證券日?qǐng)?bào)

上周央行兩次釋放了房地產(chǎn)金融政策“嚴(yán)監(jiān)管”信號(hào)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。專家指出，后續(xù)政策層面和房貸層面或以穩(wěn)定為導(dǎo)向，政策連續(xù)性有望得到保持。

央行官網(wǎng)顯示，8月2日央行召開2019年下半年工作電視會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。

銀行信貸作為房地產(chǎn)政策關(guān)鍵一環(huán)，央行此前已經(jīng)透露出相應(yīng)調(diào)控思路。7月29日，央行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，除了強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性外，還提到要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。此外，還提到加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)把控是近期市場(chǎng)焦點(diǎn)之一。記者注意到，今年7月初，針對(duì)此前部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的情況，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托公司開展了約談警示，對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司提出了“控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平”等要求。

此前央行公布的《2019年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）顯示，二季度房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)平穩(wěn)回落。

具體而言，2019年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額41.91萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速比上季度末低1.6個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加3.21萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的33.2%，比上年全年水平低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比上季度末低4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.61萬億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比上季度末低7.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長(zhǎng)17.3%，增速比上季度末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍指出，從房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)政策的出發(fā)點(diǎn)來看，幾年前在提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)候，“三去一降一補(bǔ)”中的“降杠桿”，可以說是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的行為。目的即建立一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的機(jī)制，來防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)暴漲暴跌，避免較大波動(dòng)可能帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

“主要還是避免違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以在最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，可以理解為降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，央行座談會(huì)和下半年工作會(huì)議連續(xù)點(diǎn)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控，這種密集程度在過去是比較少的。體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管的導(dǎo)向，以及當(dāng)前房貸領(lǐng)域“房住不炒”政策的落實(shí)，有助于規(guī)范相關(guān)銀行貸款操作，也防范各類違規(guī)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。三季度政策會(huì)以收緊為主，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定利空。同時(shí)，后續(xù)像銀行貸款等相關(guān)政策也會(huì)收緊或者保守。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此類會(huì)議的表述來看，有三點(diǎn)值得肯定：第一，明確房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個(gè)人房貸適度增長(zhǎng)的模式。后續(xù)政策層面和房貸層面會(huì)以穩(wěn)定為導(dǎo)向。第二，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸、理財(cái)資金等方面的管控。下半年依然需要管控好資金，防范各類違規(guī)資金流入樓市。第三，對(duì)于房企來說，明確提到了對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管控，尤其是提到了有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控。下半年預(yù)計(jì)部分房企在發(fā)債等方面會(huì)比較節(jié)制，同時(shí)也會(huì)積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金方面的壓力。（記者 劉 萌  見習(xí)記者 宓 迪 ）