住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)將進(jìn)一步完善

供給爆發(fā)式增長 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展

近日，一些研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布報(bào)告，對租房市場發(fā)展情況進(jìn)行回顧與展望。在政策支持下，2021年租賃產(chǎn)品供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。企業(yè)對產(chǎn)品的理解加深，產(chǎn)品呈標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，長租房板塊盈利情況逐步改善。專家預(yù)計(jì)，2022年住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)將進(jìn)一步完善。

政策大力支持

隨著租賃住房用地、鼓勵(lì)利用閑置用地及存量住房改造租賃住房以及對租賃住房企業(yè)實(shí)施稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策的出臺，租賃住房在供給及經(jīng)營端的痛點(diǎn)逐步得到緩解。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃市場藍(lán)皮書·2021》顯示，2021年以來，重點(diǎn)城市服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對中國證券報(bào)記者表示，在供給層面，產(chǎn)品設(shè)計(jì)回歸理性，行業(yè)逐步進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代。集中式租賃房源供給量較大，但套均面積上漲幅度有限。租賃住房企業(yè)正在探索如何平衡市場需求與運(yùn)營效率及投資收益的關(guān)系。

“產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于產(chǎn)業(yè)上下游規(guī)?；l(fā)展，有效降低前端成本。各個(gè)品牌在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不斷推陳出新，但總體方向趨同，即功能區(qū)域的模塊化、組合的多樣化和空間使用的集約化。不同品牌在客源、選址、戶型、服務(wù)、配套和基礎(chǔ)設(shè)施方面有著明確的標(biāo)準(zhǔn)，品牌線劃分清晰。這有利于品牌長租房企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。”趙然說。

從品牌長租房企業(yè)的盈利能力看，趙然指出，對單體項(xiàng)目而言，80%的出租率可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)單體項(xiàng)目的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。目前很多大型企業(yè)的出租率已經(jīng)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。但從財(cái)報(bào)看，不少企業(yè)的長租房板塊依然虧損，主要因?yàn)榇嬖诳偛砍杀?。另外，前期運(yùn)營開發(fā)成本和資產(chǎn)端成本也有影響。

“2021年以來，很多房企都明確了長租房商業(yè)模式，長租房利好政策不斷推出。比如，房企可以通過招拍掛等方式拿到成本較低的長租房地塊，用于項(xiàng)目自持，降低成本。很多集中式大型長租房品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的良性循環(huán)。”趙然對中國證券報(bào)記者表示，“對于一些分散式的長租房品牌，未來可能會(huì)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。”

租賃市場活躍

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，2021年租房市場整體活躍，租金水平保持在相對高位。

貝殼研究院指出，全國租賃市場供需矛盾趨于緩和。租賃市場不斷向“買方市場”轉(zhuǎn)變，品質(zhì)化租住是趨勢，地鐵房、精裝房將繼續(xù)受到青睞，小戶型租賃住房仍是主力戶型。同時(shí)，家庭化租賃需求不容忽視。未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客租住時(shí)間延長，預(yù)計(jì)2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，城市群的核心城市、省會(huì)城市租賃市場需求將更為旺盛。隨著保障性租賃房源、白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾將更趨緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力。

政策強(qiáng)調(diào)加大保障性租賃住房供應(yīng)，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展。日前發(fā)布的《杭州市住房租賃行業(yè)行為規(guī)范》顯示，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)須履行房源備案制度，將房源信息及時(shí)向市租賃平臺申報(bào)，并按要求上傳租賃房源權(quán)屬證明、租賃合同等材料。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉此前表示，今年以來，各地堅(jiān)持購租并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，成效逐步顯現(xiàn)。下階段，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持購租并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，更好滿足人民群眾生活需要。

構(gòu)建商業(yè)閉環(huán)

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年住房租賃頂層設(shè)計(jì)逐步完善，監(jiān)管政策趨嚴(yán)，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境基本形成。租賃企業(yè)迎來土地、財(cái)政、稅收、金融等方面支持。政府鼓勵(lì)以新建、盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源，資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉(zhuǎn)向自持模式。品牌房企將增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產(chǎn)增值收益。

“2021年通過政策扶持，構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房‘投、融、建、管、退’的商業(yè)閉環(huán)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)多元化市場主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展。展望2022年，保障性租賃住房供給將持續(xù)加大，住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)將進(jìn)一步完善。”趙然對中國證券報(bào)記者表示。

戴德梁行指出，隨著保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，住房租賃行業(yè)迎來新的“風(fēng)口”。公募REITs作為創(chuàng)新金融工具，打通了保障性租賃住房的權(quán)益融資渠道，實(shí)現(xiàn)投、融、建、管、退環(huán)節(jié)的收益與效率的提升，可以盤活住房租賃存量資產(chǎn)。

戴德梁行高級董事、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示：“發(fā)行公募REITs產(chǎn)品，對底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況、資產(chǎn)管理能力都提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障項(xiàng)目成功發(fā)行的重要條件，將驅(qū)動(dòng)租賃住房企業(yè)通過精細(xì)化運(yùn)營管理，提升服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)—培育—退出—再開發(fā)的良性可持續(xù)循環(huán)。”