2022年各地房貸政策的調(diào)整動(dòng)作，自開(kāi)年便漸漸有了聲響。

下調(diào)公積金貸款最低首付比例，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高公積金貸款最高額度……搶在商業(yè)銀行貸款調(diào)整之前的，是多地公積金貸款政策的松動(dòng)。

廣西北海：降低公積金貸款首付比例

1月12日，北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市。

《通知》中最核心的內(nèi)容是，繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

“此類降低首付的政策，比貸款額度提高、利率下降或者說(shuō)放款節(jié)奏放快更為有效。因?yàn)槭赘侗壤抡{(diào)，客觀上使得購(gòu)房者的購(gòu)房壓力明顯下降。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

北海此番直接“上猛藥”，也是因?yàn)槠錁鞘姓幱诜浅Ｐ枰膭?lì)交易的狀態(tài)。廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北海2021年1-12月累計(jì)商品房銷售面積279.27萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)3.9%，累計(jì)銷售額166.92億元，同比下降4%。

易居研究院中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，北海樓市2021年年底去庫(kù)存周期為23.7個(gè)月，總體上處于庫(kù)存去化相對(duì)困難的城市。

下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情呼吁著政策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，甚至包括商業(yè)銀行貸款等方面也會(huì)有降低首付的動(dòng)作和表現(xiàn)。

四川自貢：取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問(wèn)題的通知》，放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

通知明確，既無(wú)住房公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

此前，自貢對(duì)公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”：房屋登記信息系統(tǒng)中無(wú)成套住房，征信報(bào)告中既無(wú)住房公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的住房商業(yè)貸款。

“換句話說(shuō)，不管有沒(méi)有住房，只要沒(méi)有公積金貸款記錄或沒(méi)有未償清商貸，都可以按首套房的方式進(jìn)行。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，類似規(guī)定顯然降低了門(mén)檻，使得更多購(gòu)房者可以按照首套房的比例認(rèn)購(gòu)住房，即從首付40%下調(diào)到20%，顯然具有非常好的刺激效應(yīng)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，自貢實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，實(shí)際就是調(diào)控的放松，住房套數(shù)的認(rèn)定由“雙標(biāo)尺”減為“單標(biāo)尺”，對(duì)于提升市場(chǎng)成交有一定幫助。

自貢市公積金中心曾在《自貢市住房公積金2020年年度報(bào)告》中披露，2016年至2018年，由于政策性因素，該市公積金存繳增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增長(zhǎng)放緩。公積金繳存擴(kuò)面增長(zhǎng)乏力的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

“這一政策對(duì)改善人群有一定利好，如前期未使用公積金貸款，換房過(guò)程中按首套房來(lái)執(zhí)行，首付條件和貸款利率都會(huì)更為有利。”張波表示。

提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)合理住房需求釋放

除了上述兩地，近期還有南寧、青島、濟(jì)南、馬鞍山、寧波等多個(gè)城市調(diào)整了公積金細(xì)則，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數(shù)、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

早在2021年四季度，多地已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行公積金政策的調(diào)整。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，2021年底公積金政策調(diào)整多對(duì)針對(duì)人才、新市民等群體。

“今年以來(lái)，部分城市調(diào)整認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)最低首付比率等，公積金調(diào)整的力度不斷加強(qiáng)，覆蓋范圍亦在進(jìn)一步擴(kuò)大。”陳文靜認(rèn)為，公積金政策的調(diào)整一定程度上有利于提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)合理需求的積極釋放。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。何為合理住房需求？銀保監(jiān)會(huì)此前表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。

陳文靜認(rèn)為，短期看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信貸環(huán)境將持續(xù)改善，接下來(lái)將有更多城市跟進(jìn)調(diào)整公積金政策，但公積金限貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬或更多的在中小城市推進(jìn)，大城市調(diào)整預(yù)期較小。