過往以“規(guī)模取勝”的中國恒大，在增效降負債的轉型道路上換擋加速。11月6日，中國恒大公告宣布，其間接附屬公司恒大地產與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪戰(zhàn)略投資600億元。三輪融資完成后，以恒大2017年中報數據測算，恒大的凈負債率將大幅降低近四成。

與此同時，根據第三輪增資協(xié)議，恒大地產承諾，于2018年至2020年三年凈利潤分別不少于人民幣1650億元。

引戰(zhàn)投、降負債、沖利潤，許家印的有著怎樣的戰(zhàn)略意圖？在業(yè)績承諾下，恒大會否成為行業(yè)效益最好的房地產公司之一？

　　打造恒大生態(tài)圈

據恒大披露，第三輪戰(zhàn)投共有6家，除了山東高速、嘉寓投資等“老面孔”分別追加200億元、50億元投資外，張近東旗下的蘇寧電器、“世界銅王”王文銀旗下的正威集團也分別以200億元和50億元入局。

至此，恒大的“戰(zhàn)投團隊”囊括了中信、中融、正威集團、蘇寧、山東高速、華建、廣田投資等多家央企、國企及地產上下游產業(yè)領域的投資者，其中有四家世界500強企業(yè)。

有資本市場人士認為，恒大通過三輪1300億戰(zhàn)略投資的引入，一方面增厚了資本，另一方面也通過“合縱連橫”建立恒大生態(tài)圈。

通過“合縱”可以連通地產上下游領域，構建行業(yè)內互為依托的生態(tài)系統(tǒng)，這也是當前房地產企業(yè)轉型、跨界的一個重要方向。以恒大此前引入的戰(zhàn)略投資方廣田投資為例，其母公司在建筑裝飾設計施工、智能家居機器人研發(fā)生產等方面均處于行業(yè)領先，同時又處于地產業(yè)務的下游領域，兩大龍頭聯手，可以產生諸多協(xié)同效應，激發(fā)出新的產品形態(tài)與新的服務內容。

而此次引入的蘇寧方面也明確表示，雙方將在資本合作的同時，在商業(yè)物業(yè)定制、基建物資的供應鏈及金融服務、智能家居與智慧物業(yè)服務、房產銷售的O2O模式創(chuàng)新等方面開展全面合作?？梢韵胂?，未來恒大的各大社區(qū)里，都可能廣布蘇寧當前著力打造的互聯網線下門店。

另外，通過“連橫”打破不同行業(yè)間的資源壁壘，恒大與其他行業(yè)的龍頭形成共同體，比如前后投入230億的投資方山東高速，該公司為路橋行業(yè)的領軍企業(yè)，同時在全國各地特別在山東儲備了眾多的土地資源。強強聯手將會形成更多的化學反應。

“恒大目前已經形成‘房地產+服務業(yè)’的產業(yè)格局，涉及了地產、金融、健康、文化旅游等多個領域，戰(zhàn)投方能否幫助恒大打通各領域資源、并助力其每一個領域做大做強，或許是恒大選擇戰(zhàn)投方的重要考量”，有分析人士如此認為。

輕裝上陣沖刺效益

如果說構建生態(tài)圈是長遠布局，引戰(zhàn)的直接紅利就是加速去杠桿。得益于此次引戰(zhàn)，恒大凈負債率明顯降低。若以其2017年中報數據模擬測算，此輪戰(zhàn)投后，恒大的凈負債率大幅下降近四成?；ㄆ煦y行的分析報告預計“恒大可能提前超額實現公司提出的未來三年降負債目標”。此前該公司宣布將在2020年把資產負債率降低到55%左右。

從今年年初開始，恒大宣布降負債、去杠桿、增效益。而通過贖回永續(xù)債、引入戰(zhàn)略投資等多項資本運作，恒大負債快速回落。“為效益快速提升打下了基礎”上述分析人士表示。

降低負債、輕裝上陣對提升盈利的效果顯而易見。中報數據顯示恒大毛利率同比從28.3%上升到35.8%，規(guī)模相似的碧桂園同期毛利只提升了1個百分點。花旗銀行董事總經理蔡金強認為，未來恒大將持續(xù)實現30%以上毛利和15%以上凈利。

這也成為恒大提高利潤承諾的基礎，公告顯示，2018年至2020年三年度，恒大承諾凈利潤不少于人民幣500億元、550億元及600億元，這遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾。

“考慮到恒大擁有2.76億平米土地儲備，為所有開發(fā)商中最多；2017年超過5000億、2018年超過6500億的強勁銷售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一輪戰(zhàn)投承諾的2017年全年利潤，確信恒大一定能夠完成未來三年1650億的利潤承諾”，在最新的一份研報中，德意志銀行的分析師如是道。

資料顯示，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，今年全年銷售突破5000億，按最新財報14.5%的核心凈利潤率計算，這將釋放出近1003億的凈利。如果明年的銷售如德銀所預測，達到6500億，也將釋放進942億的凈利，1650的利潤承諾兩年即可鎖定。

過去幾年的龍頭房企的利潤增長并不明顯，但采用標準化、快周轉發(fā)展模式的恒大，其利潤水平實際上一直在較高水平且相對穩(wěn)定，只是部分利潤被高負債所遮蓋。在負債率穩(wěn)步降低后，以低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”為發(fā)展模式的恒大，有望成長為行業(yè)效益最好，同時也是最穩(wěn)健的房地產公司。