸理性；但強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變，規(guī)模優(yōu)勢(shì)疊加效應(yīng)不斷放大。2019年下半年以來(lái)，龍頭房企率先“剎車”，四季度近3成房企未拿地，僅國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)積極。銷售TOP10房企的新增貨值居40%以上，但同比下滑7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是龍頭房企拿地較為謹(jǐn)慎。

國(guó)有房企憑借低資金成本優(yōu)勢(shì)，在一二線城市拿地較多。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，為了加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金運(yùn)作效率，在熱點(diǎn)城市拿地后，這些企業(yè)一般選擇以較短的時(shí)間入市。

據(jù)相關(guān)房企人士介紹，熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)較高，土地成本整體較大。但熱點(diǎn)城市相比三四線城市整體成交速度較快，拿地后從建設(shè)到銷售再到交付，可以用更短的時(shí)間完成回款。

對(duì)于房企拿地趨勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將出現(xiàn)分化，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)將持續(xù)下調(diào)。但對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地，爭(zhēng)搶?xiě)B(tài)勢(shì)將進(jìn)一步激烈。一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。從趨勢(shì)上看，三四線城市相對(duì)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把更多資金投入到一二線城市，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。

穩(wěn)定發(fā)展遏制投機(jī)

值得注意的是，部分土地出讓市場(chǎng)過(guò)熱的地區(qū)2019年遭遇較大調(diào)控。

以2019年全年土地出讓金額位列全國(guó)前四位的蘇州市為例，2019年全年蘇州市合計(jì)土地出讓金額1850億元，同比增長(zhǎng)33.72%。2019年上半年，蘇州市因“地王”成交頻現(xiàn)、土地成交量?jī)r(jià)齊高，土地成交總金額領(lǐng)跑全國(guó)多數(shù)城市。2019年5月前后，蘇州市出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

部分一線城市近期頻推不限價(jià)土地，被多位業(yè)內(nèi)人士解讀為放松限競(jìng)房土地出讓模式。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2020年1月2日開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)再次啟動(dòng)，合計(jì)等待出讓的住宅用地合計(jì)15宗。其中，2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊，2宗限競(jìng)房地塊，11宗為不限價(jià)商品房住宅地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年樓市出現(xiàn)雙向調(diào)控、松緊并進(jìn)的態(tài)勢(shì)。2020年房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持穩(wěn)定的主題，遏制投機(jī)，保護(hù)真實(shí)居住。土地出讓市場(chǎng)將以穩(wěn)定為主。