在線地產(chǎn)銷售平臺(tái)Zillow公布的美國(guó)房屋價(jià)值指數(shù)顯示，去年12月美國(guó)房屋價(jià)值較11月上漲1.4%，至32.0662萬(wàn)美元，同比上漲19.6%，漲幅創(chuàng)歷史新高。

分析人士認(rèn)為，隨著購(gòu)房成本的逐漸上升，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度可能在2022年趨緩，迎來(lái)些許降溫。

美國(guó)房?jī)r(jià)居高不下

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）表示，在協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)大都會(huì)區(qū)域中，有181個(gè)區(qū)域的單戶住宅房?jī)r(jià)中值高于一年前。67%的區(qū)域房?jī)r(jià)中值同比上漲超過(guò)10%。其中，佛羅里達(dá)州蓬塔戈?duì)栠_(dá)的大都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)中值在去年第四季度同比上漲28.7%，漲幅最為強(qiáng)勁。佛羅里達(dá)州奧卡拉市和德克薩斯州奧斯汀市房?jī)r(jià)中值分別上漲了28.2%和25.8%，列第二和第三位。愛(ài)荷華州達(dá)文波特市房?jī)r(jià)中值下降1.1%，伊利諾伊州皮奧里亞市房?jī)r(jià)中值下跌了0.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，占房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分的美國(guó)二手房的價(jià)格增長(zhǎng)在去年第四季度較去年年初有所放緩，但由于強(qiáng)勁的需求和待售房屋短缺，價(jià)格仍異常強(qiáng)勁。

美國(guó)租金上漲速度也很快。根據(jù)房地產(chǎn)交易信息提供商CoreLogic在2月15日發(fā)布的單戶租金指數(shù)（SFRI），2021年12月，美國(guó)單戶住宅租金同比增長(zhǎng)12%，是16年來(lái)最快，該月增幅是2020年同期的三倍多。2021年全年，單戶住宅租金價(jià)格平均增長(zhǎng)7.8%，創(chuàng)增速新高。

房地產(chǎn)公司Redfin對(duì)公寓型新房源的調(diào)查結(jié)果也顯示，去年美國(guó)平均租金成本上升了14%。

愛(ài)達(dá)荷大學(xué)的斯蒂芬·彼得森分析說(shuō)，由于2008年的金融危機(jī)，住宅建設(shè)實(shí)際上陷入停頓，之后出現(xiàn)供應(yīng)緊張。而疫情使居家辦公走向普及，這也帶動(dòng)了需求增長(zhǎng)。疫情導(dǎo)致美聯(lián)儲(chǔ)降息，低利率持續(xù)，貸款買(mǎi)房的人不斷增加。

出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)熱的不只是美國(guó)。根據(jù)美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的數(shù)據(jù)，全球25個(gè)主要國(guó)家的住宅價(jià)格在疫情暴發(fā)后均出現(xiàn)迅猛上漲。22個(gè)國(guó)家的住宅價(jià)格上漲幅度超過(guò)可支配收入上漲幅度。房貸余額也不斷擴(kuò)大，全球家庭債務(wù)大幅增長(zhǎng)。

購(gòu)房者負(fù)擔(dān)上升

美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》的報(bào)道稱，隨著房?jī)r(jià)和抵押貸款利率一起上漲，去年第四季度美國(guó)購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)出現(xiàn)惡化。激烈的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使更多的買(mǎi)主退出市場(chǎng)。

NAR稱，在去年第四季度，單戶住宅的典型月供已經(jīng)從一年前的1039美元升至1240美元，房貸月負(fù)擔(dān)增加了19.3%。2021年第四季度首次購(gòu)房者的房貸月供已占家庭收入的25.6%，為三年來(lái)的最高水平，同比增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房貸款抵押公司（房地美）的數(shù)據(jù)，今年美國(guó)抵押貸款利率繼續(xù)上升。30年期房貸固定利率在今年1月份又上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，至3.55%。房地美表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率目前已經(jīng)達(dá)到3.69%，為2020年1月以來(lái)的最高水平。

紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)計(jì)，美國(guó)人今年的房租支出將增加約10%，全美大約1100萬(wàn)個(gè)家庭需要將自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)增速不如2021年年初，但隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，購(gòu)房者的壓力幾乎得不到緩解。越來(lái)越多的家庭，尤其是潛在的首次購(gòu)房者已經(jīng)被迫退出市場(chǎng)。

調(diào)查公司羅森伯格認(rèn)為，低利率情況下大量貸款人員有可能在加息局面下受到打擊。

未來(lái)樓市或降溫

經(jīng)歷了價(jià)格大幅上漲后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲勢(shì)頭有所放緩。

根據(jù)2月16日發(fā)布的初步數(shù)據(jù)，NAHB/富國(guó)銀行住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI）在2月略有下降。2月份的初步全國(guó)HMI為82。2021年8月，HMI曾觸及75的12個(gè)月低點(diǎn)，在2021年11月、12月和2022年1月，分別為83、84和83。2月，未來(lái)6個(gè)月的單戶銷售指數(shù)初值為80，接近于2021年6月的最低值79；潛在買(mǎi)家流量指數(shù)初值為65，也已經(jīng)比1月份的69有所下降。

銷售價(jià)格上漲有觸頂跡象。NAR的數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)，去年第四季度單戶現(xiàn)房銷售價(jià)格中位數(shù)同比上漲14.6%，至36.17萬(wàn)美元。這與前一季度創(chuàng)紀(jì)錄的36.31萬(wàn)美元相比已略有下降。

同時(shí)，購(gòu)房成本進(jìn)一步上漲將抑制購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)意愿。盡管加息周期尚未開(kāi)啟，但在美聯(lián)儲(chǔ)表示將逐步減少購(gòu)買(mǎi)債券規(guī)模后，抵押貸款機(jī)構(gòu)已開(kāi)始上調(diào)利率。

美國(guó)持續(xù)的高通脹數(shù)據(jù)也讓投資者更加確信，美聯(lián)儲(chǔ)很快將提高短期利率，以抑制通脹。目前，和抵押貸款利率密切相關(guān)的基準(zhǔn)10年期國(guó)債的收益率已經(jīng)升破2%。截至2月4日當(dāng)周，MBA30年抵押貸款利率從3.78%上漲至3.83%，導(dǎo)致當(dāng)周再融資活動(dòng)指數(shù)從2355.4下降至2183.5。

房地美經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆·哈特表示，抵押貸款利率的加速上漲可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者的需求產(chǎn)生不利影響。

摩根大通也認(rèn)為，美國(guó)住宅投資增長(zhǎng)將出現(xiàn)減速，從2021年的同比增長(zhǎng)9%降至2022年的1%左右。

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》援引美國(guó)企業(yè)研究所高級(jí)研究員、國(guó)際貨幣基金組織政策制定和審查部前副主任德斯蒙德·拉赫曼的觀點(diǎn)稱，2022年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫將破裂。他認(rèn)為，和美國(guó)股票市場(chǎng)一樣，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。即使考慮了通脹因素，美國(guó)房?jī)r(jià)也高于2006年的水平。他認(rèn)為，市場(chǎng)泡沫依賴于低利率環(huán)境，一旦環(huán)境改變，就存在著真正的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫預(yù)計(jì)短期內(nèi)還不會(huì)十分明顯。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，近幾周來(lái)，購(gòu)房者一直渴望在利率進(jìn)一步上升之前買(mǎi)房。Zillow本周則預(yù)計(jì)，2022年美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲16%。

分析人士認(rèn)為，美國(guó)住房?jī)r(jià)格的走向正受到關(guān)注，因?yàn)橐咔橄仑泿艑捤烧咴斐傻姆績(jī)r(jià)上漲局面有可能因美聯(lián)儲(chǔ)等主要央行的貨幣緊縮而迎來(lái)轉(zhuǎn)折。與2007-2008年美國(guó)住宅價(jià)格暴跌引發(fā)金融機(jī)構(gòu)巨大風(fēng)險(xiǎn)不同的是，目前房地產(chǎn)證券化商品的余額比2007-2008年大幅減少，房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致金融系統(tǒng)動(dòng)蕩的可能性不大。但在全球家庭債務(wù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的55萬(wàn)億美元的情況下，各國(guó)仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向充滿警惕。